1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đĩ, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hồn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả gĩp, xây dựng văn phịng cho thuê... Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã gĩp phần tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an tồn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hồn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng cịn cĩ thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Vai trị của tín dụng bất động sản trong nền kinh tế
Thị trường BĐS cĩ một vai trị vơ cùng quan trọng đối với nền kinh tế. Để đảm bảo sự phát triển của thị trường này, cần đảm bảo một dịng vốn đầy đủ và hợp lý. Điều tiết vốn thơng qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay BĐS được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận, cụ thể:
Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay BĐS gĩp phần khai thác
triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và cĩ hiệu quả.
Phát triển nền kinh tế: thơng qua kênh ngân hàng, dịng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn gĩp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
Đẩy nhanh tốc độ đơ thị hố: cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tịa nhà cao tầng, chung cư lớn... gĩp phần đẩy nhanh tốc độ đơ thị hĩa trong quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố của đất nước.
Tăng quy mơ và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay BĐS cịn tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mơ và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
Tạo điều kiện cho người dân cĩ điều kiện sống tốt hơn: nhờ cĩ các chương
trình hỗ trợ cho vay BĐS, người cĩ thu nhập thấp, cán bộ cơng chức, cơng nhân cĩ điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay BĐS là sản phẩm khá
phổ biến ở các ngân hàng gĩp phần đa dạng hố sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm cơng cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng.
Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thơng qua mức dư nợ cho
vay BĐS, nhà nước sẽ cĩ cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để cĩ cách điều tiết hợp lý.
Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã gĩp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh tốn, nhà đầu tư gĩp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, gĩp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS.
Nhìn chung, cho vay bất động sản cĩ tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế cĩ nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường BĐS cĩ những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay BĐS luơn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.1.3 Đặc điểm tín dụng bất động sản
Ngồi những đặc điểm của thị trường tín dụng thơng thường thì tín dụng BĐS cĩ những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hĩa BĐS mang lại như sau:
Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn: do BĐS là
những hàng hĩa thời gian hình thành dài (Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án địi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên). Mặt khác, BĐS là những hàng hĩa cĩ giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng cĩ giá trị lớn nên việc hồn tín dụng trong một thời gian ngắn là khơng khả thi.
Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền mĩng, xây thồ và hồn thiện.... Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Cịn nếu huy động vốn một lần thì vốn khơng được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn khơng hiệu quả.
Là thị trường cĩ độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu. Khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nĩng sang đĩng băng, giá BĐS sẽ nhanh chĩng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như khơng xảy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khĩ khăn về tài chính thậm chí cĩ thể bị phá sản. Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng thanh tốn của các khoản tín dụng của người đi vay, thậm chí người đi vay cĩ thể mất khả năng thanh tốn.
Lãi suất trên thị trường tín dụng BĐS thường cao hơn các hình thức cho vay khác: xuất phát từ đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS cĩ rủi ro lớn. Ngân hàng quy
định lãi suất cao để bù đắp cho các chi phí để quản lý tín dụng kinh doanh BĐS và tương ứng với khả năng xảy ra rủi ro cao mà ngân hàng phải gánh chịu.
Tín dụng BĐS thường là lĩnh vực cho vay cĩ điều kiện ràng buộc của ngân
hàng cao hơn các hình thức cho vay khác: Trong cho vay kinh doanh BĐS, ngân
hàng thường quy định khách hàng phải cĩ một lượng vốn tự cĩ hoặc các nguồn vốn huy động khác tham gia vào dự án. Quy định này vừa để giảm số lượng vốn cho vay của ngân hàng; vừa cho ngân hàng thấy được năng lực tài chính của chủ đầu tư và ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tài trợ cho dự án. Ngồi ra, các quy định về tài sản thế chấp cũng rất chặt chẽ, khách hàng vay đầu tư kinh doanh BĐS ngồi việc thường phải thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ nguồn vốn vay cho tương lai, cịn phải thế chấo bằng các tài sản khác, các tài sản của chủ đầu tư tham gia cùng vào quá trình thực hiện dự án.