năm
2000 đến nay
Từ năm 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2006, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chĩng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đĩng băng”. Từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS bắt đầu tăng giá nhanh chĩng, tăng bình quân từ 300% đến 500%.
Biểu đồ 3.1 Diễn biến thị trường BĐS Việt Nam (Nguồn: Vietnam Report)
Cơn sốt giá của thị trường BĐS chỉ bắt đầu hạ nhiệt khi Chính phủ thắt chặt chính sách tiền tệ, nguồn vốn từ các ngân hàng bị hạn chế từ quý 2 của năm 2008. Riêng năm 2010, thị trường chứng kiến một cơn sốt đầu cơ BĐS khu vực Hà Nội.
24/02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 và ngày 01/03/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01. Theo đĩ, ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, so với năm 2010 nhằm đối phĩ với những diễn biến khĩ kiểm sốt của sơn sốt nhà đất 2010 đối với thị trường BĐS cũng như áp lực phải kiểm sốt lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mơ. Cùng với những điều chỉnh về chính sách tín dụng của các ngân hàng, nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS bị hạn chế, nhưng thị trường BĐS vẫn tiếp tục tăng trưởng cho đến khi sự suy giảm của nền kinh tế Việt Nam nĩi chung và sự khĩ khăn của ngành tái chính, ngân hàng nĩi riêng gây tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS Việt Nam. Cho đến thời điểm cuối năm 2012, thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng đĩng băng và chưa cĩ dấu hiệu phục hồi, mặc dù chính phủ đã đề ra khá nhiều giải pháp giải cứu BĐS.
3.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001-2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển.
Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐS như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai (Luật Đất Đai năm 2003 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất Đai, Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất, Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất ...); Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vơ tận của đất; do thiếu các thơng tin về giá nhà đất. Trong những năm này, Nhà nước cĩ chính sách khuyến khích đầu tư, nhất là các
nhà đầu tư nước ngồi. Diện tích đất nơng nghiệp, lâm nghiệp chuyển thành đất phi nơng nghiệp tăng lên nhanh chĩng. Theo số liệu của Bộ Ke Hoạch và Đầu Tư đến cuối năm 2007, cả nước hiện cĩ hơn 150 khu cơng nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động với tổng diện tích khoảng 320.000ha ở 55 tỉnh, thành phố, trong đĩ đã cĩ 21.700ha đã được lấp kín. Sự biến động của các khu cơng nghiệp và khu chế xuất gĩp phần làm cho thị trường BĐS trong giai đoạn này sơi động hơn.
Ngồi ra, việc lấy đất dành cho du lịch, thể thao, văn hĩa, giải trí và cả đất dành cho nơng nghiệp để thành lập sân golf cũng đã làm cho giá đất tăng lên đáng kể. Theo thống kê của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, cả nước đang cĩ 166 dự án sân golf đang hoạt động, đang triển khai hoặc đang quy hoạch xây dựng. Về chính sách lãi suất: để đạt mục tiêu tăng trưởng - mục tiêu được xếp hàng đầu trong nhiều năm liền, chính sách tiền tệ đã được nới lỏng liên tục theo hướng: lãi suất ổn định, lãi suất cơ bản luơn giữ ở mức 8,25%/năm.
Đây cũng là thời gian đầu của thi trường chứng khốn cịn non trẻ của nước ta, sau khi đạt đỉnh cao vào ngày 25/06/2001 với số điểm 574,04 nhưng sau đĩ bắt đầu tụt dốc gần trở về điểm xuất phát, VN-INDEX chỉ cịn 130,04 điểm.
3.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đĩng băng (2003-2006)
Từ cuối năm 2003 thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng, thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Đây là giai đoạn các dự án đầu tư BĐS tăng lên nhanh chĩng, các cơng ty kinh doanh BĐS được thành lập nhiều nhất.
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang cĩ biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến khơng đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất cĩ nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn khơng cĩ người mua. Chẳng hạn, các đơ thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay năm 2006 chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khĩ bán.
Trong giai đoạn này, số lượng căn hộ được đưa ra bán khá nhiều. Theo thống kê của Cty CB Richard Ellis Việt Nam, số lượng căn hộ được chào bán năm
2003 tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong năm 2004, 2005, chỉ giảm trong năm 2006 (giảm 39% so với năm 2005). Số dự án đầu tư BĐS tăng lên
nhanh chĩng như năm 2002 cĩ 3 dự án, sang năm 2003 con số này là 15, năm 2004 là 23, nhưng sang năm 2005 con số dự án tăng lên đột biến là 41 dự án
và
giảm trong năm 2006 cịn 23 dự án. Cũng theo thống kê của Cty CB Richard Ellis Việt Nam, khối lượng giao dịch căn hộ thành cơng ngày càng tăng, năm 2005 cĩ 6.336 căn và sang năm 2006 cĩ 9.415 căn được giao dịch thành
cơng.
Về chính sách lãi suất: Trong giai đoạn này, chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng theo hướng: lãi suất ổn định, lãi suất cơ bản luơn giữ ở mức 8,25%/năm.
Đây là giai đoạn thị trường chứng khốn nước ta phát triển mạnh mẽ, liên tục tăng điểm và đạt đỉnh mới vào đầu năm 2006: 632,6 điểm (ngày 25/04/2006), nhưng đến cuối năm lại giảm trở lại chỉ cịn 399,8 điểm vào ngày 02/08/2006.
Giai đoạn 2003- 2006 cũng là giai đoạn mà dịng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng. Để thu hút vốn mạnh mẽ dịng vốn FDI hơn nữa, các cụm khu cơng nghiệp và khu chế xuất liên tục được cấp phép xây dựng.
Trong giai đoạn này, thị trường BĐS đang nĩng dần lên. Để đĩn đầu cơ hội phát triển các loại hình BĐS khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngồi đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đĩ, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện.
3.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản tăng nĩng trở lại (2007 - 02/2008)
Sang năm 2007, người bán và người mua BĐS cĩ đầy đủ lí do để tin vào một thị trường nhà đất sang năm mới sẽ sơi động hơn. Niềm tin đĩ là kết quả từ những sự kiện như: Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thơng qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các
Nam năm 2007 là rất lớn. Thị trường BĐS theo đĩ cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngồi. Khơng chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khốn nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư. Đã khơng ít nhà đầu tư chứng khốn muốn chuyển khoản tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ. Các chính sách “mở” cho phép Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng gĩp phần củng cố cho niềm tin đĩ.
Theo thống kê Cty CB Richard Ellis Việt Nam, giao dịch nhà đất thành cơng năm 2007 tăng 103% so với năm 2005, tăng 36% so với năm 2006. Bên cạnh đĩ, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Giá nhà liên tục tăng lên nhanh kéo theo giá đất cũng liên tục tăng cao. Giá nhà liên tục tăng lên nhanh kéo theo giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đơ thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đơ thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí khơng thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 cĩ giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) cĩ giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008. Cịn tại Huyện Nhà Bè, khu dân cư Thái Sơn đã tăng từ 5,5-6 triệu đồng/1m2 lên tới 10-11 triệu đồng/1m2.
Khơng chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng cơng sở, cơ quan cũng trở nên “nĩng” khi giá thuê văn phịng ngày càng tăng và việc sở hữu một văn phịng là phương pháp tiết kiệm hơn rất nhiều. Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phịng cho thuê vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Cơng suất cho thuê gần 100%. Tp.HCM: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung cịn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh.. Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phịng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đã tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục.
Trong giai đoạn này dịng vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng mạnh, đạt 20,3 tỷ USD trong năm 2007, trong đĩ cấp phép mới 17,86 tỷ với 1.544 dự án, tổng số vốn FDI đầu tư vào BĐS là 8,9 tỷ chiếm tỷ trọng gần 44%.
3.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản hạ nhiệt (02/2008 - quý 4/2009)
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với cuối năm 2007 (Nguồn Vietstock). Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phịng cho thuê giảm và được dự đốn sẽ tiếp tục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thối kinh tế.
Trong tháng 2/2009, thị trường BĐS cĩ dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các cơng ty BĐS. Chẳng hạn như Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phịng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009. Trước đĩ, ngân hàng BIDV cũng cho Hồng Anh Gia Lai vay 5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội hỗ trợ cho những người gặp khĩ khăn về nhà ở đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở cĩ sự chuyển biến đáng kể trong quý IV-2009. Tình trạng đầu cơ phổ biến đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho đến khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đưa giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Thơng tin thắt chặt tín dụng, nguồn cung tăng mạnh và lợi nhuận khơng đạt kỳ vọng của giới đầu cơ được cho là nguyên nhân chính dẫn tới sự thay đổi đầy bất ngờ này. CBRE cũng ghi nhận trong vịng hai tháng đầu quý IV-2009, số căn hộ được chào bán chiếm hơn 40% tổng số căn hộ chào bán trong năm 2009. So sánh với thời kỳ 2003-2008, số lượng căn hộ chào bán
trong quý IV-2009 cịn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán trung bình hằng năm trong suốt giai đoạn 2003-2008.
Với thị trường văn phịng cho thuê, giá thuê văn phịng tiếp tục xu hướng giảm, mặc dù tốc độ giảm chậm. Tỷ lệ trống tại các tịa nhà văn phịng hạng A lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10% kể từ năm 2004, trong khi đĩ tỷ lệ trống tại các tịa nhà văn phịng hạng B tăng lên mức 18%.
Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phịng và chung cư cao cấp, trên các sàn giao dịch BĐS, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sơi động. Những người dân thực sự cĩ nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, khĩ cĩ cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như vậy. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp BĐS.
Giai đoạn này, đứng trước những quan ngại về thị trường BĐS tăng trưởng khơng lành mạnh, ngân hàng nhà nước đã đưa ra những quy chế siết chặt hơn tín dụng kinh doanh BĐS. Cùng với tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt, thị trường BĐS đã cĩ những dấu hiệu hạ nhiệt nhất định.
3.1.1.5 Cơn sốt bất động sản ảo 2010
Theo thống kê của ủy ban kinh tế nhà nước, trong năm 2010, thị trường trải qua cơn sốt BĐS ảo, đẩy giá nhà đất lên cao, đây là một trong những nguyên nhân làm trầm trọng thêm tỉ lệ lạm phát thời điểm này.
Từ năm 2009, thị trường chung cư cũ của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh bỗng trở nên sơi động ngay cả khi thị trường BĐS trầm lắng. Việc các khu chung cư cũ đã rục rịch được cải tạo theo chủ trương sẽ hồn thành việc cải tạo, xây mới tất cả các chung cư cũ tại Hà Nội vào năm 2015 đã khiến thị trường càng trở nên "nĩng" bởi sự săn tìm của giới đầu tư.
Một nguyên nhân nữa của cơn sốt BĐS 2010 là những thơng tin về quy hoạch thủ đơ Hà Nội. Theo khảo sát, khu vực giá đất tăng mạnh nhất trong năm 2010 thuộc về khu vực phía Tây Hà Nội. Ba Vì trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư
kể từ khi đồ án quy hoạch chung Thủ đơ Hà Nội được cơng bố, nhiều người kỳ vọng việc đầu tư BĐS theo kiểu “đi trước đĩn đầu” sẽ thu lợi nhuận cao khi quy hoạch được triển khai khiến giá đất ở khu vực này “nĩng” từng ngày. Khi cơn sốt lên tới đỉnh điểm, hàng trăm người đổ xơ đi lùng mua đất để lướt sĩng thì giá đất khu vực này bị đẩy lên đến mức khĩ tin khi một số mảnh tưởng chẳng cĩ giá trị gì lại lên đến tiền tỷ. Sau cơn sốt giá BĐS Ba Vì hạ nhiệt, cùng với thơng tin trụ sở bộ ngành sẽ đặt tại Mỹ Đình, Đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài được thơng xe khiến hàng trăm dự án BĐS lớn nhỏ thuộc khu vực này tăng giá chĩng mặt trong năm 2010.
Biểu đồ 3.2: Biến động giá BĐS Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2010 (Nguồn: Vietnam report)
Hạ tầng tốt khiến giá đất khu vực này liên tiếp lập kỷ lục. Tại khu đơ thị Tân