Ngân hàng với chức năng là trung gian tài chính, một mặt thực hiện huy động các khoản tiền nhàn rỗi ở mọi chủ thể trong xã hội, từ các cá nhân, hộ gia đình đến các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước... mặt khác ngân hàng sẽ dùng nguồn vốn đã huy động được để cho vay đối với những chủ thể cĩ nhu cầu bổ sung vốn. Như vậy, ngân hàng với tư cách là người cho vay, đồng vốn sau khi cho vay phải quay vịng, trở về với ngân hàng thơng qua việc ngân hàng thu được đầy đủ cả gốc và lãi từ người vay. Do đĩ, quản trị rủi ro, nâng cao chất lượng các khoản tín dụng của ngân hàng cần được chú trọng đặc biệt.
Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn cĩ như trong hoạt động cho vay thơng thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do khơng thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn khơng đúng mục đích... Ngồi ra, xuất phát từ những đặc điểm như thời gian
vay vốn dài, quy mơ tiền vay lớn, nguồn trả nợ phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trường, tiến độ, khả năng vận hành, sinh lời của dự án vay vốn... tín dụng BĐS cịn tiềm ẩn nhiều rủi ro:
Thời hạn cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất cho vay BĐS khơng linh hoạt, khơng tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp, huy động kỳ hạn ngắn cho vay kỳ hạn dài...
Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ. Việc cĩ được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khĩ khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần cĩ cơ chế huy động vốn linh hoạt, khơng chỉ dựa vào vốn tự cĩ và vốn Ngân hàng. Trong khi đĩ, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, cơng chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay BĐS của Ngân hàng. Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất cịn cồng kềnh. Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư BĐS cịn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Thị trường cung cấp các nguyên vật liệu đầu vào biến động như giá thép, xi măng và các vật liệu xây dựng khác tăng, chất lượng các nguyên vật liệu đầu vào khơng đảm bảo làm tăng chi phí đầu tư, thời gian thực hiện của dự án so với dự tính. Ngồi ra các rủi ro về xây dựng, tiến độ thực hiện, hồn tất dự án; các rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì... cũng gây ra những ảnh hưởng khơng nhỏ trước nhất với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và ngân hàng tài trợ vốn cho dự án. Những rủi ro về thị trường, giá cả BĐS biến động, các yếu tố kinh tế vĩ mơ khác cũng gây những tác động tiêu cực đến đầu ra, giá cả sản phẩm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS, qua đĩ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng.
Mặc dù loại hình cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS thường được ngân hàng kiểm sốt thận trọng bằng việc đưa ra các ràng buộc và điều kiện, trong đĩ cĩ ràng buộc về tài sản đảm bảo. Các tài sản đảm bảo cho khoản vay đầu tư, kinh doanh BĐS thường là tài sản hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên khi thị trường suy yếu thì bản thân giá trị của tài sản đảm bảo cũng sẽ suy giảm (nguy cơ giá BĐS tại thời điểm xử lý tài sản đảm bảo thấp hơn nhiều so với thời điểm thẩm định, quyết định cho vay); đồng thời việc xử lý nợ quá hạn mất rất nhiều thời gian với thủ tục siết nợ tài sản đảm bảo là BĐS rất phức tạp. Khi rủi ro xảy ra cĩ thể gây ra sự mất khả năng thanh tốn của ngân hàng, từ đĩ dẫn đến sự phá sản của bản thân ngân hàng, gây ảnh hưởng đến tồn bộ hệ thống ngân hàng- điều này tạo ra những tác động lớn đối với nền kinh tế bởi hoạt động của ngân hàng mang tính hệ thống, những ảnh hưởng thường mang tính dây chuyền.
Tĩm lại, cho vay BĐS cũng chứa đựng nhiều rủi ro, địi hỏi các ngân hàng phải cĩ những bước đi thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khĩ lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.