Phỏng vấn
Đánh giá sơ bộ
Từ chối Hỗn/yêu cầu thêm
thơng tin
Hồ trợ KH hoàn thiện hồ sơ
Yêu cầu bổ sung thêm hồ sơ
Khơng đạt
Khơng đạt
Đạt yêu cầu
Kiểm tra lịch sử quan hệ tín dụng Cung cấp mẫu hồ sơ
Đạt yêu cầu
Chấp nhận hồ sơ
Chuyển sang quy trình thẩm định tín dụng
Đạt yêu cầu
Trong cơng tác thẩm định, quản lý tín dụng bất động sản lưu ý xem xét kỹ lưỡng các yếu tố ban đầu và những nhận định mang tính định tính ngay từ ban đầu, cụ thể đối với từng đối tượng vay, như:
* Đối với đối tượng là cá nhân, hộ gia đình vay vốn sửa chữa hoặc mua nhà ở:
Các khoản tín dụng này khơng chịu tác động trực tiếp từ những biến động của thị trường bất động sản, chủ yếu xem xét các yếu tố sau:
Xem xét giá trị phần vốn của người vay so với giá mua của tài sản được mang đi thế chấp. Mức phổ biến là tỷ lệ 70/30 - cĩ nghĩa vốn tự cĩ tham gia 30%, vốn vay tài trợ 70%.
Nhận định đánh giá tính cách của người vay và tinh thần trách nhiệm của họ. Mức thu nhập của khách hàng xin vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mơ các khoản thanh tốn được yêu cầu.
Đánh giá năng lực tài chính hiện cĩ của khách hàng vay thơng qua những khoản tiết kiệm sẵn cĩ của khách hàng và nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư trong tài sản. Để đánh giá thiện chí của khách hàng và trách nhiệm của khách hàng đối với tài sản được mua.
Đánh giá chất lượng của tài sản được đem làm tài sản thế chấp. Vì đây là nguồn thu hồi nợ một khi khách hàng mất khả năng chi trả.
* Đối với các chủ đầu tư trực tiếp:
Các khoản tín dụng tài trợ trực tiếp cho chủ đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi những biến động của thị trường, vì vậy trong cơng tác thẩm định, cần chú ý:
Đánh giá triển vọng thị trường sản phẩm đầu ra của dự án.
Đánh giá năng lực, kinh nghiệm của khách hàng trong việc thực hiện dự án: trong cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng, quản lý dự án.
Năng lực tài chính để triển khai dự án.
3.2.2.3. Xây dựng chính sách đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ
Vấn đề thường gặp phải khơng riêng đối với Việt Nam, mà với hầu hết các nền kinh tế mới nổi nĩi chung đĩ là khơng cĩ đủ đội ngũ chuyên viên cĩ chất lượng cao để phục vụ trong nhiều ngành nghề và lĩnh vực. Hiện nay, nền kinh tế nước ta cĩ bước đột phá mạnh mẽ. Điển hình trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng cĩ nhiều tập đồn nước ngồi tham gia đầu tư. Sự ra đời của các ngân hàng kéo theo nhu cầu tuyển dụng lao động khá lớn. Tuy nhiên khơng phải người lao động nào cũng dễ dàng "chen chân", được tuyển dụng vào làm trong ngân hàng. Vì yêu cầu đặt ra cho các chuyên viên này là cần cĩ sự am hiểu sâu rộng về các vấn đề kinh tế vĩ mơ, cũng như khả năng phân tích cả định lượng lẫn định tính, dự báo đánh giá và quản trị rủi ro. Trong thời gian tới, vấn đề này cần được cải thiện cấp bách để tạo nên sự ổn định an toàn cần thiết cho hoạt động của các ngân hàng.
Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, thì việc ngân hàng nắm giữ một bộ phận lớn tiền gửi dài hạn và cĩ một đội ngũ nhân viên thơng thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về bất động sản thực sự là một tài sản quý giá và tạo lợi thế riêng cĩ của ngân hàng đĩ. Vì quan trọng hơn so với bất kỳ một khoản cho vay nào, cho vay bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào việc đánh giá chính xác giá trị và triển vọng của tài sản thế chấp.
Vì vậy, các ngân hàng cần cĩ chiến lược đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng hoạt động nĩi chung và nguồn nhân lực chất lượng cao am hiểu thị trường bất động sản nĩi riêng để đáp ứng nhu cầu nhân sự cho việc triển khai và phát triển hình thức cho vay bất động sản:
Giải pháp trước mắt để đảm bảo nguồn lực hội đủ điều kiện làm cơng tác tín dụng bất động sản, các ngân hàng phải đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng nắm bắt một cách nhuần nhuyễn quy trình, quy chế cho vay của ngân hàng và các quy định liên quan đến thị trường bất động sản và tài sản thế chấp, vì trên thực tế khơng cĩ một quy chế riêng cho hoạt động tín dụng bất động sản. Đồng thời kết hợp với việc đào tạo bổ
sung những thơng tin và luật pháp về bất động sản để cán bộ tín dụng phụ trách lĩnh vực cho vay bất động sản cĩ được cái nhìn và khả năng đánh giá nhận định thị trường và khoản vay tín dụng bất động sản.
Cử cán bộ tham gia các lớp học hoặc tham dự các buổi hội thảo chuyên đề về kinh doanh bất động sản để qua đĩ cĩ cơ hội nắm bắt, trao đổi thơng tin về thị trường từ đĩ tích tụ kinh nghiệm phục vụ cho cơng tác thẩm định khoản vay và đánh giá giá trị tài sản thế chấp. Bởi lẽ trên thực tế khơng cĩ một phương pháp phân tích phức tạp nào cĩ thể thay thế được kinh nghiệm và đánh giá chuyên mơn của những người phụ trách chuyên mơn trong lĩnh vực quản trị rủi ro.
Về lâu dài, để phù hợp với quy mơ ngày càng phát triển của hoạt động tín dụng bất động sản địi hỏi các ngân hàng cần xây dựng chiến lược đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực trung và dài hạn cĩ thể nhận định tốt tình hình thị trường và đánh giá tương đối chính xác giá trị tài sản thế chấp trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Yêu cầu đặt ra cho các ngân hàng là cần cĩ một trung tâm đào tạo được trang bị hiện đại, cĩ thể khai thác một cách tốt nhất nguồn thơng tin từ thị trường. Đồng thời từ những kinh nghiệm trong thực tiễn của cơng việc, nên cĩ những chương trình đào tạo mang tính thiết thực, cụ thể nhằm trau dồi, nâng cao kỹ năng trong cơng tác định giá giá trị tài sản thế chấp và luật pháp trong kinh doanh bất động sản.
Chú trọng đào tạo nâng cao khả năng thích nghi và ứng dụng của nhân viên trong mơi trường làm việc, mơi trường hội nhập kinh tế quốc tế đầy những thách thức và cạnh tranh khốc liệt.
Liên kết với các trường đại học chuyên ngành thơng qua việc tài trợ học bổng cho các học sinh giỏi để đĩn đầu nguồn nhân lực trẻ đầy tiềm năng nhằm bổ sung cho nguồn nhân lực của mình. Cần cĩ sự kết hợp đào tạo ngay từ ghế nhà trường, cần tham gia vào quá trình đào tạo đưa thực tiễn vào trong cơng tác đào tạo, để tạo cho sinh viên nắm bắt và tập quen dần với mơi trường làm việc thực tế và các yêu cầu về kỹ năng cần cĩ để phù hợp với yêu cầu cơng việc sau này.
Bên cạnh đĩ, tranh thủ tham gia hoạt động đào tạo của các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngồi nước liên quan đến ngành nghề kinh doanh bất động sản, để đào tạo nhân viên theo tiêu chuẩn quốc tế.
Ngồi ra cần cĩ chính sách thu hút và giữ chân nguồn nhân lực cĩ chất lượng bằng các chế độ đãi ngộ cần thiết với các chuyên viên, cán bộ chủ chốt tránh trường hợp “chảy máu chất xám”.
Một vấn đề quan trọng khơng kém trong cơng tác đào tạo, nhất là đối với các cán bộ làm cơng tác tín dụng đĩ là đạo đức nghề nghiệp. Trong điều kiện thị trường bất động sản cịn nhiều bất cập, tình trạng đầu cơ cịn khá phổ biến, nhu cầu vốn vay ngân hàng của đối tượng này là rất lớn, dễ dẫn đến tình trạng dể dãi trong cơng tác thẩm định, xét duyệt cho vay để nhận hoa hồng, bồi dưỡng từ người vay.
3.2.2.4. Xây dựng “văn hĩa quản trị rủi ro”
Bên cạnh việc thực hiện theo mơ hình quản lý rủi ro được đề cập ở chương 1, tác giả mạnh dạn đề xuất thêm một quan niệm mới về quản trị rủi ro. “Hãy nĩi cho tơi biết bạn quản lý rủi ro ra sao, tơi sẽ nĩi ngân hàng bạn thế nào?”6. Thật vậy, từ lâu cơng tác quản trị rủi ro được xem như là một chức năng nhằm thỏa mãn yêu cầu tuân thủ pháp chế và kiểm sốt nội bộ. Dưới gĩc nhìn này, rủi ro được xem như là “điều khơng mong muốn nhưng phải chấp nhận” trong kinh doanh, và hoạt động quản lý rủi ro được coi là một trung tâm chi phí. Hiện nay, các ngân hàng nên chuyển hướng tiếp cận ngược lại: Quản trị rủi ro tốt chính là một nguồn lợi thế cạnh tranh và là một cơng cụ tạo ra giá trị, cũng gĩp phần tạo ra các chiến lược kinh doanh hiệu quả hơn.
Xây dựng “văn hĩa rủi ro” trong tồn bộ tổ chức để vượt qua mơ hình quản lý rủi ro cũ gắn với tuân thủ để đi tới mơ hình quản lý rủi ro mới nhằm tạo giá trị. Hơn lúc nào hết, lúc này các ngân hàng Việt Nam cần phải chủ động trong phịng ngừa rủi ro.
6
Tiến sĩ S. L. Srinivasulu, Chủ tịch tập đoàn KESDEE Inc - nơi cung cấp các giải pháp học tập trực tuyến (e-
Tính minh bạch cũng như các rủi ro từ nợ xấu của hệ thống ngân hàng vẫn sẽ là một trong các vấn đề trọng tâm trong năm 2009. Bởi các chuyên gia cho rằng các số liệu hiện cĩ về hệ thống ngân hàng cĩ thể chưa phản ánh hết tình hình. Với các khĩ khăn của nền kinh tế và sự đình đốn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tỷ lệ nợ xấu cĩ thể cao hơn và rủi ro thực tế sẽ lớn hơn đối với hệ thống ngân hàng, nhất là khi được đo lường bằng các chuẩn mực quốc tế.
Khơng liều thì khơng cĩ lợi nhuận nhưng quan trọng là phải tự lựa chọn rủi ro trong sức chịu đựng của mình. Các định chế tốt là các phịng ban và các bộ phận phải thường xuyên liên lạc, cùng phối hợp như bản đồng ca hịa theo bản nhạc. Người quản lý tốt phải nuơi nấng được văn hĩa quản trị rủi ro trong toàn bộ tổ chức. Kế tốn nhìn về q khứ nhưng quản lý rủi ro là hướng tới tương lai. Người quản lý rủi ro cần hiểu sự ảnh hưởng của rủi ro thị trường lên chất lượng tài sản của mình, và tương tự, người quản lý rủi ro thị trường cần hiểu rõ rủi ro tín dụng trong danh mục phái sinh của khách hàng. Chính rủi ro thị trường của người đi vay sẽ tạo ra rủi ro tín dụng của người cho vay. Chuyện gì xảy ra với chất lượng tín dụng và tài sản của bạn nếu cĩ biến động xảy ra với tỷ giá, lãi suất, giá hàng hĩa nguyên liệu, thị trường nĩi chung? Chuyện gì sẽ xảy ra nếu một biến số của thị trường thay đổi, như giá dầu, lãi suất, giá sắt thép tăng? Hãy nghĩ tới những điều chưa bao giờ nghĩ tới và hãy lên kịch bản chi tiết về mọi thứ.
Bài học từ khủng hoảng kinh tế hiện nay là hãy trở lại những điều cơ bản, minh bạch hơn và dùng các cơng cụ tài chính đơn giản, tính đến những rủi ro tín dụng của đối tác, rủi ro thanh khoản và các chương trình của Chính phủ. Quản trị rủi ro khơng thể chạy theo mốt, phải đơn giản mà thơng minh, càng đơn giản hĩa càng dễ xử lý.
Những cạm bẫy thường gặp trong quản lý rủi ro
• Phương pháp tiếp cận quản lý rủi ro bị phân đoạn, khơng hợp nhất.
• Khơng sử dụng triệt để tiềm năng mà quản lý rủi ro mang lại.
• Quản lý rủi ro nhằm đáp ứng yêu cầu “tuân thủ” thay vì nhằm tạo giá trị cho doanh nghiệp. • Các mục tiêu của quản lý rủi ro khơng được kết nối rõ ràng.
• Khơng cĩ khả năng phân tích các mơ hình “Hộp đen” (khơng cĩ thơng tin cho trước). • Sử dụng sai hay lạm dụng các cơng cụ phái sinh.
• Báo cáo quản lý rủi ro cĩ sai sĩt. • Tổ chức quản lý rủi ro khơng phù hợp.
• Khơng tuân thủ khái niệm “Rủi ro theo lựa chọn, chứ khơng phải rủi ro tình cờ”.
• Bỏ qua việc kiểm tra khả năng chịu rủi ro của doanh nghiệp và khơng chịu “Nghĩ tới những gì tưởng chừng khơng thể nghĩ tới”.
(Nguồn: Tiến sĩ S.L. Srinivasulu, Chủ tịch KESDEE Inc)
3.2.2.5. Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay và cơ cấu nợ
Đối với tín dụng liên quan đến bất động sản, hệ thống ngân hàng cần xem xét tỷ lệ cho vay trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà sốt lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu cĩ hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần cĩ những biện pháp điều chỉnh tích cực. Nếu cĩ hiện tượng đầu tư tay trong, cần cĩ biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề cĩ tính hệ thống. Bởi lẽ cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chủ yếu cĩ kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.
của nguồn thu nhập để trả nợ, định giá lại tài sản đảm bảo, khả năng tài chính hiện tại và tương lai, lịch sử trả nợ. Sau khi đánh giá xong, ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhĩm và tương ứng với mỗi nhĩm sẽ cĩ các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhĩm tùy theo từng ngân hàng cụ thể và cĩ thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
Thứ nhất, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển mĩn vay từ đối tượng đầu cơ sang đối tượng cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở. Điều đĩ cĩ nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về vay vốn. Để cĩ thể thu hút được khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần cĩ chính sách ưu đãi như thời hạn vay, thời gian ân hạn và lãi suất vay.
Thứ hai, gia hạn nợ vay: biện pháp đơn giản nhưng khơng phải ngân hàng nào cũng cĩ thể áp dụng. Lý do việc gia hạn nợ dẫn đến chuyển sang nhĩm III với tỷ lệ trích dự phịng rủi ro 20%. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này là đối tượng vay vốn phải cĩ uy tín trong thanh tốn nợ vay, khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đảm bảo cho dư nợ vay.
Thứ ba, xử lý các mĩn vay khơng cĩ khả năng thanh tốn: đây là giải pháp cuối cùng mà dù muốn hay khơng ngân hàng cũng phải thực hiện để giảm thiệt hại đến mức thấp nhất. Trước tiên, phải đánh giá lại tài sản đảm bảo, yêu cầu bổ sung tài sản nếu giá trị tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay. Sau đĩ, cĩ biện pháp toàn diện áp dụng cho hết các trường hợp trên, ngân hàng cĩ thể thành lập hoặc liên kết với cơng ty xử lý nợ hoặc các đối tác trong và ngồi nước để thỏa thuận mua bán lại bất động sản.
Ngồi ra, trong bối cảnh các ngân hàng ngày càng chuyên mơn hĩa và việc tối đa hĩa lợi nhuận, giảm chi phí đang là bài tốn cần được quan tâm hàng đầu, thì việc huy động các nguồn lực bên ngồi để xử lý các khoản cho vay cĩ vấn đề này càng trở nên cần thiết nhằm giảm khối lượng cơng việc trong ngân hàng. Do đĩ, cĩ sự hỗ trợ của các nguồn lực bên ngồi ngân hàng trong việc cân nhắc các giải pháp cơ cấu lại nợ