thiểu nợ
xấu, nợ quá hạn đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại
4.2.4.1 Tăng cường nhận định rủi ro và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho
vay kinh
doanh bất động sản
Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí cịn quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đĩ để nâng cao năng lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hồn thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thơng qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu chuẩn, nguyên tắc an tồn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân hàng nhà nước về bảo đảm an tồn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống cĩ thể đánh giá được năng lực của khách hàng, kiểm sốt được các rủi ro tín dụng dựa trên bảng báo cáo tài chính và các thơng tin ngân hàng thu thập được; kiểm sốt, điều phối, quản lý danh mục các khoản nợ xấu; cân đối dự phịng và hỗ trợ cho việc đáp ứng các quy định của Hiệp định Basel II.
Nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thường là nguồn vốn trung dài hạn, do đĩ, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý. Do những đặc điểm riêng biệt của hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nĩi riêng và thị trường BĐS nĩi chung mà hoạt động tín dụng BĐS phải đối mặt với những rủi ro khách quan từ chính sách, cơ chế quản lý, rủi ro từ phía chủ đầu tư... Các nhĩm giải pháp liên quan đến đa dạng hĩa danh mục cho vay, đa dạng hĩa các hình thức cho vay kinh doanh BĐS; tuân thủ quy trình tín dụng, quy trình thẩm định trong quá trình xét duyệt cho vay kinh doanh BĐS như đã phân tích ở trên cũng là các giải pháp nhằm hạn chế rủi hơn, rủi ro khách quan, rủi ro từ phía nhà đầu tư ngân hàng cần cĩ các biện pháp nhằm phát hiện, nhận định rủi ro, từ đĩ phịng tránh, hoặc giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS.
chính sách hàng
- Khi thẩm định, quyết định cho vay phải xem xét mức độ tuân
thủ của dự án, phương án kinh doanh của khách hàng cĩ đảm
bảo chấp hành các điều luật và quy định hiện hành cĩ liên
quan
Rủi ro cung cấp - Khi thẩm định, phải nghiên cứu đánh giá thận trọng các báo
cáo về chất lượng, khối lượng, biến động giá nguyên liệu đầu
vào, đảm bảo sau khi giá các yếu tố đầu vào tăng lên việc cho
vay đối với dự án đầu tư vẫn cĩ hiệu quả
- Yêu cầu chủ đầu tư tìm kiếm, thực hiện các hợp đồng Rủi ro xây dựng,
rủi ro về tiến độ
- Đây là rủi ro khách quan, khơng thuộc kiểm sốt của ngân hàng
thực hiện dự án - Trước khi quyết định cho vạy, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu cĩ uy tín, kinh nghiệm, năng lực tài chính tốt; thực hiện nghiêm túc bảo lãnh thực hiện hợp đồng và chất
hàng
- Đề xuất, kiến nghị với chủ đầu tư: Xem xét các thơng số, phương án kỹ thuật cơng nghệ, thiết bị, trình độ đội ngũ cán
bộ thực hiện dự án; ký hợp đồng vận hành, bảo trì; kiểm Rủi ro thị trường,
thu nhập, thanh
- Nghiên cứu, đánh giá, phân tích thị trường, dự kiến mối quan hệ cung- cầu hàng hĩa BĐS
tốn - Quy định tại hợp đồng tín dụng với khách hàng về việc chuyển tiền đầu ra của dự án về tài khoản tiền gửi của doanh
nghiệp mở tại ngân hàng để theo dõi, kiểm sốt được nguồn
thu đồng thời phát hiện kịp thời những dấu hiệu bất thường
trong thanh tốn, ảnh hưởng đến nguồn trả nợ của khách hàng.
Rủi ro kinh tế vĩ - Đây là rủi ro khách quan, khơng thuộc kiểm sốt của ngân mơ
hàng
- Nghiên cứu, phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mơ cơ bản, xu hướng của thị trường trước khi ra quyết định cho vay
Các rủi ro khác - Tài sản đảm bảo của tín dụng BĐS thường là bản thân các tài sản hình thành từ vốn vay, cần yêu cầu doanh nghiệp mua bảo
hiểm cho tài sản trong đĩ quyền thụ hưởng thuộc về ngân hàng
4.2.4.2 Hạn chế sự gia tăng các khoản nợ cĩ nguy cơ nợ xấu
Xử lý nợ xấu phải đi đơi với các biện pháp ngăn ngừa nợ xấu tiếp tục phát sinh. Neu chỉ dừng lại ở việc xử lý nợ xấu mà khơng cĩ giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động, giảm thiểu rủi ro hoạt động của các ngân hàng thì sau một thời gian nợ xấu sẽ lại tích lũy với quy mơ ngày càng lớn. Số liệu nợ xấu hiện nay tại các ngân hàng thương mại cịn chưa rõ ràng, minh bạch. Năm 2012, Ngân hàng nhà nước cho phép một số tổ chức tín dụng cơ cấu lại nợ- nếu doanh nghiệp và người vay cĩ khả năng phục hồi, báo cáo tài chính minh bạch, thì ngân hàng nhà nước cho phép cơ cấu lại nợ, nghĩa là được giảm nợ nhĩm 5 xuống nhĩm 4, nhĩm 3 xuống nhĩm 2, hoặc từ nhĩm 2 xuống nhĩm 1. Chính điều này là nguyên nhân lớn khiến giảm tỷ trọng nợ xấu rất lớn ở trong ngành ngân hàng.
Muốn hạn chế sự gia tăng nợ xấu, nợ quá hạn trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tránh những tổn thất cĩ thể xảy ra trong hoạt động cho vay của ngân hàng thì bản thân cán bộ tín dụng- những người đề xuất, trực tiếp quản lý khoản vay cần tuân thủ các quy trình tín dụng, quy trình thẩm định, kiểm tra thường xuyên dự án, theo dõi dịng tiền, nguồn thu của khách hàng, qua đĩ xác định kịp thời khi khoản vay xuất hiện những vấn đề bất thường. Bên cạnh việc tuân thủ quy trình, quy định cho vay, phân loại nự đúng bản chất của khoản nợ nhằm phát hiện kịp thời các rủi ro. Khi rủi ro xảy ra, nguồn tiền trả nợ của doanh nghiệp chậm, doanh nghiệp gặp phải các khĩ khăn tài chính, ngân hàng cần thực hiện một số biện pháp xử lý:
- Ngân hàng giúp doanh nghiệp thu hồi các khoản cơng nợ từ các doanh nghiệp khác cĩ quan hệ với ngân hàng để tạo thêm nguồn trả nợ cho khách hàng. Biện pháp
này đặc biệt cĩ hiệu quả đối với cho vay các dự án xây dựng nhà để bán, xây
dựng văn
phịng cho thuê, khi các đối tác của chủ đầu tư dự án là cá nhân, doanh nghiệp
cĩ quan
hệ tín dụng, tiền gửi tại ngân hàng; ngân hàng cĩ thể giúp chủ đầu tư dự án
theo dõi
lượng hàng hĩa tồn kho, giảm bớt một số kế hoạch trung, dài hạn khác chưa thể thực hiện đồng thời với dự án BĐS đang đầu tư.
- Trong trường hợp vì các nguyên nhân khách quan người vay khơng thể trả được nợ cho ngân hàng đúng hạn thì ngân hàng cĩ thể xem xét gia hạn, kéo dài thời
hạn trả nợ; điều chỉnh hợp đồng cho vay tương ứng với các kỳ hạn thu tiền từ
cho thuê
BĐS, bán BĐS theo tiến độ; giảm quy mơ khoản phải trả trước mắt; cho vay
bổ sung
nhằm tăng sức mạnh tài chính của khách hàng, khơi phục sản xuất kinh doanh; xem
xét giảm lãi suất một cách hợp lý cho khách hàng. Tuy nhiên, các biện pháp
này chỉ
được áp dụng một cách thận trọng đối với các khách hàng cĩ thiện chí trả nợ, trong
quá trình sử dụng vĩn đã trả được một phần nợ gốc, trả lãi hàng tháng đều đặn; khĩ
khăn tài chính là tạm thời, dự án đầu tư kinh doanh BĐS vẫn đang tiếp tục hoạt động,
vẫn cĩ đầu ra, nguồn thu và khĩ khả năng trả nợ; tài sản thế chấp thuộc quyền
sở hữu
hợp pháp của khách hàng, dễ phát mại.
- Đối với những khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS cĩ rủi ro do nguyên nhân chủ
quan khơng khắc phục được hoặc cĩ tính chất lừa đảo như: doanh nghiệp cung cấp
thơng tin sai lệch về tình hình tài chính, mục đích khoản vay, khả năng hồn
trả vốn
vay thì ngân hàng phải lập tức dừng khoản vay, tiến hành thu nợ trước thời hạn
để hạn
gĩp phần giải quyết một phần đáng kể nợ xấu của Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào các hoạt động chính của mình.