2.2. Tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP Hồ Chí Minh
2.2.3. Nguy cơ tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng bất động sản
NHTM tại TP. Hồ Chí Minh
Sau giai đoạn phát triển ổn định của những năm đầu 2000, những năm gần đây nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đối diện với những tình huống vơ cùng khĩ khăn. Mở đầu là sự trỗi dậy bất ngờ của thị trường chứng khốn năm 2007, thặng dư từ thị trường này đã làm bùng phát cho đợt lạm phát vượt tầm kiểm sốt của Chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến động… Chính phủ đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, thắt chặt tiền tệ, ổn định tỷ giá… làm đĩng băng thị trường bất động sản và rơi tự do đối với thị trường chứng khốn. Năm 2008 đầy khĩ khăn thách thức cho ngành ngân hàng bởi việc thực thi chính sách của Nhà nước. Một trong những nguy cơ mà các ngân hàng thương mại đang phải đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân năm 2007 khi các ngân hàng chạy đua tăng trưởng lấy dư nợ, lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh. Nhận định về rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh như sau:
Rủi ro thị trường: Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản rất cao khi cĩ biến
động về chính sách và thị trường. Khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng khĩ khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt tín dụng. Giá hàng hĩa bất động sản sụt giảm mạnh ở sản phẩm đất dự án, căn hộ; các sản phẩm khác cũng giảm đáng kể nhưng vẫn khơng cĩ người mua. Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh bất động sản là thiếu thơng tin về thị trường bất động sản. Trước tình hình thị trường bất động sản của Việt Nam thiếu tính ổn định như hiện nay và hệ thống thơng tin cịn khá hạn chế với độ tin cậy là rất thấp, thì rủi ro do thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường bất
động sản, rủi ro do thiếu thơng tin chắc chắn sẽ tạo ra hiệu ứng đơ-mi-nơ ảnh hưởng đến nền kinh tế, thị trường tài chính và cụ thể là hoạt động tín dụng của các ngân hàng là khơng thể tránh khỏi.
Rủi ro về lãi suất: Do đặc thù của các khoản cho vay bất động sản thường cĩ
thời gian dài (đến 30 năm) với mức lãi suất điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm 1 lần, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (chiếm 80% vốn huy động). Như vậy với tình hình lãi suất biến động nhanh, lãi suất huy động tăng trong khi chưa đến thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng vay, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất.
Rủi ro thanh khoản: Nguồn vốn của các ngân hàng trên địa bàn chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, chiếm đến 80% trong tổng nguồn vốn huy động của các ngân hàng, trong khi đặc thù của các khoản vay bất động sản lại cĩ thời gian trung, dài hạn. Vì vậy khi cĩ sự biến động mạnh của nền kinh tế, của thị trường tài chính các ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản. Thực tế trong những tháng đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, các ngân hàng thương mại đã bộc lộ điểm yếu đĩ là tính cân đối, an tồn trong tài sản của một số ngân hàng chưa bảo đảm.
Rủi ro từ cơng tác định giá tài sản bảo đảm nợ vay, giá trị tài sản thế chấp cĩ
nguy cơ thấp hơn khoản vay từ ngân hàng: Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản là yếu tố quan trọng trong cho vay bất động sản. Sự đánh giá này phải tuân thủ theo tiêu chuẩn của ngành và của Nhà nước. Tuy nhiên trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam trong tình trạng sốt giá ảo ở một số khu vực, địa bàn mà thành phố Hồ Chí Minh là tâm điểm. Vì vậy nếu căn cứ vào giá cả thị trường của tài sản tại thời điểm thị trường đang sốt để xác định giá trị cho vay thì nguy cơ các ngân hàng phải gánh chịu rủi ro nặng nề về việc giảm giá trị của tài sản thế chấp nếu phải thực hiện xử lý tài sản để thu hồi nợ khi thị trường tuột dốc và đĩng băng.
Rủi ro trong cơng tác thu hồi nợ: Trong giai đoạn “sốt” của thị trường bất động
sản, lượng khách hàng đổ xơ đi mua nhà đất mà trong đĩ cĩ một phần vốn do ngân hàng tài trợ. Đồng thời các ngân hàng cũng tỏ ra dễ dãi hơn trong việc xem xét các điều kiện cho vay cả đối với người mua nhà và cả chủ đầu tư dự án. Trong tình hình kinh tế xã hội cĩ những biến động, khi lãi suất tiền vay tăng và thị trường bất động sản bắt đầu hạ giá, những người đầu cơ vào thị trường địa ốc bằng vốn vay ngân hàng đang đứng trước khả năng vỡ nợ cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng trong tương lai và tình hình xấu nhất cĩ thể xảy ra đĩ là xử lý tài sản để thu hồi nợ sẽ phát sinh hàng loạt nếu thị trường tiếp tục đĩng băng và khơng cĩ dấu hiệu khởi sắc trở lại.
Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đĩng băng trong thời gian vừa
qua đã ảnh hưởng xấu đáng kể đến nền kinh tế nĩi chung và hoạt động ngân hàng nĩi riêng. Nhiều nhà phân tích lo ngại nợ xấu tăng cao do những rủi ro trên thị trường bất động sản, đe dọa sự an toàn của các ngân hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức tỷ lệ nợ xấu là khơng cao nhưng thực tế (nợ xấu thực chất) thì khá cao và cĩ chiều hướng gia tăng. Thể hiện ở chỗ sau những tháng đầu năm 2008 giá bất động sản sụt giảm mạnh, bất động sản mất tính thanh khoản ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng. Cuối năm 2008, Ngân hàng Nhà nước luơn cĩ văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo về tình hình cho vay bất động sản. Đồng thời, thành lập nhiều đồn thanh tra chất lượng tín dụng tại các ngân hàng thương mại trong đĩ tập trung thanh tra đối với cho vay bất động sản.
Rủi ro từ đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng: Trong điều kiện tăng
trưởng tín dụng nĩng thì việc xảy ra tình trạng “cị” tín dụng câu kết với cán bộ ngân hàng làm giả hồ sơ vay, vay đảo nợ, vay “ké” là khơng thể tránh khỏi.
Ngồi ra, việc đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên thơng thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về bất động sản là yếu tố cần thiết của các ngân hàng trong cho vay bất động sản. Tuy nhiên hiện nay, nhìn chung các ngân hàng trên địa bàn
rơi vào tình trạng chung là thiếu hụt đội ngũ cán bộ giỏi chuyên mơn, giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay bất động sản, hạn chế thơng tin về thị trường, về khách hàng, khả năng phân tích, dự báo và quản lý rủi ro của các ngân hàng cịn cĩ hạn nên các ngân hàng sẽ gặp khĩ khăn trong việc xác định và hạn chế rủi ro.