Đã cĩ rất nhiều sản phẩm tín dụng BĐS đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật.
1.2.2.1 Các sản phẩm tín dụng thơng qua kênh ngân hàng
Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thơng qua kênh truyền thống là ngân hàng:
Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các cơng trình như nhà
ở, chung cư, cao ốc văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các cơng trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh tốn cho bên thi cơng khi đã hồn thành bộ cơng trình hoặc từng hạn mức cơng trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đĩ giá trị dự án xây dựng. Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi cĩ đủ chứng từ chứng minh là cơng việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản
hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng BĐS trong tương lai. Tín dụng xây dựng cĩ thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án.
Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải cĩ tài sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải cĩ vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thơng thường thì người đi vay phải cĩ vốn tự cĩ tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng BĐS thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả gĩp cho người mua các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả gĩp là một sản phẩm điển hình.
Tín thác đầu tư BĐS: là nghiệp vụ mà ở đĩ giao dịch ủy thác được thực hiện
giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao BĐS hồn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn cĩ trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án BĐS dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác BĐS huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự cĩ của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đĩng gĩp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án BĐS.
1.2.2.2 Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp từ người mua bất động sản
Đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (khơng phải trả lãi), và cĩ thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì cĩ hai cách:
Huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đĩ khách
hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
Huy động vốn theo kiểu gĩp vốn để xây dựng, theo đĩ người gĩp vốn sẽ được
chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
1.2.2.3 Cho thuê tài chính bất động sản
Đây là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đĩ ngân hàng hoặc cơng ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đĩ cho doanh nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay cơng nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức tín dụng này người đi vay khơng cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc cơng ty cho thuê bỏ tồn bộ vốn để đầu tư hoặc mua BĐS sau đĩ cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, cĩ lãi suất cao.
1.2.2.4 Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine)
Theo đĩ chủ đầu tư của một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và cĩ thể cĩ một phần tùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn - cĩ thể nĩi là đồ sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nĩ phụ thuộc vào việc xác định của nhĩm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án.
1.2.2.5 Trái phiếu cơng trình
Phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các cơng ty BĐS để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành
trái phiếu cho phép cơng ty BĐS tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời cĩ khả năng kiểm sốt tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
1.2.2.6 Chứng chỉ bất động sản
Đây là sản phẩm gắn kết thị trường BĐS và thị trường tài chính. Thơng qua thị trường chứng khốn, nhà đầu tư sẽ cĩ cơ hội quảng bá hình ảnh, cịn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, cơng ty bảo hiểm, chứng khốn... sau đĩ sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự cĩ nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ BĐS, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã cĩ ngân hàng kiểm sốt, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.