2.2.3.1 Sự sụp đổ của cơng ty dot com
Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các cơng ty kinh doanh cơng nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70%, đã làm cho các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào BĐS vốn được cho là an tồn hơn. Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận: “Khi thị trường chứng khốn sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn sốt đầu cơ với nguồn vốn mới được giải phĩng khỏi thị trường chứng khốn” [10]
2.2.3.2 Mức lãi suất thấp kỉ lục
Một nguyên nhân quan trọng khác sau sự sụp đổ của các cơng ty dot-com và tiếp sau đĩ là suy thối trong 2 năm liên tiếp 2001-2002 đĩ là FED đã cắt giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục, từ 6.5% xuống chỉ cịn 1%. Nguyên chủ tịch FED, ơng Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bong BĐS chủ yếu bắt nguồn từ sự sụt giảm lãi suất dài hạn.
Cũng giống như giá cả các loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi suất, và ở một vài quốc gia, thị trường địa ốc là một kênh quan trong trọng của các chính sách tiền tệ. Bởi vì lý do này, nhiều người đã chỉ trích nguyên Chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã tạo nên cơn sốt nhà đất với lập luận rằng “Chính việc cắt giảm lãi suất đã làm cho lãi suất cho vay thế chấp 30 năm giảm từ mức 8% xuống mức thấp nhất trong lịch sử 5.5%. Lãi suất cho vay thế chấp một năm giảm từ 7% xuống cịn 4%”. Việc cắt giảm lãi suất của FED đã vơ tình tạo nên cơn sốt đầu cơ tại thị
trường BĐS và hậu quả diễn ra là một sự điều chỉnh lớn của thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà.
Lãi suất cho vay thế chấp giảm làm chi phí sử dụng nợ giảm và hấp dẫn người tiêu dùng vay nợ để mua nhà. Càng nhiều người mua nhà thì giá nhà càng bị đẩy lên cao. Theo tính tốn thì nếu lãi suất giảm 1% thì giá nhà sẽ tăng 10%, tức là hệ số co giãn giữa giá nhà và lãi suất tại thị trường Mỹ là 10-1. Nên với 2% giảm trong lãi suất cho vay thế chấp thì giá nhà sẽ tăng 10x2% = 20%, nếu người tiêu dùng sử dụng lãi suất cho vay thế chấp cĩ điều chỉnh thì hệ số nhân là 16 chứ khơng cịn là 10 vì vậy khi lãi suất giảm đi 3% thì giá nhà sẽ tăng 16x3% ≈ 50%. Tại nhiều vùng nước Mỹ giá nhà được cho rằng tăng vượt mức 50% và làm cho chi phí trả nợ vay thế chấp tăng trên 50% dù trả với lãi suất đã giảm.
Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17 lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm trọng hơn tình hình thị trường BĐS và ảnh hưởng đến tồn nền kinh tế. Tuy nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho rằng “Nếu FED thắt chặt tín dụng sớm hơn thì đã chặn đứng được cơn sốt nhà đất”
Đã từng cĩ nhiều tranh luận liệu FED cĩ nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất vào cuối năm 2007. Và đại đa số các nhà kinh tế cho rằng FED nên duy trì mức lãi suất 5.25% cho đến hết năm 2008, tuy nhiên, vào ngày 18/9/2008, FED đã một lần nữa cắt giảm lãi suất xuống cịn 4.75%. Và hiện nay, với tình hình kinh tế đang sụt giảm nghiêm trọng, FED đã chính thức đưa lãi suất cơ bản đồng USD từ mức 1% về mức thấp chưa từng cĩ là 0 - 0.25%.