tại TP Hồ Chí Minh
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản
3.2.1.2. Phát huy tối đa vai trị của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước
Thứ nhất, đối với Chính phủ, với vai trị là cơ quan quản lý cao nhất cần nghiên
cứu những kinh nghiệm của các nước trên thế giới về việc điều hành thị trường tài chính tiền tệ nĩi chung cũng như sách lược cụ thể cho từng thời kỳ của nền kinh tế. Điển hình là cơng tác xử lý xung đột trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Thơng thường chính phủ các nước áp dụng ba giải pháp cơ bản: ban hành các quy định về nghiệp vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng và chứng khốn hĩa các tài sản cầm cố. Một giải pháp thứ tư trong định giá nợ và chuyển giao rủi ro là bán bảo hiểm với tình huống vỡ nợ. Một ví dụ điển hình là về thị trường bảo hiểm vỡ nợ của Hoa Kỳ. Cuối năm 2006 thị trưởng tăng trưởng đến mức kinh ngạc với giá trị đạt 20.000 tỷ USD, hoàn tồn tương phản giá trị của thị trường các nghĩa vụ cĩ đảm bảo cùng thời điểm ước tính chỉ khoảng 2.000 tỷ USD. Khoảng cách là rất lớn và sản phẩm hốn đổi chiếm lĩnh thị trường. Bởi vậy, cĩ thể cho rằng, các sản phẩm phái sinh rất hữu ích trong việc cung cấp thơng tin hỗ trợ giải quyết vấn đề định giá rủi ro.
Về lâu dài, khi thị trường đi vào phát triển ổn định, để cĩ thể đối phĩ với khủng hoảng thì việc thiết kế các cơng cụ, định chế quản lý sử dụng phương tiện thị trường để
điều tiết là điều cần được Chính phủ quan tâm. Bài học từ Hoa kỳ ứng phĩ với cuộc đại khủng hoảng 1929-1933. Các tổ chức đặc biệt quan trọng được thành lập: HOLC (Home Owners' Loan Corporation): huy động vốn từ trái phiếu của Chính phủ bảo lãnh dùng để mua bất động sản vỡ nợ. Phục hồi trạng thái. Đổi kỳ hạn nợ. Đổi từ lãi suất biến động, ngắn hạn và khơng khấu trừ sang loại tài chính lãi suất cố định, 20 năm trở lên và khấu trừ dần cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay. FHA (Federal Housing Administration): được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng cho vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm rất cần để bảo đảm cho những khế ước của HOLC cĩ thể giao dịch được. HOLC và FHA hợp sức thành cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính khơng cịn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính.
Chính phủ cần điều hành cho thị trường hoạt động tốt hơn, việc quản lý hiệu quả hơn. Bản chất của quản lý tốt hơn cho vận hành thị trường là tổng hợp 3 tính chất: Đa dạng lựa chọn tài chính cho người sử dụng; quản trị rủi ro tốt hơn và tính thanh khoản cao. Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai kỹ thuật quan trọng: Cung cấp cơng cụ tài chính cĩ lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phịng rủi ro lãi suất tăng; cung cấp cơ hội/khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.
Thứ hai, đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cần cĩ sự phối hợp với các bộ,
ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính - tiện tệ tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn. Song song đĩ, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút (cĩ kiểm sốt) nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng cần xem xét nghiên cứu những khĩ khăn vướng mắc trong quy trình nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ và hướng dẫn thực hiện cho các ngân hàng thương mại. Tăng cường chỉ đạo các tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng; theo đĩ điều chỉnh cơ cấu tín dụng cho phù hợp với cơ cấu nền kinh tế, bố trí
khối lượng vốn hợp lý cho vay bất động sản, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hĩa thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng. Cơng tác thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với kinh doanh bất động sản để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng là điều hết sức cần thiết.