trong cho
vay đầu tư, kinh doanh bất động sản
4.2.3.1 Tuân thủ các quy trình thẩm định
Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng khơng ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ cĩ quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627..2001..QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đĩ cĩ tín dụng BĐS. Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS, điều này khơng chỉ gĩp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà cịn gĩp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này,
làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS.
Xây dựng và tuân thủ các quy trình thẩm định là vấn đề mang tính chiến lược lâu
dài, cần được các NHTM đặt làm trọng tâm, xây dựng những quy định, nguyên tắc đối với cán bộ tín dụng; cĩ tuân thủ nghiêm ngặt quy trình này thì các NHTM mới cĩ khả năng kiểm sốt được chất lượng tín dụng và cĩ những biện pháp kịp thời đối phĩ với những rủi ro cĩ thể xảy ra. Ngồi những chú ý về quy trình tổ chức thẩm định như với các khoản cho vay thơng thường, đối với tín dụng BĐS, các NHTM cần đặc biệt chú ý đến một số nội dung thẩm định:
về thẩm định khách hàng vay vốn: Xây dựng bảng tiêu chuẩn đánh giá các chỉ
tiêu tài chính đối với các doanh nghiệp trong từng ngành nghề, nhất là các lĩnh vực cĩ liên quan đến kinh doanh BĐS. So sánh các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp đề nghị vay vốn với các doanh nghiệp cùng ngành nghề để đánh giá đầy đủ hơn hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Năng lực tài chính của khách hàng khơng chỉ được tính tốn qua các con số trên báo cáo tài chính do khách hàng cung cấp mà cịn cần phân tích, đánh giá chúng qua các nguồn thơng tin đa dạng khác (bao gồm cả thơng tin trái chiều)
về thẩm định nội dung dự án đầu tư, phương án kinh doanh BĐS: Phải nghiên
cứu kĩ tất cả các nội dung của dự án bao gồm phân tích tài chính, chi phí dự tính, nguồn dự thu, ước tính nguồn vốn vay, vốn chủ sở hữu, tốc độ giải ngân vơnc chủ sở hữu, tiến trình thực hiện, lợi nhuận, lãi suất, thời gian hồn vốn, các tài liệu văn bản pháp lý, quá trình triển khai dự án, phương án tổ chức, giám sát quản lý dự án, đầu ra cho dự án, tài sản đảm bảo... NHTM khơng được bỏ sĩt bất cứ một nội dung nào bởi bất kỳ một trục trặc nào trong dự án cũng gây ảnh hưởng đến thời gian vay vốn, nguồn
tiền và khả năng trả nợ của chủ đầu tư đối với ngân hàng.
về thẩm định tài sản đảm bảo: NHTM cần xác định các tài sản được đem đảm
bảo, thế chấp, cầm cố cĩ thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với BĐS) của bên đảm bảo hay khơng; các tài sản này cĩ được phép giao dịch hay khơng; cĩ tranh chấp
hay khơng. Trong quá trình định giá BĐS là tài sản đảm bảo, do BĐS thường cĩ giá trị lớn, biến động giá thường xuyên, do đĩ khi xác định giá ngồi phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thường được sử dụng các ngân hàng cĩ thể kết hợp thêm các phương pháp khác như phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, tham khảo giá tại các tổ chức mơi giới BĐS uy tín, khảo giá tại địa phương... Đối với những BĐS cĩ giá trị lớn, quá trình thẩm định phức tạp cĩ thể thuê các cơng ty, chuyên gia định giá để cĩ kết quả khách quan, đảm bảo an tồn cho khoản vay vốn. Trong thời điểm thị trường BĐS đĩng băng như hiện nay, các ngân hàng cần dè dặt trong quá trình thẩm định, định giá tài sản đảm bảo bất động sản, tránh khả năng BĐS được định giá tại thời điểm quyết định cho vay cao hơn giá tại thời điểm xử lý khoản vay, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Cĩ thể thấy, cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các Ngân hàng thương mại phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thơng qua ngân hàng, thực hiện chuyên mơn hố trong hoạt động cho vay BĐS để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
4.2.3.2 Tăng cường kiểm tra giám sát trong và sau cho vay các dự án cho vay
kinh
doanh bất động sản của ngân hàng
Các ngân hàng thắt chặt quy trình kiểm tra, kiểm sốt trong và sau khi giải ngân
các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS: Thơng qua việc làm việc trực tiếp với đơn vị vay vốn, đối chiếu sổ sách, chứng từ hạch tốn tại đơn vị, ngân hàng kiểm tra số tiền giải ngân đã được sử dụng đúng mục đích hay chưa. Đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS đang thực hiện, cần cĩ biên bản kiểm tra định kỳ, đối chiếu tốc độ thực hiện dự án so với kế hoạch trình vay vốn lúc đầu của khách hàng, xem xét dự án cĩ
Các ngân hàng kiểm sốt, theo dõi dịng tiền về của khách hàng: Thơng qua các giao dịch khách hàng thực hiện trên hệ thống, kiểm tra trực tiếp sổ thu, báo cáo tài chính, tài khoản khoản phải thu 131 của khách hàng, đồng thời so sánh đối chiếu các hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng đầu ra của doanh nghiệp. Tại thời điểm ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng cần yêu cầu doanh nghiệp cam kết tồn bộ nguồn thu từ tiền bán nhà, tiền trả nợ của doanh nghiệp sẽ chuyển vào tài khoản tiền gửi thanh tốn của doanh nghiệp tại ngân hàng, trường hợp nguồn tiền thu này về sớm hơn so với lịch trả nợ dự kiến ngân hàng cĩ quyền thu nợ trước hạn. Nếu vi phạm các cam kết, ngân hàng cĩ quyền áp dụng các chế tài như phạt lãi suất, tận thu các nguồn tiền về của doanh nghiệp, trường hợp vi phạm cam kết nặng, cĩ nguy cơ rủi ro, ngân hàng cĩ thể phát mại tài sản của doanh nghiệp...
Tăng cường định giá tài sản đảm bảo định kỳ: Ngồi việc cho vay tối đa bằng
70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị tài sản cĩ biến động lớn, khơng cịn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại. Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua BĐS ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khốn nhờ cĩ tài sản bảo đảm cĩ giá trị tăng dần theo thời gian.
Việc định giá tài sản đảm bảo trong giai đoạn thu hồi nợ cĩ thể được xem xét kết hợp với cơng tác kiểm tra dự án 3 tháng/lần thay vì 1 năm/lần như hầu hết các NHTM áp dụng hiện nay. Mặc dù chi phí thẩm định tăng cao nhưng trong giai đoạn thị trường cĩ nhiều biến động như hiện nay, việc tăng cường đánh giá giá trị tài sản đảm bảo sẽ giúp ngân hàng tính tốn, trích lập dự phịng rủi ro, giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản.
4.2.3.3 Đề xuất thành lập phịng thẩm định, định giá bất động sản
Cả trong khâu xem xét hồ sơ quyết định cho vay và theo dõi, kiểm sốt của ngân hàng trong quá trình cho vay, cơng tác thẩm định và định giá tài sản BĐS là vơ cùng quan trọng. Hiện nay, việc khĩ khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS chính là việc thẩm định giá BĐS chính xác, làm cơ sở để
xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, họ khơng được đào tạo chuyên mơn về lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế về nguồn thơng tin về BĐS trên thị trường, do đĩ việc định giá BĐS kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, các ngân hàng cần thành lập phịng thẩm định để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu quả.
4.2.3.4 Sử dụng địn bẩy tài chính phù hợp
Ngân hàng nhà nước hiện chỉ khống chế ở mức huy động, chưa cĩ quy định khống chế mức cho vay ở các ngân hàng. Vì vậy trong thời gian qua nhiều ngân hàng đã cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đẩy lãi suất liên ngân hàng qua đêm cĩ thời điểm lên đến 40%/năm. Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, các ngân hàng cần cĩ biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bẩy tài chính quá lớn, gây rủi ro cho ngân hàng.
4.2.3.5 Nâng cao vai trị của bộ phận kiểm tốn nội bộ và kiểm sốt nội bộ,
đặc
biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản
Cần nâng cao vai trị của bộ phận kiểm tốn nội bộ, kiểm sốt nội bộ theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng đi vào thực chất của vấn đề, ngại đụng chạm. Cần kiểm tra, rà sốt, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đĩ chú trọng đến kiểm tra, kiểm sốt các hoạt động cho vay trong lĩnh vực BĐS. Đối với tất cả những vấn đề cĩ thể cĩ ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thơng báo kịp thời về bản chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này.