Dữ liệu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và các biến sử dụng trong mô hình

FINANCIAL TECHNOLOGY AND OTHER RELATING ISSUES

3. Dữ liệu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và các biến sử dụng trong mô hình

Dữ liệu nghiên cứu được thực hiện bằng khảo sát thực tế thông qua bảng phỏng vấn các vấn đề liên quan đến nhà ở của 663 hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2020. Phương pháp thu thập dữ liệu thực hiện theo phương pháp phân tầng. Nghiên cứu chọn khảo sát ở các quận huyện ở thành phố Hồ Chí Minh theo tỷ lệ dân số của các quận huyện. Ở mỗi quận huyện, tác giả chọn ngẫu nhiên trên bản đồ các điểm cần khảo sát. Sau đó người phỏng vấn sẽ đi đến điểm đã lựa chọn trên bản đồ và lựa chọn một số hộ xung quanh điểm đó.

Số lượng mẫu khảo sát là 663 quan sát.

3.2. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính:

Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: được sử dụng để tổng hợp các cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở để rút ra mô hình nghiên cứu đề xuất cho đề tài.

Phương pháp chuyên gia: được sử dụng trong việc khảo sát, phỏng vấn để lấy ý kiến của các chuyên gia trong ngành, các nhà khoa học về mô hình nghiên cứu đề xuất; thảo luận với các chuyên gia về kết quả nghiên cứu để thu thập thêm ý kiến làm cơ sở cho việc xây dựng các hàm ý chính sách liên quan.

Phương pháp so sánh: phương pháp so sánh được sử dụng để đánh giá sự biến động và thay đổi của các biến số quan sát.

Phương pháp nghiên cứu định lượng

Dựa trên mô hình nghiên cứu đề xuất và nguồn dữ liệu cho các biến quan sát, nghiên cứu tiến hành chạy mô hình kinh tế lượng hồi Multinomialogit trên chương trình Stata để xác định sự phù hợp và mức độ tác động của các yếu tố đến chi tiêu và loại hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.

3.3. Khái niệm hình thức sở hữu nhà ở

Theo OECD, hình thức sở hữu nhà ở (Housing tenure) đề cập đến các thỏa thuận mà theo đó các hộ gia đình có thể chiếm hữu và sử dụng toàn bộ hay một phần của đơn vị nhà ở.

Các hình thức phổ biến bao gồm sở hữu cá nhân của thành viên trong hộ, thuê toàn bộ căn nhà hay thuê một phần đơn vị ở, … Chẳng hạn, theo Cơ quan quản lý nhà ở của Anh (Ministry of Housing, Communities and Local Government), có 4 hình thức sở hữu nhà tại quốc gia này là: (1) sở hữu cá nhân: bao gồm quyền sở hữu toàn bộ chỗ ở hoặc chúng đang được mua bằng các khoản thế chấp; (2) Nhà ở tư nhân cho thuê: nhà ở thuộc sở hữu tư nhân cho thuê trên thị trường, theo đó, người đi thuê chỉ có quyền chiếm hữu chứ không có quyền

định đoạt tài sản; (3) nhà ở thuê từ các hiệp hội nhà ở: đây là loại nhà cho thuê có giá cả phải chăng, chi phí thấp do các hiệp hội nhà ở làm trung gian giới thiệu cho thuê; và (4) nhà cho thuê từ chính quyền địa phương.

Theo các nghiên cứu trên thế giới, cách phân loại sở hữu nhà ở nhìn chung được phân chia thành 2 hình thức: thuê nhà và sở hữu nhà đang ở. Ví dụ như: Cho (1997), Boehm (1982), Zhou (2011), Frenkel và Kaplan (2015), Fu và các cộng sự (2015). Tuy nhiên, mối quan hệ sở hữu nhà tại các quốc gia khác nhau sẽ không hoàn toàn giống nhau.

Tại Việt Nam, các hình thức sở hữu nhà nếu phân chia theo quyền định đọat tài sản nhìn chung cũng gồm có 2 loại: thứ nhất là sở hữu cá nhân hoặc vợ chồng người trả lởi phỏng vấn, đây là hình thức sở hữu bao gồm quyền sử dụng và định đoạt tài sản bất động sản. Thứ hai hình thức thuê nhà - đây là loại hình sở hữu mà theo đó người thuê nhà chỉ được quyền sử dụng nhưng không được quyền định đoạt tài sản bất động sản. Có thể thấy quyết định sở hữu nhà không phải là quyết định chung của tập thể gia đình nhiều thế hệ. Nó là quyết định riêng của gia đình nguyên tử - thậm chí là cá nhân trưởng thành. Do vậy, đi sâu vào khía cạnh sở hữu nhà tại Việt Nam, dựa trên cách phân chia tài sản theo góc độ cá nhân, tức chỉ bao gồm người phỏng vấn hoặc vợ/chồng của họ, có thể phân chia các hình thức sở hữu nhà bao gồm:

(1) nhà thuộc sở hữu của cá nhân hoặc của hai vợ chồng (sau đây gọi tắt là sở hữu cá nhân);

(2) nhà thuê ; (3) nhà thuộc sở hữu của thành viên khác trong hộ.

3.4. Khái niệm thu nhập dài hạn và phương pháp đo lường thu nhập dài hạn

Friedman (1957) đã đưa ra khái niệm thu nhập dài hạn, theo đó thu nhập dài hạn là thu nhập mà một cá nhân hoặc gia đình kỳ vọng có được trong suốt cuộc đời của họ. Thu nhập dài hạn là không thể quan sát được và được hiểu là phản ánh tác động của những yếu tố mà hộ gia đình coi là yếu tố để xác định giá trị vốn hoặc sự giàu có của họ. Mặc dù khái niệm thu nhập dài hạn có ý nghĩa quan trọng trong các mô hình lý thuyết về hành vi của người tiêu dùng, nhưng công thức tính chính xác của nó cho các phân tích định lượng vẫn là vấn đề gợi mở và còn nhiều tranh luận. Trong các phân tích của mình, Friedman định nghĩa thu nhập dài hạn là giá trị trung bình có trọng số của thu nhập trong quá khứ. Tuy nhiên, trong thực tế rất khó để đo lường thu nhập dài hạn theo cách này. Vì vậy, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng tổng chi tiêu như một biến đại diện cho thu nhập dài hạn. Tuy nhiên, theo Reid (1962) điều đáng chú ý là một số hình thức chi tiêu đặc biệt cho các mặt hàng tiêu dùng có thể tương quan với các yếu tố nhất thời trong thu nhập. Vì vậy, sử dụng chi tiêu như một ước tính cho thu nhập dài hạn vẫn khiến cho độ co giãn của cầu nhà ở theo thu nhập giảm. Hiện nay, vẫn chưa có phương pháp đơn giản để loại bỏ sự chênh lệch này. Có thể loại trừ chi tiêu dài hạn khỏi tổng chi tiêu trong các khảo sát về chi tiêu gia đình. Nhưng các ý kiến phản đối cho rằng chi tiêu chưa chắc sẽ là một đại diện hợp lý tốt cho thu nhập dài hạn. Reid (1962) đã lập luận thêm rằng tổng chi tiêu không phải là một đại diện tốt cho thu nhập dài hạn trong các nghiên cứu về nhà ở vì nó bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như quy mô hộ gia đình, số người có thu nhập trên mỗi hộ gia đình, tuổi của chủ hộ và loại hình nhà ở và những sai lệch này sẽ gây ảnh hưởng đến thu nhập dài hạn và chi tiêu nhà ở.

Để đo lường thu nhập dài hạn, một biến công cụ được sử dụng để ước tính thu nhập cố định của hộ gia đình. Ý tưởng đằng sau kỹ thuật này là tìm ra biến số có tương quan với thu nhập dài hạn nhưng không phải là thu nhập tạm thời trả để thay thế thu nhập đo lường được trong hàm tiêu dùng. Bởi vì thu nhập dài hạn không thể quan sát trực tiếp, tổng chi tiêu đôi khi được sử dụng như một biến đại diện. Theo kinh nghiệm, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng tổng chi tiêu như một đại diện cho thu nhập dài hạn trong các phân tích của họ (Abdel-Ghany và Sharpe (1997); Paulin (2000)). Sau đó, tổng chi tiêu này được hồi quy theo các biến số:

tuổi, số người kiếm tiền, trình độ học vấn của người đại diện, loại gia đình, nghề nghiệp của người tham chiếu và khu vực cư trú. Các giá trị dự đoán từ hồi quy này sau đó trở thành ước tính thu nhập trung bình dài hạn của các hộ gia đình có các đặc điểm cụ thể đó. Bài viết sửu dụng phương pháp hồi quy OLS với biến phụ thuộc là thu nhập hiện tại của hộ; các biến giải thích gồm tuổi, trình độ học vấn của người đại diện và quy mô hộ để hồi quy phương trình thu nhập dài hạn. Kết quả dự báo từ mô hình này được sử dụng làm giá trị đại diện cho thu nhập dài hạn bình quân của hộ.

3.5 Mô hình hồi quy

Về mô hình các yếu tố tác động đến quyết định lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở, mô hình Logit là mô hình được sử dụng chủ yếu vì biến phụ thuộc thông thường được chia thành hai loại: thuê và sở hữu nhà, chẳng hạn như: Boehm (1982), Zhou (2011), Frenkel và Kaplan (2015), Fu và các cộng sự (2015), Tao và các cộng sự (2015).

Đối với mục tiêu lựa chọn loại hình sở hữu nhà, vì biến phụ thuộc ! là các hình thức sở hữu nhà bao gồm:

• 1 = nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân hoặc cả hai vợ chồng (sau đây gọi tắt là sở hữu cá nhân)

• 2 = nhà thuộc sở hữu của thành viên khác trong hộ (sau đây gọi tắt là hình thức ở nhờ)

• 3 = ở nhà thuê

Vì biến phụ thuộc có trên 2 outcomes nên mô hình hồi quy phù hợp sẽ là mô hình Multinomial Logit. Mô hình được trình bày như sau, gọi các xác suất:

§ Xác suất ở nhà thuộc sở hữu của cá nhân: p! =Pr ! =1

§ Xác suất ở nhờ: p! =Pr ! =2

§ Xác suất ở nhà thuê: p! =Pr ! =3

Mô hình MNL đòi hỏi phải chọn 1 outcome làm base outcome. Nếu chọn ở nhà thuê (! =3) làm base outcome, thì mô hình sẽ có 3 phương trình

lnp!

p! = !!! lnp!

p!

= !!

Tỷ lệ giữa các xác suất, ví dụ !!

!! được gọi là odd ratio, và ln!!!

! được gọi là log-odd. Ở đây, mô hình MNL giả định các log-odd là một hàm tuyến tính của các biến độc lập !. Mô hình MLM sẽ ước lượng !!, !! và !! từ các biến giải thích X và biến phụ thuộc.

Xác suất xảy ra các outcome lúc này là:

Pr != 1 =

!!!!

1+!!!!+!!!!

Pr != 2 =

!!!!

1+!!!!+!!!!

Pr != 3 = 1

1+!!!!+!!!!

Qua đó có thể đánh giá được tác động của các yếu tố ! đến xác suất chọn các hình thức sở hữu nhà. Các biến ! này, trong đó bao gồm thu nhập dài hạn.

Bài viết hồi quy mô hình để kiểm chứng sự khác biệt trong sự lựa chọn hình thức SỞ HỮU NHÀ Ở. Theo đó, tác giả hồi quy theo phương pháp OLS biến chi tiêu của hộ gia đình theo các biến thu nhập của hộ gia đình nguyên tử, trình độ giáo dục của thành viên đại diện hộ (thành viên thu nhập chính), tuổi của thành viên đại diện, quy mô hộ. Các giá trị dự đoán từ hồi quy này sau đó trở thành ước tính thu nhập trung bình dài hạn của các hộ gia đình có các đặc điểm cụ thể đó.

Bảng 1: Tổng hợp các biến đưa vào mô hình

Biến Diễn giải

Biến phụ thuộc

Y Biến giả, 1 = sở hữu của cá nhân; 2 = ở nhờ ; 3 = ở nhà thuê (tham chiếu là nhóm ở thuê)

Biến độc lập

Ln_thunhap_dh Giá trị Logarit của thu nhập dài hạn bình quân/tháng của các hộ gia đình gd_tnc Trình độ giáo dục của thành viên thu nhập chính:

- Tiểu học và dưới tiểu học (tham chiếu) - Trung học cơ sở

- Trung học phổ thông - Trung cấp, cao đẳng - Đại học và trên đại học

tuoi_tnc Tuổi của thành viên thu nhập chính trong hộ (năm) quymoho Số thành viên trong hộ (người)

tl_treem Tỷ lệ trẻ em (%) tl_nguoigia Tỷ lệ người già (%)

Biến Diễn giải

kv_ngoaithanh Khu vực cư trú của hộ thuộc khu vực ngoại thành (1= Yes , 0 = No) 4. Kết quả nghiên cứu

4.1. Phân tích dữ liệu

Nghiên cứu khảo sát 633 hộ gia đình tại hầu hết các Quận/Huyện ở thành phố Hồ Chí Minh. Tỷ lệ khảo sát tại các quận, huyện được chọn gần tương ứng với tỷ lệ dân số của các quận huyện. Mẫu khảo sát chia theo cụm quận/huyện được trình bày ở Bảng 2.

Bảng 2. Thống kê mẫu khảo sát

Quận/ Huyện Số hộ PV Tỷ lệ (%)

Quận 1, 3 và Phú Nhuận 46 6.94

Quận 5, 6, 8, 10 và 11 105 15.84

Tân Bình, Tân Phú và Bình Tân 107 16.14

Quận Bình Thạnh, 12, Gò Vấp 118 17.8

Thành phố Thủ Đức (Quận 2, 9, thành phố Thủ Đức) 89 13.42

Quận 4, 7 45 6.79

Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ 153 23.07

Tổng cộng 663 100

Các điểm khảo sát được chọn một cách ngẫu nhiên trên bản đồ. Đối tượng khảo sát là những thành viên trong hộ và nắm trực tiếp các thông tin về nhà ở.

Bảng 3. Đặc điểm nhân khẩu của người phỏng vấn và khu vực cư trú

Chỉ tiêu

Số quan

sát

Giá trị trung

bình

Độ lệch chuẩn

Tối

thiểu Tối đa

Thu nhập của hộ 663 21.93 17.96 2.5 180

Thu nhập dài hạn 663 11.5 7.03 2.5 75.54

Tuổi của thành viên thu nhập chính 663 43.69 11.52 18 86

Quy mô hộ 663 4.56 2.36 1 25

Tỷ lệ người già 663 10.18 16.19 0 100

Tỷ lệ trẻ em 663 6.64 12.36 0 66.67

Bảng 3 trình bày đặc điểm nhân khẩu học của người phỏng vấn và khu vực cư trú.

Trong số 663 hộ được phỏng vấn, thu nhập bình quân của hộ là 21,93 triệu đồng/tháng, với quy mô hộ bình quân là 4,56 người/hộ, thu nhập bình quân mỗi nhân khẩu tương ứng khoảng

4,81 triệu đồng/tháng. Giá trị trung bình của thu nhập dài hạn của hộ ước tính khoảng 11,5 triệu đồng/tháng. Tuổi trung bình của các thành viên có thu nhập chính là 44 tuổi.

Hình 1 Trình đô giáo dục của thành viên thu nhập chính

Trình độ giáo dục của thành viên thu nhập chính được thể hiện qua Hình 1. Trình độ giáo dục phổ biến nhất là trung học phổ thông, chiếm tỷ trọng 28%; tiếp đến là trình độ trung học cơ sở, chiếm tỷ trọng 25%; thứ 3 là nhóm có trình độ đại học và trên đại học, tỷ lệ 21%; 2 nhóm thấp nhất lần lượt là là dưới tiểu học và tiểu học (15%) và cao đẳng, trung cấp (11%).

Về tình trạng hôn nhân, có 79 % (521 hộ) có lao động chính đã lập gia đình và 21%

(140 quan sát) còn độc thân. Liên quan đến nơi cư trú của các hộ gia đình, có 114 quan sát, tương ứng với tỷ lệ 21,27 % các hộ gia đình sinh sống tại khu vực ngoại thành (gồm các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn và 552 quan sát, tương ứng tỷ lệ 78,73% các hộ gia đình sinh sống tại khu vực nội thành (các quận và thành phố còn lại).

4.2. Kết quả hồi quy

Bảng 4. Kết quả hồi quy mô hình MNL theo biến thu nhập dài hạn của hộ

Sở hữu cá nhân Ở nhờ

Hệ số hồi quy

Tác động biên

Hệ số hồi quy

Tác động biên Giá trị Logarit thu nhập dài hạn của gia

đình nguyên tử

0.55**

(0.271)

0.073 (0.049)

0.373 (0.322)

-0.014 (0.044) Trình độ giáo dục của thu nhập chính (Tham chiếu: tiểu học và dưới tiểu học)

Trung học cơ sở 0.031

(0.364)

-0.017 (0.064)

0.159 (0.418)

0.025 (0.058)

Trung học phổ thông 0.492

(0.363)

0.082 (0.061)

0.207 (0.418)

-0.036 (0.054)

Trung cấp, cao đẳng 0.57

(0.458)

0.078 (0.074)

0.332 (0.523)

-0.027 (0.067) Đại học, trên đại học 1.001**

(0.412)

0.13**

(0.064)

0.609 (0.467)

-0.043 (0.058) 15%

25%

28%

11%

21%

Dưới tiểu học và tiểu học Trung học cơ sở

Trung học phổ thông

Cao đẳng, trung cấp

Đại học và trên đại học

Tuổi của thành viên thu nhập chính 0.074***

(0.013)

0.01***

(0.002)

0.052***

(0.014)

-0.002 (0.002) Tình trạng hôn nhân của thành viên thu

nhập chính (1= Đã kết hôn)

0.126 (0.317)

0.185***

(0.055)

-0.919***

(0.341)

-0.21***

(0.054)

Quy mô hộ (người) 0.173**

(0.08)

-0.014 (0.011)

0.366***

(0.085)

0.041***

(0.008) Tỷ lệ trẻ em trong hộ (%) 0.001

(0.01)

0.003 (0.002)

-0.016 (0.012)

-0.003*

(0.002) Tỷ lệ người già trong hộ (%) 0.05***

(0.012)

0.004***

(0.001)

0.052***

(0.013)

0.002*

(0.001) Khu vực ngoại thành (1 = Yes) 1.354***

(0.324)

0.119**

(0.047)

1.167***

(0.365)

-0.001 (0.044)

Cons -5.087***

(0.816)

-4.432***

(0.918)

Log likelihood = -557.98512; N=661; Prob > chi2 = 0.000; Base Category = ở thuê

- Ghi chú: Số trong dấu ngoặc là sai số chuẩn; ***, **, * có ý nghĩa thống kê ở mức 1%, 5%

và 10%.

Kết quả hồi quy trình bày tại Bảng 4. Theo đó, tác giả kiểm tra tác động của biến thu nhập dài hạn đối với sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở. Liên quan đến tác động của thu nhập dài hạn, các nghiên cứu khác nhau thường cho các kết quả không đồng nhất. Chẳng hạn, theo Moon và Juong (1997), thu nhập dài hạn không có tác động đối với các gia đình mẹ đơn thân sau ly hôn nhưng lại có tác động (+) đối với gia đình có hai vợ chồng cùng chung sống; tác giả Boehm (1982) cho rằng thu nhập dài hạn có tác động (+); tác giả Zhou (2011) cho rằng thu nhập dài hạn có tác động (+) hoặc không tác động đến hình thức sở hữu nhà ở tùy theo năm phân tích. Đối với nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh, biến thu nhập dài hạn bình quân có tác động cùng chiều (+) đối với phương thức sở hữu cá nhân nhà ở, hàm ý rằng khi thu nhập dài hạn bình quân tăng 1%, các hộ gia đình có xu hướng chọn sống nhà thuộc sở hữu cá nhân cao hơn nhà thuê 7,3 điểm %. Có thể giải thích điều này do nhà ở là tài sản có giá trị lớn và còn là tài sản bảo đảm về tài chính. Do đó, sự tăng lên trong thu nhập (dài hạn) sẽ tất yếu dẫn đến nhu cầu cao hơn về sở hữu nhà. Mặt khác, khi thu nhập tăng thì con người cũng mong muốn một không gian sống riêng tư, tiện nghi, thoải mái, phù hợp với đặc điểm riêng của hộ gia đình nên sẽ ưu tiên mua nhà để ở nhiều hơn. Đối với hình thức ở nhờ nhà người thân, biến thu nhập dài hạn không có tác động, tức là trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi thu nhập dài hạn tăng các hộ gia đình xem việc ở nhờ nhà người thân hay thuê nhà để ở là như nhau. Có thể thấy những người ở nhờ phần lớn là lao động tự do hoặc học sinh, sinh viên, hưu trí, thất nghiệp là nhóm có nguồn thu nhập không ổn định, thấp hơn các nhóm khác hoặc phải sống nhờ vào thu nhập của những người thân trong gia đình nên đối với họ, một không gian nhà ở giản tiện đã đủ đáp ứng nhu cầu của bản thân, bất kể là việc ở nhờ người thân hay phải đi thuê những phòng trọ giá rẻ đều được đánh giá như nhau.