2.2.1.1 Đạo luật bức tường lửa Glass Steagall được thay thế bằng đạo luật
Glamm Leach Biley
Việc sửa đổi đạo luật bức tường lửa Glass-Steagall vào cuối nhiệm kỳ Bill Clinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hàng thương mại đã xố mờ ranh giới giữa các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và cơng ty bảo hiểm cho phép các ngân hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khốn hố và bán các khoản vay BĐS. Nhờ vào cơng cụ được xem là cĩ thể làm giảm rủi ro này của các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS dưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một phần lớn các chứng khốn phái sinh này, một phần là do bán khơng hết và một phần là mua của các ngân hàng khác nhằm đa dạng hố danh mục đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay BĐS khi thị trường BĐS bị vỡ bong bĩng và các khoản cho vay khơng thu hồi được cộng với các khoản chứng khốn BĐS giảm giá khơng phanh
2.2.1.2 Các loại hình cho vay tiềm ẩn rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi
Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêu dùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người khơng cĩ đủ điểm tín dụng, từng cĩ tiền sử phá sản, khơng trả nợ đúng hạn... cho vay với yêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay với lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM. Các loại hình cho vay này đã bỏ qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả
dĩ cĩ thể dùng để trả nợ. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các vùng giá nhà tăng lên chĩng mặt thì các khoản vay khơng cĩ tiêu chuẩn này chiếm một phần chưa từng cĩ trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế chấp BĐS là các khoản vay cĩ lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường (khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng khơng cịn khả năng trả nợ) và 47% các khoản vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.
Nhiều người tin rằng các phạm vi đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi nhuận và tự tin rằng mình sẽ thốt được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống cịn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ bộ phận Kiểm tốn nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngồi Ngân hàng. Họ thậm chí cịn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của khách hàng bởi vì vào thời điểm đĩ lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời, tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung ra sản phẩm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh tốn của khách hàng khi lãi suất thấp và phớt lờ khả năng thanh tốn của người đi vay khi lãi suất tăng cao (gấp 5 lần từ 1% lên 5%).
2.2.1.3 Các ngân hàng sử dụng địn bẩy tài chính quá lớn
Đây là nguyên nhân chính gây ra hiệu ứng làm biến mất các ngân hàng đầu tư như Bear Stearn, Lehman Brother và Merrill Lynch và các ngân hàng BĐS như Freddie Mac và Fannie Mae.
Địn bẩy tài chính là quá trình cơng ty sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản, được tính bằng tỷ lệ tổng tài sản trên vốn chủ sở hữu (Gross leverage = assets/ equity). Ở các ngân hàng thương mại tỷ lệ này thường bị khống chế ở mức
12 lần. Tuy nhiên ở các ngân hàng đầu tư tỷ lệ này cao hơn rất nhiều và thường trên 20 lần. Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư khơng được phép cĩ tỷ lệ địn bảy tài chính cao hơn 15 lần. Tuy nhiên từ năm 2004 Ủy Ban chứng khốn Mỹ (SEC) đã bãi bỏ quy định này đối với 5 đại gia phố Wall (Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley). Chính vì vậy, khơng ngạc nhiên khi hai đại gia BĐS Freddie Mac và Fannie Mae với địn bảy tài chính hơn 60 lần - cao gấp đơi so với các NH đầu tư khác - là những nạn nhân đầu tiên của cuộc khủng hoảng.