Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS (đặc biệt trong các năm 2007, 2008) được xem là lý do các ngân hàng quá sốt sắng cho vay BĐS khi cĩ trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá BĐS đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, cũng là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua BĐS đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường BĐS cĩ yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường chững lại cũng chính từ nguyên nhân này.
3.2.3.1 Nợ quá hạn tăng cao
Việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nĩi chung và BĐS nĩi riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường BĐS trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Cịn bản thân người mua thì vẫn cịn tâm lý nghe ngĩng, chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ đẩy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường BĐS vẫn tiếp tục đĩng băng
3.2.3.2 Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay
Việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hồn tồn là do chủ quan của nhân viên mà người quản lý khơng phải lúc nào cũng theo sát. Đĩ là chưa nĩi đến việc thị trường sụt giảm, chuyện BĐS mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị BĐS, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị rịng âm của BĐS. Nhiều người trong số họ sẽ mất hồn tồn khả năng thanh tốn trước các khoản vay “hồn tồn đổi chiều”.
Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ... để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, trong khi cầu nhà đất vẫn đang cĩ xu hướng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng BĐS, cĩ thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.
3.2.3.3 Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng
Tại Mỹ, bong bĩng nhà đất chỉ vượt giá trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài chính. Trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh BĐS chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng BĐS để thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt Nam. Thời điểm này, khủng hoảng thực sự vẫn chưa nổ ra, vẫn đang tiềm ẩn như quả bom hẹn giờ. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước cĩ hạn, nếu thị trường BĐS sập, hệ thống ngân hàng sẽ khĩ
tránh khỏi những hệ luỵ nặng nề. Đây thực sự là những rủi ro tiềm ẩn của tình trạng bong bĩng BĐS trong thời gian qua.