dụng
bất động sản Việt Nam
Hàng hĩa BĐS là một loại hàng hĩa đặc biệt, cĩ giá trị lớn, cĩ tính thanh khoản thấp, thời gian đầu tư dài và thu hồi vốn lâu, điều này làm cho thị trường BĐS là một thị trường chứa nhiều rủi ro. Hiện nay, nguồn vốn cung cấp cho thị trường BĐS chủ yếu phụ thuộc vào đi vay từ các ngân hàng, nhưng khi nguồn vốn này bị hạn chế thì thị trường BĐS hầu như đĩng băng hồn tồn do khơng cĩ đủ vốn để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng. Các chủ đầu tư, các nhà đầu tư và khách hàng gần như khơng tiếp cận được nguồn vốn, vì nhiều nguyên nhân: Điển hình là trong năm 2007, thị trường BĐS đã ấm lên và tăng nĩng, giá nhà đất tăng liên tục, lợi nhuận cao và đã trở thành một thị trường hấp dẫn của tín dụng. Các ngân hàng thương mại khơng bỏ lỡ cơ hội tối đa hĩa lợi nhuận và tăng dư nợ đã ồ ạt cho vay với các chương trình cho vay dễ dàng, hấp dẫn và mang tính cạnh tranh cao. Việc cho vay quá mức đã dẫn đến việc mất cân đối giữa luồng vốn huy động và luồng vốn vay của ngân hàng và dẫn đến tình trạng mất ổn định tín dụng quá cao của các ngân hàng thương mại. Đến 2008, khi Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá... làm thị trường BĐS, thị trường chứng khốn lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã hội. Đây là một năm đầy khĩ khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là cơng cụ điều tiết thực thi chính sách của nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến BĐS. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường BĐS làm mục tiêu cạnh tranh.
Hiện nay, ngân hàng được dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, hướng là giảm tỉ lệ này. Theo Ngân hàng Nhà nước, hiện tỉ lệ đang áp dụng làn 40%, cĩ thể mức tới đây chỉ cịn 30%. Đứng về gĩc độ an tồn cho hệ thống ngân hàng thì việc giảm tỉ lệ này là cần thiết, bởi lẽ các ngân hàng sẽ chịu áp lực về thanh khoản khi sử dụng quá nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn. Mặt khác, việc điều chỉnh này cũng phù hợp với quá trình phát triển của thị trường vốn tại Việt Nam. Vốn cho đầu tư phải được huy động từ thị trường vốn. Nhiều năm trước, thị trường chứng khốn chưa phát triển, doanh nghiệp phải tìm vốn trung - dài hạn ở ngân hàng. Từ đĩ, tỉ lệ lấy vốn huy động ngắn để cho vay trung - dài hạn tăng dần. Nay doanh nghiệp đã cĩ thể huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, ngân hàng dần trở về với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ. Dù nhiều ngân hàng đồng tình với việc giảm tỉ lệ lấy ngắn cho vay dài nhưng cũng cĩ đề xuất cần phải cĩ một lộ trình giảm phù hợp. Nếu tới đây tỉ lệ lấy ngắn cho vay dài chỉ cịn 30%, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ bị mất đi 25% nguồn vốn cho vay trung - dài hạn so với tỉ lệ 40% hiện nay. Nhiều ngân hàng cho rằng cần phải cân nhắc vấn đề này. Trên thực tế, dù đã được chia lửa từ thị trường chứng khốn nhưng nhu cầu vay vốn trung - dài hạn từ ngân hàng vẫn khá cao. Nhiều doanh nghiệp chưa thể chuyển đổi hoặc tái cơ cấu để đáp ứng các điều kiện phát hành chứng khốn nhằm huy động vốn vẫn trơng chờ vào nguồn tài trợ từ ngân hàng. Trong khi đĩ, tình hình huy động vốn trung - dài hạn tại các ngân hàng vẫn chưa được cải thiện, người dân vẫn quen gửi tiền kì hạn ngắn (theo tháng). Nếu ngân hàng Nhà nước giảm quá nhanh tỉ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung- dài hạn thì cĩ thể một bộ phận doanh nghiệp khĩ tiếp cận vốn trung - dài hạn. Ngồi ra, do cho vay BĐS thường cĩ kỳ hạn dài nên chủ trương của ngân hàng là khơng đưa vốn vào các dự án quá nhiều vì sẽ gây áp lực làm tăng tín dụng và tạo độ lệch kỳ hạn do hiện tại nguồn vốn huy động của các ngân hàng phần lớn là ngắn hạn.
Việt Nam mới chỉ cĩ một thị trường cầm cố sơ cấp rất thơ sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi. Thị trường tài chính chưa phát triển, nguồn vốn trong thị trường
BĐS phụ thuộc hồn tồn vào ngân hàng, nên khi cĩ những biến động trong hệ thống ngân hàng sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS.
Tín dụng từ nguồn khách hàng và các nhà đầu tư trong thời gian qua cũng đã cĩ đĩng một vai trị lớn đối với thị trường BĐS nhà đất, chung cư và căn hộ cao cấp. Trong các giai đoạn trước cứ cĩ dự án, xong giai đoạn đền bù giải tỏa, lập dự án thì các chủ đầu tư đã cĩ thể tiến hành huy động vốn từ khách hàng, chưa cần phải xây dựng xong cở sở hạ tầng thiết yếu. Nhưng đến thời điểm này, chỉ huy động được tiền vốn từ khách hàng khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, và phải xây xong phần mĩng đối các dự án chung cư, căn hộ cao cấp thì việc huy động vốn của các dự án vừa tiến hành đền bù giải tỏa xong là khơng thể thực hiện. Phần lớn các cơng ty đầu tư BĐS ở Việt Nam là các cơng ty cĩ vốn nhỏ, chỉ đủ lực để thực hiện đền bù giải tỏa, xong giai đoạn này thì phải huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Đối với các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng thì lại gặp vấn đề khác: khách hàng khơng đủ tiền để gĩp tiếp những đợt sau.
Ngồi ra, khơng thể khơng kể đến là phân khúc thị trường của các chủ đầu tư chưa hợp lý, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5 tỷ trở lên nhưng những khách hàng cĩ nhu cầu thực tế và cĩ khả năng mua những căn hộ trên khơng nhiều, trong lúc đĩ nhu cầu về căn hộ cĩ giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất ít.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Nội dung chương 3 trình bày thực trạng thị trường BĐS của Việt Nam từ năm 2000 đến nay, đăc biệt tập trung vào những biến động mạnh mẽ của thị trường trong hai thời kì, thời kì thứ nhất: 2 năm 2007-2008, thời điểm then chốt khiến BĐS đang tăng trưởng nĩng rơi vào tình trạng đĩng băng và thời kì thứ 2: cơn sốt BĐS ảo năm 2010, qua đĩ chỉ ra tâm lý đầu cơ và sự thiếu minh bạch trong thơng tin nhà đất, quy hoạch cĩ thể gây những tác động tiêu cực như thế nào đối với thị trường. Chương 2 cũng phân tích những hạn chế của thị trường tín dụng BĐS Việt nam, các sản phẩm tín dụng sơ khai, phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, trong khi đĩ, huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu cịn gặp nhiều khĩ khăn và chưa thực sự là phương án mà các doanh nghiệp áp dụng. Vì vậy, cần cĩ những biện pháp, những cơng cụ để khai thơng thị trường tín dụng và cĩ thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng cường sự liên thơng giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính.
CHƯƠNG 4