3.2.1.1 Cho vay bất động sản biến động theo diễn tiến của thị trường
Xu hướng tăng giảm dư nợ BĐS của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển hoặc tăng trưởng nĩng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường BĐS trầm lắng, ảm đạm hoặc đĩng băng thì dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đĩ cho thấy, tín dụng BĐS của các ngân hàng cĩ mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường BĐS, hay nĩi khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường BĐS vẫn cịn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khốn, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác cịn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường BĐS.
3.2.1.2 Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng giai đoạn 2003 - 2010
Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đĩng băng của thị trường BĐS, nhưng tín dụng BĐS vẫn tiếp tục tăng. Theo một cơng bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay BĐS trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34,700
tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của tồn hệ thống. Trong đĩ, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng BĐS qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đĩ, tín dụng cho người mua BĐS diễn ra rất sơi động. Sau 1 tháng kể từ khi BĐS tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chĩng bơm tiền cho khách hàng thơng qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả gĩp. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước trong khi lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Tính đến thời điểm tháng 5/2010, tổng dư nợ vay BĐS trên tồn hệ thống ngân hàng đạt 192 nghìn tỉ (thống kê của ủy ban kinh tế nhà nước), mặc cho những quan ngại về thị trường BĐS tăng trưởng quá nĩng, lạm phát cao và những nguy cơ tiềm ẩn từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Vì chạy theo lợi nhuận, khơng loại trừ khả năng một phần khơng nhỏ trong 122 nghìn tỉ đồng dư nợ cho vay tiêu dùng của hệ thống ngân hàng cũng được đổ vào đầu cơ BĐS.
3.2.1.3 Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho
vay
bất động sản giai đoạn 2003-2010
Năm 2007, Techcombank chính thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gĩi dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ơtơ. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ cĩ 10 năm như trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh tốn gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở cĩ tính đến việc thu nhập sẽ cĩ xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngồi lãi, khách hàng chỉ thanh tốn 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian cịn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngơi nhà đã và định mua của khách hàng. Navibank, Westenbank, HDbank... cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 - 30 năm nếu người vay cĩ tài sản thế chấp khác ngồi căn hộ dự định mua. Khách hàng
của HDBank cĩ thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đơng cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay khơng quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, khơng vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, khơng vượt quá 80% trị giá BĐS khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, khơng quá 80% trị giá chứng từ cĩ giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm cĩ kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng cĩ chương trình mua nhà đất trả gĩp dành cho các cá nhân cĩ nhu cầu mua nhà ở thực sự và cĩ hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank cĩ trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các cơng ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà, đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
Chỉ trong vịng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả gĩp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị BĐS nếu cĩ thêm tài sản đảm bảo khác và 80% giá trị BĐS nếu thế chấp bằng BĐS mua. Khách hàng được trả gĩp trong vịng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất các Ngân hàng áp dụng cho loại hình tín dụng này hiện ở mức 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi cĩ nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả gĩp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự cĩ trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh chĩng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngồi ra, để thu hút khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng cịn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho BĐS thế chấp cĩ giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YouhousePlus - cho vay trả gĩp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi cĩ sự cố xảy ra, cơng ty bảo
hiểm Prevoir (Pháp) chi nhánh Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh tốn khoản nợ cịn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Tuy nhiên các sản phẩm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian này mới chỉ nhắm đến đối tượng là người cĩ thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phẩm cho vay mua nhà vẫn cịn khá cao, nằm ngồi tầm tay của người cĩ mức thu nhập trung bình. Qua đĩ cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng cịn hạn chế. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao để cĩ chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hồn vốn dài.
Ngồi ra, việc hạn chế cho vay chứng khốn đã làm cho thị trường chứng khốn xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khốn đổ vào thị trường BĐS, gần như ngay lập tức, thì trường BĐS sốt lên nhanh chĩng. Các Ngân hàng thương mại khơng bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hĩa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS vì nhiều nguyên nhân:
- BĐS là lĩnh vực đầu tư cĩ lợi nhuận khá cao. Người đầu tư BĐS thường là những đối tượng cĩ năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ vay. - Nguồn vốn huy động trong năm 2007 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo
khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường BĐS.
- Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã cĩ bệ phĩng tăng trưởng cao từ những năm trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.
- Thị trường BĐS sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại giai đoạn tăng trưởng nĩng với nhu cầu đầu tư, mua sắm BĐS tăng cao.
- Cho vay BĐS cĩ rủi ro thấp hơn cho vay chứng khốn do tài sản đảm bảo khơng mất đi khi thị trường trầm lắng.
- Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay BĐS thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khốn theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước.
3.2.1.4 Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản
Để hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bĩng BĐS, từ tháng 2 năm 2008 Ngân hàng Nhà Nước đã tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thơng ở ngồi thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khĩ khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí cĩ ngân hàng cịn ngưng giải ngân và khơng cho vay mới vì ngân hàng khơng cịn tiền để cho vay.
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối Quý III, dư nợ cho vay BĐS đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, cĩ ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008 đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực BĐS, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngồi việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng các biện pháp đơn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đĩ, giá BĐS lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua BĐS thì nay
họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường BĐS hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 và ngày 01/03/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01. Theo đĩ, ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, so với năm 2010 (tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa đến 31/12/2011 là 16%). Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, BĐS là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ BĐS.
3.2.1.5 Dư nợ cho vay tồn hệ thống
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ cho vay BĐS tồn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên 115,000 tỷ đồng, chiếm 9.5% tổng dư nợ tồn bộ nền kinh tế. 73.9% số dư nợ này tập trung cho vay tại Hà Nội và TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18,500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 8,000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng cĩ số vốn cho vay BĐS khá là Đà Nang, Khánh Hịa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu...
Trong năm 2008 cĩ 151 dự án ở TP HCM cĩ nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương mại cam kết cho vay 14,388 tỷ đồng. Theo số liệu báo cáo, dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhĩm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5,647 tỷ đồng; khu cơng nghiệp - khu chế xuất 1,380 tỷ đồng; đơ thị mới 6,093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5,773 tỷ đồng; trung tâm thương mại 2,439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18,000 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9,587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5,571 tỷ đồng; kinh doanh BĐS khác là 6,237 tỷ đồng... Trong số các dự án đầu tư BĐS nĩi trên thì cĩ ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đĩ là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh vực này cĩ số dư nợ lên đến 21,400 tỷ đồng.
Theo báo cáo của bộ xây dựng về tình hình BĐS 2011, trên cơ sở cập nhật số liệu tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/12/2009 là 187 nghìn tỷ (tăng 60% so với cùng kì 2009); năm 2010 dư nợ tín dụng BĐS đạt 231 nghìn tỷ (tăng 23% so với năm 2009); năm 2011 dư nợ tín dụng BĐS đạt 203,6 nghìn tỷ (giảm 13,46% so với năm 2010) chiếm khoảng 9,25% tổng dư nợ của tồn hệ thống.
Năm 2011, trong tổng dư nợ cho vay BĐS, khoản vay ngắn hạn là 40.890 tỷ đồng chiếm 20,08%, vay trung và dài hạn là 162.708 tỷ đồng chiếm 79,92%. Dư nợ cĩ tài sản đảm bảo chiếm khoảng 97%, dư nợ cho vay khơng cĩ tài sản đảm bảo chiếm 3%. Dư nợ xấu khoảng 4,14%. Theo thống kê, nhìn chung các khoản tín dụng trong năm 2011 đều giảm, chẳng hạn như vay xây dựng khu đơ thị là 24.618 tỷ đồng, giảm 13,08%; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp khách hàng vay trả nợ bằng tiền lương) là 54.285 tỷ đồng, giảm 26,97%. Ngồi ra, vay mua quyền sử dụng đất là 15.915 tỷ đồng, giảm 13%; vay đầu tư, kinh doanh BĐS khác (xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng) là 38.875 tỷ đồng, giảm 36,23% so với cuối năm 2010.
Tính đến 31/10/2012, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cuối năm 2011, trong đĩ nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, tương đương hơn 28.000 tỷ đồng. Trong đĩ, vay xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất 14.957 tỷ đồng, giảm 3% so với thời điểm cuối năm ngối. Vay xây dựng khu đơ thị 36.926 tỷ đồng, tăng 40,3 %; vay xây dựng văn phịng, cao ốc cho thuê 29.273 tỷ đồng, giảm 10,9 %; vay sửa chữa, mua nhà để ở, để ở kết hợp cho thuê 49.587 tỷ đồng, tăng 6,0 %...Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS. Riêng dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội khoảng 23,7%. Cịn tại TP HCM, cho vay BĐS chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ BĐS tồn quốc. Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết khoảng 85.000 tỷ đồng. Theo đĩ, số nợ này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho cơng nhân thuê, xây
nhà ở cho người thu nhập thấp...) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh