0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2005 2006 2007 2008 Tháng 5.2009 Cho vay Huy động
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Qua Hình 2.6 chúng ta cĩ thể nhận thấy sự tương quan chặt chẽ giữa việc huy động vốn và hoạt động cho vay trong hệ thống ngân hàng thương mại. Huy động vốn gia tăng và đương nhiên là cho vay cũng tăng tương ứng. Tuy nhiên, vấn đề cần cân nhắc là việc cho vay thế nào cho hiệu quả và đảm bảo an toàn bởi vì nguồn vốn huy động thường là vốn ngắn hạn và dễ dàng đảo chiều nếu thị trường cĩ dấu bất ổn trong khi đĩ hoạt động cho vay lại thường là dài hạn đối với các khoản vay bất động sản và cĩ rủi ro cao đối với hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh chứng khốn.
Để mổ xẻ và phân tích thấu đáo cho vấn đề này, tác giả sẽ trình bày chi tiết hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
2.2. Tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Hồ Chí Minh 2.2.1. Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 2.2.1. Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Với chức năng huy động và cung ứng vốn cho các thành phần kinh tế của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu vay vốn cĩ hiệu quả kể cả các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì nhu cầu về cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, đầu tư khu cơng nghiệp, các dự án xây dựng nhà cao tầng, khách sạn và căn hộ phục vụ cho nhu cầu của nền kinh tế và người dân khơng ngừng tăng cao. Song song đĩ, hoạt động tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng được chú trọng và nâng dần tỷ trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng.
Về cơ chế chính sách cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay cơ bản khơng cĩ sự khác biệt đối với các hình thức cho vay khác và cũng chưa cĩ sự can thiệp hành chính của nhà nước. Các ngân hàng xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vốn. Mức cho vay do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận, phù hợp với mức vốn đầu tư và giá trị tài sản thế chấp hay căn cứ vào độ tín nhiệm của khách hàng (nếu vay tín chấp). Thời gian cho vay phụ thuộc vào thời gian thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng vay và nguồn vốn cho vay của ngân hàng. Lãi suất cho vay do hai bên thỏa thuận, áp dụng phương thức cho vay phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh của khách hàng. Đối với các dự án lớn, vượt quá khả năng của một ngân hàng, thì các ngân hàng phối hợp đồng tài trợ.
Cơ chế thế chấp (xem phụ lục 1), bảo lãnh bằng bất động sản, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và vay vốn khơng phải bảo đảm bằng tài sản đã được thơng thống, tạo điều kiện cho ngân hàng đơn giản hĩa thủ tục và cho vay.
Hiện nay cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau: các ngân hàng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với Quy chế cho vay ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN, Quyết định số 783/2005/QĐ- NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN. Theo
đĩ, một số ngân hàng đã ban hành riêng quy định nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy định hiện hành về cơ chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước. Một số quy định cụ thể của ngân hàng khi thực hiện cơ chế cho vay kinh doanh bất động sản gồm:
Điều kiện vay vốn: Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng cĩ một phần vốn tự cĩ tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án từ 0-20% đối với cho vay ngắn hạn và 25-30% đối với cho vay trung và dài hạn.
Mức cho vay: Các ngân hàng dựa vào giá trị tài sản bảo đảm và nhu cầu vay vốn
để xem xét, quyết định mức cho vay phù hợp. Từng ngân hàng dựa vào tài sản bảo đảm, tính khả thi của dự án, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn vốn của mình, xem xét quyết định mức cho vay bằng 40-100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng khơng vượt quá 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án/dự án vay vốn.
Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các ngân hàng dựa trên cơ sở phân tích định
lượng và định tính khi xem xét khoản vay; điều kiện vay vốn của khách hàng, tài sản đảm bảo để phân tích mức độ tín nhiệm, tính khả thi, hiệu quả của dự án và khả năng hồn trả nợ vay, từ đĩ đưa ra quyết định cho vay.
Kiểm tra, giám sát vốn vay: được thực hiện trước, trong và sau khi cho vay của
từng khoản vay. Ngân hàng thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng thơng qua kiểm tra các báo cáo tài chính và phi tài chính.
Cơ chế lãi suất cho vay: Các ngân hàng áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận linh
hoạt dựa trên mức xếp hạng tín dụng đối với hồ sơ vay của khách hàng; đối với những khoản vay dưới 12 tháng thường áp dụng cơ chế lãi suất cố định tuy nhiên thời gian gần đây do lãi suất thị trường biến động thường xuyên nên đối với những khoản vay ngắn hạn cĩ thời gian từ 6 tháng trở lên các ngân hàng cũng áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi 3 tháng điều chỉnh một lần; đối với những khoản vay cĩ thời gian vay trên 12 tháng thì áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, và được điều chỉnh dựa trên lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau cộng với biên độ cố định trong thời gian vay. Một vài trường hợp
áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi cộng biên độ cĩ điều chỉnh theo định kỳ 6 hoặc 12 tháng 1 lần.
2.2.2. Thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Hồ Chí Minh
Như đã trình bày ở trên, hiện nay vẫn chưa cĩ cơ chế chính sách nào riêng biệt đối với việc cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại cho dù điều này rất cần thiết để đảm bảo an tồn cho chính ngân hàng cũng như sự phát triển ổn định thị trường bất động sản. Hầu như việc cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường. Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản tương quan chặt chẽ với sự biến động lên xuống của thị trường bất động sản. Rõ ràng cùng với sự tác động của những nguồn vốn khác như từ thị trường chứng khốn, đầu tư trực tiếp nước ngồi thì nguồn vốn từ ngân hàng cĩ ảnh hưởng rất lớn và mang tính định hướng cho thị trường bất động sản.
Năm 2007, song hành với việc phát triển nĩng của thị trường bất động sản đĩ là sự tăng trưởng “chĩng mặt” dư nợ tín dụng bất động sản tại ngân hàng. Tính đến ngày 31/12/2007 tổng dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống NHTM tại TP.HCM là 61.252 tỷ đồng, gấp 2.4 lần so với con số 25.549,22 tỷ đồng của năm 2006, chiếm 15.07% tổng dư nợ. Trong đĩ vay dài hạn là chủ yếu chiếm 68.90%.
Bảng 2.4. Dư nợ tín dụng và dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ)
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5. 2009
Dư nợ tín dụng 175.759 229.747 406.353 502.686 571.366 Dư nợ tín dụng bất động sản 26.794,11 25.549,22 61.252 63.064,77 66.928,65 % Dư nợ TDBĐS/Dư nợ TD 15.24% 11.12% 15.07% 12.55% 11.71%
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Trong thời gian này, các ngân hàng liên tục đưa ra những chính sách ưu đãi đối với việc cho vay bất động sản để nhảy vào thị trường. Techcombank tài trợ cho khách
10 năm); tỷ lệ vay vốn tối đa 80%; khách hàng chỉ thanh tốn 15% vốn gốc trong ¼ thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong mỗi ¼ thời gian cịn lại; tài sản thế chấp là căn hộ định mua. Navibank, Westernbank, HDbank… cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20-30 năm nếu người vay cĩ tài sản thế chấp khác ngồi căn hộ định mua. Chỉ trong vịng 1 tháng Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả gĩp tại các dự án cao cấp khu vực TP. Hồ Chí Minh. Mức vốn cho vay đối với căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản nếu cĩ thêm tài sản đảm bảo khác và 80% giá trị bất động sản nếu thế chấp bằng bất động sản định mua. Khách hàng trả gĩp trong vịng 20 năm. Lãi suất các ngân hàng áp dụng cho loại hình tín dụng này hiện ở mức 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt…
Hình 2.7. Dư nợ tín dụng và dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 15.24% 11.12% 15.07% 12.55% 11.71% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5. 2009
Tổng dư nợ cho vay bất động sản
Tổng dư nợ tín dụng
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản tăng trưởng nĩng dẫn đến tăng cao nhu cầu về vốn; nguồn vốn huy động tăng cao, đảm bảo đủ nguồn cung; bất động sản là lĩnh vực đầu tư cĩ lợi nhuận khá cao; nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để thanh tốn nợ; hệ thống
NHTM đã cĩ bệ phĩng tăng trưởng cao năm 2006 do đĩ tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng cao; Cho vay đầu tư bất động sản ít rủi ro hơn đầu tư chứng khốn; Gia tăng nợ vào cuối năm để giảm tỷ trọng cho vay đầu tư chứng khốn… là các lý do khiến ngân hàng chạy đua trong tăng trưởng tín dụng.
Trái ngược hồn tồn với năm 2007, năm 2008 là năm khá khĩ khăn cho ngành ngân hàng. Nhìn thấy những nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản khi nguồn cung bất động sản khơng thể gia tăng tương ứng kịp thời. Quy mơ thị trường nhỏ, rất dễ dàng cho những đối tượng cĩ tiềm lực tài chính mạnh cũng như vị thế thuận lợi đầu cơ làm giá và trục lợi. Các nhà đầu tư khơng chuyên ồ ạt tham gia vào “chiếc bánh” béo bở bằng cách mạo hiểm với những khoản vay đầy rủi ro bất chấp mọi nguy hiểm… Ngân hàng nhà nước tăng lãi suất cơ bản, tăng dữ trữ bắt buộc và quan trọng nhất là rút 20.300 tỷ đồng ra khỏi lưu thơng bằng việc phát hành tín phiếu. Chính sách thắt chặt tín dụng rõ nét. Bong bĩng bất động sản bắt đầu xì hơi, mang theo rất nhiều rủi ro cho những nhà cung cấp tín dụng. Kết hợp với những thơng tin xấu của thị trường thế giới, cuộc khủng hoảng nhà đất Mỹ bắt đầu bùng nổ sau một thời gian dài tích tụ. Kết quả là thị trường bất động sản bắt đầu sụt giảm liên tục, nhanh chĩng và đĩng băng. Quá trình diễn ra khá đột ngột khiến các nhà đầu tư khơng kịp thời rút vốn, rất nhiều người buộc phải chấp nhận lỗ nặng. Các cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản cũng điêu đứng vì những mĩn vay… Và kết quả là hệ thống NHTM rơi vào hồn cảnh khĩ khăn bởi khách hàng của mình đang điêu đứng. Nợ xấu bất động sản tăng. Các ngân hàng đẩy mạnh thu hồi nợ cũ và giảm hoặc tạm ngừng việc cấp mới các khoản tín dụng đầu tư vào các dự án bất động sản mà tập trung vào khai thác mảng tín dụng bất động sản tiêu dùng (mua, sửa chữa nhà trả gĩp) dành cho những khách hàng cĩ nhu cầu về nhà ở thật sự. Bước sang năm 2009, thị trường cĩ nhiều dấu hiệu khả quan hơn sau một năm đầy những biến động. Chính phủ ban hành chính sách kích cầu chống suy thối kinh tế. Ngân hàng là đối tượng trung tâm để thực thi nhiệm vụ này. Cánh cửa tín dụng bất động sản bắt đầu hé mở trở lại. Chỉ tính đến tháng 5 năm 2009, tổng dư nợ tín dụng bất
động sản đạt 66.928,65 tỷ đồng tăng 3863.88 tỷ đồng (6.12%) so với năm 2007. So với cuối năm trước, dư nợ tín dụng cho vay bất động sản của các ngân hàng tăng khơng nhiều. Tuy nhiên, khơng ít ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Nguyên nhân chính là do các ngân hàng khĩ huy động được nguồn vốn dài hạn, cho dù đã điều chỉnh lãi suất kỳ hạn dài ngày. Trong đĩ, khơng loại trừ một số đối tượng khách hàng vay vốn để đầu cơ chờ giá lên. Vì vậy, ngân hàng nào nới lỏng điều kiện cho vay trong lúc này là điều nên thực sự cân nhắc.
Tĩm lại, nếu lựa chọn đúng khách hàng để cung ứng vốn thì hiệu quả trong triển khai cho vay bất động sản là rất lớn, bởi đây là một thị trường đầy tiềm năng. Ngược lại, nếu ngân hàng cung ứng vốn khơng lựa chọn và nới lỏng điều kiện cho vay sẽ dẫn đến nguy cơ bong bĩng - điều đã từng xảy ra vào cuối năm 2007, kéo dài sang năm 2008. Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng gia tăng và chủ yếu rơi vào mảng cho vay bất động sản. Song trong những tháng đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã cĩ cơ hội cơ cấu lại tỷ lệ nợ quá hạn, vì doanh số nhà bán tăng lên.
Hình 2.8. Dư nợ xấu tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Dư nợ xấu Dư nợ xấu 958.58 442.31 575.7688 5941.65
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Rõ ràng sau khoảng thời gian tăng trưởng “nĩng” tín dụng bất động sản vào năm 2007, giờ đây các ngân hàng phải gánh chịu một hậu quả nặng nề của những khoản nợ xấu. Cuối năm 2008, mức dư nợ xấu là 5.941,65 tỷ đồng, cao hơn 10 lần so với năm 2007. Theo thơng lệ quốc tế, tỷ lệ nợ xấu chấp nhận được ở mức dưới 5% trong khi tỷ lệ này đối với hệ thống NHTM tại TP. Hồ Chí Minh vào ngày 31/12/2008 là 9.42%. Diễn biến tỷ lệ nợ xấu qua các năm thể hiện ở biểu đồ dưới đây: