đa dạng
hĩa các danh mục tín dụng cho vay và hình thức cho vay kinh doanh bất động
sản
4.2.1.1 Đa dạng hĩa danh mục tín dụng cho vay
Để giảm thiểu rủi ro khi cho vay quá lớn vào một lĩnh vực, các ngân hàng thương mại cần xây dựng chính sách tín dụng đa dạng: đa dạng hĩa các hình thức cho vay, đa dạng hĩa khách hàng, phân tán rủi ro tín dụng trên nhiều mảng cho vay, cụ thể:
về loại hình khách hàng: Cân đối cơ cấu tỷ trọng tín dụng đối với các doanh nghiệp ngồi quốc doanh, các tập đồn, tổng cơng ty; tránh tâm lý thụ động chờ khách hàng tìm đến với ngân hàng; tích cực Marketing, mở rộng cho vay đối với doanh nghiêp vừa và nhỏ vì hiện nay tỷ trọng cho vay đối với loại hình khách hàng này cịn thấp- chưa được khai thác tối đa; mặt khác đây là loại hình doanh nghiệp đang được Chính phủ khuyến khích phát triển. Bên cạnh đĩ, cho vay tiêu dùng cá nhân cũng là một thị trường tiềm năng hứa hẹn sẽ mang lại nền tảng khách hàng quan trọng đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng.
về loại hình tín dụng: Hiện tại, lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS, xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn tại hầu hết các NHTM, như vậy các NHTM cần xây dựng chính sách tín dụng đa dạng hơn, gia tăng tỷ trọng cho vay lĩnh vực sản xuất các mặt hàng, sản phẩm cĩ năng lực cạnh tranh, cĩ khả năng xuất khẩu, cung cấp dịch vụ, tín dụng trọn gĩi đối với loại hình này bao gồm: cho vay, tiền gửi, tài trợ thương mại, kinh doanh ngoại tệ...
về thời hạn tín dụng: Trong điều kiện nền kinh tế cĩ nhiều biến động như hiện nay, trong quá trình xây dựng chính sách tín dụng, các NHTM cần chú ý giảm dần cho vay các dự án trung dài hạn nhằm gia tăng khả năng thanh khoản, thu hồi vốn tín dụng, tái đầu tư các dự án, phương án cho vay khác.
Riêng đối với lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS: căn cứ vào diễn biến nền kinh tế nĩi chung và diễn biến thị trường BĐS trong từng thời kì để cĩ quyết định cho vay phù hợp; thực hiện cho vay với các dự án văn phịng cho thuê, các dự án xây dựng các khu chung cư, xây dựng các khu du lịch, trung tâm thương mại... trên cơ sở tính khả thi của từng dự án cụ thể, hiệu quả, khả năng hồn trả vốn và lãi vay cho ngân hàng.
4.2.1.2 Đa dạng hĩa hình thức cho vay kinh doanh bất động sản
Sàng lọc thật kĩ các dự án, phương án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực cĩ sự biến động lớn về giá để lên kế hạch cho vay với hạn mức thích hợp. Ngân hàng chỉ chọn lọc cho vay đối với những dự án, phương án mà chủ đầu tư thực sự cĩ năng lực triển khai; sản phẩm của dự án phù hợp với nhu cầu của thị trường, đầu ra đã được đảm bảo. Mặt khác, các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thường được xếp vào loại các dự án cho vay trung và dài hạn, do đĩ quá trình thẩm định dự án phải được tiến hành một cách khách quan, khoa học, tồn diện. Cán bộ thẩm định phải cĩ cái nhìn dài hạn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, khơng chỉ phân tích, đánh giá dự án trong thời điểm quyết định cho vay mà cịn cần phân tích, đánh giá trong tồn bộ vịng đời của dự án, trong tồn bộ thời gian ngân hàng cấp tín dụng cho dự án.
Các NHTM cần mở rộng hình thức cho vay kinh doanh BĐS theo phương án cho vay ngắn hạn, đặc biệt trong giai đoạn trước mắt khi nhiều chuyên gia dự báo thị trường BĐS chưa cĩ nhiều dấu hiệu khởi sắc. Cụ thể, các NHTM cần tập trung cho vay theo phương án ngắn hạn, cho vay các dự án vào giai đoạn cuối, hồn thành dự án vì hình thức cho vay này giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng hơn, thời gian cho vay ngắn và cho vay trên cơ sở đã xác định được nguồn thu trả nợ trong ngắn hạn,
ngân hàng cho vay bổ sung phần vốn thiếu hụt giúp chủ đáa tư hồn thành dự án đúng tiến độ để cĩ cơ sở thu tiền từ khách hàng.
Ngân hàng xem xét đưa ra các gĩi hỗ trợ nhu cầu mua nhà của các cá nhân, hỗ trợ đầu ra cho các dự án kinh doanh BĐS mà bản thân ngân hàng tài trợ vốn; hình thành quỹ đầu tư dài hạn để cho vay đầu tư BĐS và hỗ trợ người mua nhà. Quỹ đầu tư này sẽ gĩp phần tránh được rủi ro cho ngân hàng và khách hàng cá nhân, doanh nghiệp khi cĩ những diễn biến xấu, bất thường xảy ra trên thị trường BĐS.
Ngồi ra, các NHTM cĩ thể xem xét việc liên kết cùng tài trợ cho một dự án lớn nào đĩ mà một ngân hàng riêng lẻ khơng thể đáp ứng vì nhu cầu vốn vay quá lớn, độ rủi ro cao, ràng buộc của luật các tổ chức tín dụng- đây được gọi là hình thức cho vay hợp vốn hoặc cho vay đồng tài trợ. Như vậy các ngân hàng tham gia phải cùng nhau kí kết hợp đồng cho vay trong đĩ quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của mỗi bên trong hợp đồng cho vay. Trong trường hợp xảy ra rủi ro, mỗi ngân hàng sẽ gánh chịu một phần thiệt hại mà khơng bị ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.