2.1.2.1 Chương trình “Neighborworks America”
Sau khi được bầu làm Tổng thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thơng qua hàng tỷ USD tín dụng thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là cơng ty nịng cốt với cam kết gây quỹ 440 tỷ USD cho chương trình này, cùng với đĩ là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống cịn 1.75%. [7]
2.1.2.2 Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chuẩn cho vay
Tỷ lệ từ chối cho vay mua nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay khác. Các Ngân hàng đã bỏ qua các tiêu chuẩn cho vay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả năng thanh tốn... thay vào đĩ các Ngân hàng chỉ chú trọng đến việc liệu khách hàng cĩ khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay khơng.
Biểu đồ 2.1: Dư nợ tín dụng BĐS tại Mỹ từ năm 2002 - 2008 16,000 1 14,000- .•*'* 12,000- 10,000- ɪðng dư nợ BĐS 8,000 ■ 6,000 - 4 QQQ . Tr⅛ sổ sách của NH phát háng CK BĐS 2,000 -__________ 0 , l---,---,---T---T---T— 02 03 04 05 06 07 08 09 2.1.2.3 Dỡ bỏ “Luật tài sản rịng”
Uỷ ban chứng khốn Nhà nước chính thức dỡ bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản của năm Ngân hàng - Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận Đầu tư của các Ngân hàng này cần được cĩ quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn mức nợ so với tài sản mà họ cĩ thể vay. Sau đĩ, các quỹ hình thành do vay được sẽ được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất nhanh và mạnh lúc đĩ là BĐS. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân hàng khơng cịn bị trĩi buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với một tài sản.
2.1.2.4 Chính sách vay dễ dãi
Các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị tạo ra những hợp đồng cho vay khơng đạt tiêu chuẩn và khuyến khích cả những người khơng đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà.
2.1.2.5 Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS
Các tổ chức cho vay cịn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đĩ điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay khơng địi được nợ.
Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom gĩp các hợp đồng cho vay BĐS này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế. Các loại trái phiếu này được gọi là “Mortgage backed securities - MBS”, một sản phẩm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho vay BĐS cĩ thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao loại sản phẩm phái sinh này, nĩ được các ngân hàng, cơng ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí trên tồn thế giới mua mà khơng biết rằng các hợp đồng cho vay BĐS dùng để bảo đảm khơng đủ tiêu chuẩn.
2.1.2.6 Thị trường bất động sản đảo chiều
Từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005 đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên tồn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm. Giá cả khơng cịn tăng lên, lượng nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.
Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm khơng cĩ điểm dừng, đến mức Cục Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà S&P/Case- Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm 1991. Thị trường cho vay thế chấp BĐS sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu (gấp đơi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn. Người đi vay đã khơng cĩ khả năng trả được nợ lại cũng rất khĩ bán BĐS để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của BĐS cũng đã giảm thấp tới mức khơng đủ để thanh tốn các khoản cịn vay nợ.