2.1. Tổng quan về hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM)
2.1.2. Hoạt động tín dụng của các NHTM tại TP Hồ Chí Minh
2.1.2.1. Huy động vốn
Với vai trị chủ lực trong việc bơm vốn đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế, ngành ngân hàng đã hết sức cố gắng trong việc đa dạng hĩa hình thức huy động vốn với các kỳ hạn khác nhau tương ứng với các mức lãi suất khác nhau, linh hoạt cùng với các tiện ích, tiện lợi trong thanh toán, giao dịch đã tạo điều kiện hấp dẫn người dân, khách hàng gửi tiền vào ngân hàng thúc đẩy nguồn vốn huy động tăng trưởng cao.
Năm 2008 là năm đầy biến động với ngành ngân hàng. Vào đầu quý 2 năm 2008 lãi suất huy động chỉ 12%/năm thì đến cuối quý 2 con số này đã tăng lên là 18%, nguyên nhân là do chính sách thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát của Chính phủ. Cuối năm 2008, đầu năm 2009 Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cơ bản, đặc biệt trong giai đoạn 22/10/2008 đến 02/02/2009 đã cĩ 5 lần điều chỉnh, đồng thời đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và suy thối kinh tế thế giới. Chúng ta cĩ thể thấy rõ tình hình lãi suất trong hai năm 2008-2009 như sau:
Hình 2.1. Tình hình lãi suất trong thời gian qua
8.75% 12.00% 8.50% 7.00% 14.00% 13.00% 12.00% 11.00% 14.00% 12.00% 18.00% 15.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 8.50% 10.50% 12.75% 15.00% 16.50% 18.00% 19.50% 21.00% 18.00% 17.50% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% Apr -08 19/5 /200 8 11/6 /200 8 21/1 0/20 08 5/11 /200 8 21/1 1/20 08 5/12 /200 8 22/1 2/20 08 2/2/ 2009 30/6 /200 9
lãi suất cơ bản Lãi suất huy động Lãi suất trần cho vay
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh và các NHTM
Chỉ trong hai tháng cuối năm 2008, cĩ ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất đến 10 lần. Đỉnh lãi suất huy động đã giảm mạnh, từ 18%/năm xuống cịn 8%/năm, mức thấp nhất là 7%/năm. Lãi suất xuống quá nhanh khiến người gửi tiền bất ngờ. Nhiều người đáo hạn gửi lại lãi suất chỉ hơn 1 nửa so với trước đây, trong khi đĩ cũng cĩ khách
hàng đã chọn kỳ gửi 12 tháng ở thời điểm tháng 8, tháng 9 được mức “siêu lãi suất” đến 18%/năm. Mức lãi suất này cao hơn nhiều so với mức lãi suất mà các ngân hàng đang cho vay. Tuy nhiên con số này khơng nhiều vì tâm lý lo ngại thị trường khơng ổn định.
Vào thời điểm tháng 6 năm 2009, trong khi lãi suất cơ bản và lãi suất trần cho vay được giữ nguyên thì lãi suất huy động cĩ xu hướng tăng, dao động từ 8.5%-10.5% chưa kể các ngân hàng áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi như trúng thưởng, lãi suất thưởng… để thu hút nguồn vốn về mình. Theo tác giả thời gian sắp tới lãi suất huy động cĩ khuynh hướng tiếp tục gia tăng do việc tăng trưởng nĩng trong tín dụng, mà nguyên nhân của việc tăng trưởng tín dụng này chính là chính sách kích cầu chống suy thối kinh tế trong thời kỳ khủng hoảng của Chính phủ. Các cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đều được thụ hưởng từ chính sách này. Việc gia tăng một nhu cầu quá lớn khiến ngân hàng sẽ gặp ít nhiều khĩ khăn trong nguồn vốn của mình và việc tiếp tục tăng huy động là điều tất yếu.
Bảng 2.2. Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 2005 2006 2007 2008 Tháng 5.2009 Hệ thống NHTM
Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng
Ngân hàng TMQD 87.362 46,25% 119.654 41,91% 159.114 32,67% 181.195 30,96% 206.062 30,29%
Ngân hàng TMCP 67.157 35,56% 114.707 40,18% 239.916 49,26% 306.474 52,36% 371.733 54,64%
Ngân hàng LD 5.395 2,86% 7.957 2,79% 12.227 2,51% 12.791 2,19% 14.095 2,07%
Ngân hàng NN 28.961 15,33% 43.185 15,13% 75.770 15,56% 84.879 14,50% 88.501 13,01%
Tổng 188.875 100.00% 285.503 100.00% 487.027 100.00% 585.339 100.00% 680.391 100.00%
Qua số liệu của bảng ta cĩ thể thấy được tình hình huy động vốn của ngành ngân hàng từ năm 2005 cho đến nay. Mức huy động năm sau luơn tăng hơn năm trước. Trong đĩ, hệ thống ngân hàng thương mại quốc doanh và thương mại cổ phần chiếm tỷ trọng chủ yếu khoảng hơn 80%. Để cụ thể hơn ta cĩ thể xem biểu đồ minh họa ở Hình 2.2 dưới đây. Hình 2.2. Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5.2009
Ngân hàng nước ngồi
Ngân hàng liên doanh
Ngân hàng TM cổ phần Ngân hàng TM quốc doanh
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Hình 2.3. Tốc độ tăng trưởng vốn huy động
51.16% 70.59% 20.19% 16.24% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00%
Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5.2009
Tốc độ tăng trưởng
Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2009 mà mức vốn huy động đã tăng 95.052 tỷ đồng so với năm 2008. Rõ ràng chính sách kích cầu của Chính phủ đã được thực thi tốt, mặc dù trên thực tế cịn khá nhiều tranh luận về các thủ tục pháp lý và tính hiệu quả xoay quanh vấn đề này. Nhìn chung, tình hình huy động vốn liên tục tăng từ 2005 đến 2009, đỉnh điểm là năm 2007 với tốc độ là 70.59% so với năm 2006, sang năm 2008 tốc độ tăng chậm hơn 20.19% so với năm 2007. Huy động vốn của hệ thống ngân hàng thương mại tại TP. Hồ Chí Minh đã gĩp phần mở rộng hoạt động đầu tư và cho vay ra thị trường.
2.1.2.2. Cho vay
Các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM khơng ngừng đưa ra các hình thức đầu tư đa dạng và phong phú, những đổi mới và hồn thiện trong hoạt động nghiệp vụ như quản lý và hoạt động theo sổ tay tín dụng, theo quy trình tín dụng chuẩn mực gắn liền với q trình nâng cao chất lượng tín dụng; đa dạng hố lĩnh vực đầu tư với nhiều hình thức đầu tư: cho vay trực tiếp; tài trợ dự án; gĩp vốn; đầu tư giấy tờ cĩ giá... Hoạt động tín dụng ngày càng phát triển với nhiều hình thức tín dụng (tín dụng kích cầu; tín dụng tiêu dùng; tín dụng phục vụ phát triển nơng nghiệp, nơng thơn...) đã tạo điều kiện cho khách hàng, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng tốt hơn.
Bảng 2.3. Dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 2005 2006 2007 2008 Tháng 5.2009 Hệ thống NHTM
Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng
Ngân hàng TMQD 73.731 41,95% 79.406 34,56% 117.647 28,95% 146.349 29,11% 161.538 28,27%
Ngân hàng TMCP 58.578 33,33% 97.466 42,42% 209.143 51,47% 241.723 48,09% 301.995 52,85%
Ngân hàng LD 6.271 3,57% 8.465 3,68% 10.547 2,60% 13.116 2,61% 13.804 2,42%
Ngân hàng NN 37.179 21,15% 44.410 19,33% 69.016 16,98% 101.498 20,19% 94.029 16,46%
Từ năm 2005 - 2009, nhìn chung hoạt động tín dụng của hệ thống NHTM trên địa bàn tăng trưởng mạnh và đỉnh cao là năm 2007, với một số nguyên nhân như nguồn vốn huy động dồi dào, nhu cầu người vay lớn; mặt khác cũng rất cơ bản đĩ là các NHTM đẩy mạnh cho vay để đảm bảo tỷ lệ dư nợ cho vay chứng khốn theo quy định của chỉ thị 03/2007/CT-NHNN về cho vay đầu tư kinh doanh chứng khốn, mà các NHTM đã thực hiện cho vay trong thời gian trước đĩ.
Bảng 2.4. Tình hình dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5.2009
Ngân hàng nước ngồi
Ngân hàng liên doanh
Ngân hàng TM cổ phần Ngân hàng TM quốc doanh
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Tương tự hoạt động huy động vốn, hoạt động tín dụng cũng gia tăng đều đặn qua các năm. Hệ thống ngân hàng thương mại quốc doanh và thương mại cổ phần chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng dư nợ (80%). Vào những năm 2005, 2006 tỷ trọng giữa các ngân hàng thương mại quốc doanh và ngân hàng thương mại cổ phần gần bằng nhau. Tuy nhiên, bước qua năm 2007, 2008 và 2009 hệ thống ngân hàng thương mại khơng ngừng nâng cao tỉ trọng và chiếm vai trị chủ lực trong hoạt động này. Tốc độ tăng trưởng của dư nợ tín dụng trong hệ thống ngân hàng thương mại tại TP.HCM như sau:
Hình 2.5. Tốc độ dư nợ tín dụng 76.87% 76.87% 13.66% 23.71% 30.72% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00%
Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5.2009
Tốc độ tăng trưởng dự nợ tín dụng
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Năm 2007 đặc biệt được chú ý bởi sự tăng trưởng quá nĩng vào những tháng cuối năm, chỉ riêng tháng 12 dư nợ tín dụng đạt mức tăng trưởng 8,55% so với tháng 11, trong đĩ khối NHTM cổ phần tăng tới 14,25%. Một phần nguyên nhân tăng trưởng nĩng là vì thời điểm này các ngân hàng phải thực hiện đúng tỷ lệ dư nợ cho vay chứng khốn theo Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước; đồng thời cĩ gĩp sức từ sự sơi động của thị trường bất động sản, thị trường vàng. Năm 2008, tốc độ tăng đã giảm lại và khá ổn định qua các quý trong năm. Tính đến thời điểm 31/12/2008 tổng dư nợ tín dụng là 502.686 tỷ đồng với tốc độ tăng 23,71% so với năm 2007. Năm tháng đầu năm 2009, tổng dư nợ tín dụng là 571.366 tỷ đồng với tốc độ tăng 13.66% so với năm 2008.
So sánh giữa hoạt động cho vay và huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh như sau:
Hình 2.6. Hoạt động cho vay và huy động vốn 0 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2005 2006 2007 2008 Tháng 5.2009 Cho vay Huy động
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Qua Hình 2.6 chúng ta cĩ thể nhận thấy sự tương quan chặt chẽ giữa việc huy động vốn và hoạt động cho vay trong hệ thống ngân hàng thương mại. Huy động vốn gia tăng và đương nhiên là cho vay cũng tăng tương ứng. Tuy nhiên, vấn đề cần cân nhắc là việc cho vay thế nào cho hiệu quả và đảm bảo an tồn bởi vì nguồn vốn huy động thường là vốn ngắn hạn và dễ dàng đảo chiều nếu thị trường cĩ dấu bất ổn trong khi đĩ hoạt động cho vay lại thường là dài hạn đối với các khoản vay bất động sản và cĩ rủi ro cao đối với hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh chứng khốn.
Để mổ xẻ và phân tích thấu đáo cho vấn đề này, tác giả sẽ trình bày chi tiết hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
2.2. Tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Hồ Chí Minh 2.2.1. Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 2.2.1. Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Với chức năng huy động và cung ứng vốn cho các thành phần kinh tế của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu vay vốn cĩ hiệu quả kể cả các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì nhu cầu về cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, đầu tư khu cơng nghiệp, các dự án xây dựng nhà cao tầng, khách sạn và căn hộ phục vụ cho nhu cầu của nền kinh tế và người dân khơng ngừng tăng cao. Song song đĩ, hoạt động tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng được chú trọng và nâng dần tỷ trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng.
Về cơ chế chính sách cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay cơ bản khơng cĩ sự khác biệt đối với các hình thức cho vay khác và cũng chưa cĩ sự can thiệp hành chính của nhà nước. Các ngân hàng xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vốn. Mức cho vay do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận, phù hợp với mức vốn đầu tư và giá trị tài sản thế chấp hay căn cứ vào độ tín nhiệm của khách hàng (nếu vay tín chấp). Thời gian cho vay phụ thuộc vào thời gian thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng vay và nguồn vốn cho vay của ngân hàng. Lãi suất cho vay do hai bên thỏa thuận, áp dụng phương thức cho vay phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh của khách hàng. Đối với các dự án lớn, vượt quá khả năng của một ngân hàng, thì các ngân hàng phối hợp đồng tài trợ.
Cơ chế thế chấp (xem phụ lục 1), bảo lãnh bằng bất động sản, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và vay vốn khơng phải bảo đảm bằng tài sản đã được thơng thống, tạo điều kiện cho ngân hàng đơn giản hĩa thủ tục và cho vay.
Hiện nay cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau: các ngân hàng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với Quy chế cho vay ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN, Quyết định số 783/2005/QĐ- NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN. Theo
đĩ, một số ngân hàng đã ban hành riêng quy định nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy định hiện hành về cơ chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước. Một số quy định cụ thể của ngân hàng khi thực hiện cơ chế cho vay kinh doanh bất động sản gồm:
Điều kiện vay vốn: Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng cĩ một phần vốn tự cĩ tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án từ 0-20% đối với cho vay ngắn hạn và 25-30% đối với cho vay trung và dài hạn.
Mức cho vay: Các ngân hàng dựa vào giá trị tài sản bảo đảm và nhu cầu vay vốn
để xem xét, quyết định mức cho vay phù hợp. Từng ngân hàng dựa vào tài sản bảo đảm, tính khả thi của dự án, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn vốn của mình, xem xét quyết định mức cho vay bằng 40-100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng khơng vượt quá 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án/dự án vay vốn.
Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các ngân hàng dựa trên cơ sở phân tích định
lượng và định tính khi xem xét khoản vay; điều kiện vay vốn của khách hàng, tài sản đảm bảo để phân tích mức độ tín nhiệm, tính khả thi, hiệu quả của dự án và khả năng hồn trả nợ vay, từ đĩ đưa ra quyết định cho vay.
Kiểm tra, giám sát vốn vay: được thực hiện trước, trong và sau khi cho vay của
từng khoản vay. Ngân hàng thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng thơng qua kiểm tra các báo cáo tài chính và phi tài chính.
Cơ chế lãi suất cho vay: Các ngân hàng áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận linh
hoạt dựa trên mức xếp hạng tín dụng đối với hồ sơ vay của khách hàng; đối với những khoản vay dưới 12 tháng thường áp dụng cơ chế lãi suất cố định tuy nhiên thời gian gần đây do lãi suất thị trường biến động thường xuyên nên đối với những khoản vay ngắn hạn cĩ thời gian từ 6 tháng trở lên các ngân hàng cũng áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi 3 tháng điều chỉnh một lần; đối với những khoản vay cĩ thời gian vay trên 12 tháng thì áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, và được điều chỉnh dựa trên lãi suất huy động tiết