Ngân hàng Thế giới (WB) đánh giá Việt Nam là nước cĩ tốc độ đơ thị hĩa cao nhất Đơng Nam Á. Nếu năm 1986, tỉ lệ dân cư sống tại đơ thị Việt Nam mới 19% (khoảng 11,8 triệu người) , năm 2002, dân số sống ở thành thị của Việt Nam hơn 20 triệu người, chiếm khoảng 25,1% dân số, thì đến năm 2010 đã tăng lên 30,5% (khoảng 26,3 triệu người), dự báo sẽ tăng lên 45% vào năm 2020, đặc biệt ở hai thành phố lớn là Tp.Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh.
Biểu đồ 4.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đơ thị hĩa Việt Nam đến 2024. (Nguồn: WorldBank, TNS Vietcycle 2009)
Chart 11 - Populatiori ISfOAth and % UibaiBed
Trong 15 năm qua, Việt Nam lần lượt trở thành thành viên của các tổ chức kinh tế lớn như ASEAN, APEC, World Bank, IMF theo xu hướng hội nhập và tồn cầu hĩa. Vào năm 2007, Việt Nam gia nhập WTO sau 11 năm đàm phán. Những sự kiện này đã thu hút dịng vốn của các nhà đầu tư nước ngồi. Vì vậy, nhu cầu thành
lập các cơng ty đa quốc gia và các doanh nghiệp trong nước tăng lên nhanh chĩng. Trong hai trung tâm kinh tế lớn ở Việt Nam ( Hà Nội và Hồ Chí Minh), các cao ốc văn phịng (hạng A, B và C) thì luơn luơn khan hiếm. Tỷ lệ cao ốc văn phịng đã cho thuê ở Việt Nam là 97% (CBRE). Theo Cty CB Richard Ellis Việt Nam, tốc độ tăng nhu cầu thuê cao ốc văn phịng ở Việt Nam năm 2008, 2009 và 2010 là 41%, 39% và 32%. Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra ngày càng tăng.
Biểu đồ 4.2: Mơ hình dự báo thị trường văn phịng Tp.HCM đến 2014 Nguồn: Bất động sản Savills Việt Nam
Hiện cĩ 1.216.000 người thu nhập thấp cĩ nhu cầu mua nhà ở thật sự và cấp bách. Để đáp ứng được nhu cầu này cần phải cĩ 35 triệu m2 nhà ở. Bộ Xây dựng là khuyến khích mọi thành phần tham gia xây dựng nhà ở xã hội để làm mạnh mẽ nguồn “cung”. Theo thơng tin từ Bộ Xây dựng, đến thời điểm này các địa phương đăng ký gần 600 dự án với tổng số vốn 80.149 tỉ đồng từ ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (nhà cho người thu nhập thấp, cơng nhân, sinh viên) trong giai đoạn 2009-2015. Đối với nhà ở cho sinh viên đã cĩ 54 đơn vị (gồm 52 tỉnh thành cộng thêm Bộ Quốc phịng và Bộ Cơng an) gửi danh mục dự án về Bộ Xây dựng với tổng số 267 dự án trong giai đoạn 2009-2015, tổng mức đầu tư 26.045 tỉ đồng, với diện tích xây dựng 4,9 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho khoảng
812.000 sinh viên. Trong đĩ, tổng số vốn đề xuất từ nguồn trái phiếu Chính phủ là 19.520 tỉ đồng.
Đối với nhà ở cho cơng nhân tại các khu cơng nghiệp, trong số 21 địa phương gửi báo cáo, cĩ 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ở cơng nhân với số liệu tổng hợp như sau: tổng số dự án cho giai đoạn 2009-2015 là 110 dự án, quy mơ xây dựng khoảng 6,1 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 960.000 người; tổng số vốn đầu tư: 25.554 tỉ đồng, trong đĩ huy động từ các doanh nghiệp khoảng 24.425 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 1.129 tỉ đồng. Riêng trong giai đoạn 2009 - 2010 sẽ triển khai 47 dự án với quy mơ xây dựng khoảng 1,17 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 186.000 người; tổng số vốn đầu tư 4.975 tỉ đồng, trong đĩ huy động từ các doanh nghiệp khoảng 4.356 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 619 tỉ đồng.
về nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp tại đơ thị, trong số 21 địa phương gửi báo cáo đã đăng ký 189 danh mục dự án xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp. Cụ thể: trong giai đoạn 2009 - 2015 cĩ 189 dự án, với quy mơ xây dựng khoảng 7 triệu m2 sàn, tổng số vốn đầu tư 28.550 tỉ đồng (trong đĩ huy động từ các doanh nghiệp khoảng 27.240 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương khoảng 1.310 tỉ đồng); hồn thành 166.390 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 700.000 người. Riêng trong giai đoạn 2009-2010 triển khai 150 dự án với quy mơ xây dựng 5.659.740m2 sàn; tổng số vốn đầu tư: 22.738 tỉ đồng (huy động từ các doanh nghiệp khoảng 21.957 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 781 tỉ đồng); hồn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 640.000 người.
Nhà ở dành cho cơng nhân: Theo khảo sát của Tổng Liên Đồn Lao Động Việt Nam, tính đến tháng 6 năm 2009 cĩ hơn 600.000 cơng nhân lao động cĩ nhu cầu được thuê trọ nhà ở do nhà nước xây nhưng loại nhà này chỉ chiếm khoảng 1% tổng số nhà trọ của cơng nhân. Loại nhà ở cho thuê khá hơn được nhiều cơng nhân lao động mơ ước là nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng với chiều cao từ 3 đến 5 tầng. Cịn theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện Tp.HCM cĩ 37.165 doanh
nghiệp với 892.960 cơng nhân, trong đĩ cĩ đến 625.072 cơng nhân ngoại tỉnh. Tuy nhiên, chỉ cĩ 56 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho cơng nhân với diện tích 72.837 m2, đáp ứng khoảng 16.000 chỗ ở và cĩ đến gần 95% cơng nhân đang phải ở trong các khu nhà trọ của dân sở tại. Theo Bộ Xây dựng, các khu cơng nghiệp đã thu hút được khoảng 2,5 triệu lao động. Tuy nhiên, mới chỉ cĩ khoảng 20% số lao động trên cĩ chỗ ở ổn định, cịn lại phải đi thuê với giá mỗi tháng 50.000 - 150.000 đồng mỗi người. Trong số này, chỉ khoảng 2% được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp và các tổ chức đồn thể xây dựng, cịn lại phải ở tại các khu trọ tư nhân tạm bợ với diện tích sử dụng bình quân 2-3 m2 một người. Các điều kiện vệ sinh tối thiểu khơng đủ, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe của cơng nhân. Tình hình trật tự, an tồn xã hội tại nhiều khu trọ quanh các khu cơng nghiệp cũng khơng đảm bảo. Đến 2015, số lao động trong khu vực nhà nước 1,17 - 1,3 triệu người, trong số này 25% (tương ứng 290 đến 320 ngàn người) cĩ nhu cầu nhà ở, trong đĩ khoảng 5% cĩ nhu cầu cấp bách, cần khoảng 15.480 căn hộ với tổng mức đầu tư gần 6.000 tỷ đồng.
Nhà ở xã hội dành cho tái định cư hay người dân cĩ thu nhập trung bình thấp: hiện nhu cầu nhà giá rẻ vẫn rất lớn. Chỉ tính riêng tại TP. HCM, theo khảo sát của Sở Xây dựng, hiện cĩ khoảng hơn 1 triệu người (tương đương 250.000 hộ) đang cĩ nhu cầu về nhà ở. Đa số người cĩ nhu cầu về nhà hiện chỉ đủ sức mua những căn dưới 500 triệu đồng. Nếu như chương trình về nhà xã hội, nhà giá rẻ của Bộ Xậy dựng đề xuất thành hiện thực thì đến 2015 cả nước mới cĩ khoảng 100.000 căn hộ giá rẻ, chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu của người dân.
Thị trường BĐS du lịch của Việt Nam: đây là một thị trường đầy tiềm năng. Với lợi thế cĩ hơn 3.000 km bờ biển dài và đẹp; 5 di sản thiên nhiên thế giới và một nền kinh tế, chính trị ổn định, Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn đối với du khách quốc tế. Bất chấp cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, năm 2010, lượng khách quốc tế đến Việt Nam là hơn 5 triệu lượt (tăng 34% so với 2009). Năm 2011, 2012, con số này lần lượt là 6 triệu và 6,8 triệu lượt (tăng 19,1% và 13,8% so với năm trước).
Theo khảo sát của Cơng ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Eliss (CBRE Việt Nam), từ nay đến năm 2020, nhu cầu về phịng khách sạn của cả nước sẽ rất cao trong khi nguồn cung lại rất hạn chế. Hiện lượng phịng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao chỉ đạt khoảng gần 5.000 phịng và khách sạn tiêu chuẩn 1-2 sao gần 6.300 phịng. Trong khi đĩ, theo khảo sát của CBRE, nhu cầu về phịng khách sạn 3 - 5 sao đến năm 2020 sẽ vào khoảng 11.100 phịng và khách sạn 1-2 sao khoảng hơn 20.000 phịng.
Cũng theo số liệu của CBRE , đến năm 2012, các khu vực phía Bắc sẽ cĩ thêm khoảng 970 biệt thự và 565 căn hộ, tại khu vực miền Trung sẽ cĩ khoảng 1.085 biệt thự và 510 căn hộ, riêng khu vực phía Nam sẽ cĩ lượng hàng nhiều hơn khoảng 5.100 biệt thự. Hiện, các dự án BĐS du lịch đang tập trung đầu tư từ khu vực miền Trung như Đà Nang trở vào đến Phú Quốc, trong đĩ tập trung nhiều ở những tỉnh thành ven biển là Đà Nang, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Châu Á, Đơng Nam Á sẽ là điểm thu hút du lịch mới trong tương lai. Tiếp đĩ là sự thay đổi lớn trong xu hướng lựa chọn điểm nghỉ dưỡng của du khách thay vì ở khách sạn hoặc resort hạng sang như trước sẽ chuyển dần sang các khu villa riêng biệt. Tại Việt Nam, BĐS du lịch cũng đang xuơi theo sự thay đổi trong tương lai của dịch vụ phịng ốc cung ứng trong ngành du lịch trên khu vực. Tuy Việt Nam đã cho phép người nước ngồi mua nhà tại Việt Nam, nhưng, dựa vào tình hình thực tế trên thị trường căn hộ để ở, đất nền, thị trường nhà nghỉ dưỡng vẫn là “mảnh đất” của người Việt Nam. Người nước ngồi cịn chần chừ việc mua nhà tại Việt Nam vì giá cả những căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam cao khơng thua kém với các dự án BĐS du lịch của các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Philippines...
Thị trường BĐS khu cơng nghiệp - khu chế xuất: Với việc gia nhập WTO, và sự tăng khơng ngừng của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nươc ngồi vào Việt Nam sẽ thúc đẩy thị trường khu cơng nghiệp phát triển hơn nữa trong những năm tới. Hiện các khu cơng nghiệp đang đua nhau mở rộng phạm vi trên tồn cả nước. Theo đánh giá của Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam, ngày càng nhiều các tập đồn đa
quốc gia quan tâm nhiều hơn vào mảng thị trường này, các nhà đâu tư quốc tế khác cũng quan tâm nhiều hơn đến việc đầu tư phát triển và mở rộng các khu cơng nghiệp vì các lý do sau: Các chính sách ưu đãi đầu tư (thuế suất ưu đãi, cắt giảm thuế...); tiết kiệm chi phí và nguồn nhân lực dồi dào (chi phí đầu vào thấp); giá thuê rẻ (so với giá thuê đất khu cơng nghiệp tại hầu hết các quốc gia châu Á khác); thời hạn thuê ổn định (thơng thường là dài hạn) ; trong khu cơng nghiệp đã cĩ cơ sở hạ tầng hồn thiện; thị trường trong nước đang dần phát triển.