1.3. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.3.4. Nhân tố tác động đến thị trường bất động sản
Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia cũng đồng thời là
sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nơng nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ… Sự tăng trưởng này địi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ du lịch… làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản phát triển. Ngồi ra, do tính chất của bất động sản cĩ thể mua đi bán lại nhiều lần, nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
Sự gia tăng dân số: Trước hết sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, vì với số lượng dân số tăng nhanh làm tăng nhu cầu thiết yếu thúc đẩy kinh tế phát triển. Đồng thời dân số tăng nhanh là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản để xây nhà ở, đồng thời cũng làm gia tăng nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục đào tạo…
Yếu tố pháp luật: Yếu tố pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn bất động sản… hướng dẫn hợp đồng giao dịch bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố cĩ tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp lý cĩ thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt cĩ thể đĩng cửa thị trường bất động sản như ở Việt Nam trước khi cĩ Luật Đất đai 1993. Yếu tố pháp luật lại cĩ sự ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Các quan hệ giao dịch đất đai dưới hình thức nào ở bất cứ chế độ xã hội nào (trừ xã hội cơng xã nguyên thủy) đều được pháp luật quy định. Chính sự quy định này là đặc trưng riêng cĩ của hàng hĩa bất động sản và ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển cùa thị trường bất động sản.
Chính sách kinh tế, quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của
Chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia, việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, sân bay, bến cảng… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Chính phủ cũng cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngồi nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê… Điều đĩ làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp đến cách tiến hành thực hiện các giao dịch, mua bán, thuê mướn, thế chấp… của thị trường bất động sản. Cĩ tác dụng đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua, bán, cho thuê và đi thuê. Đồng thời gĩp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh tốn. Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu: Một là, thị hiếu về vị trí bất động sản mang tính tập
quán, truyền thống nhiều hơn, nhất là về thị trường nhà ở, đất ở. Hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng kể cả mốt, là những nhân tố làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.