7. Kết cấu của luận văn
1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản
Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao
dịch mà là một quyền, chính xác hơn là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản: quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua... Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp [25]
Việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để giải quyết việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của các quyền thì các hệ thống pháp luật giải quyết theo một trong hai cách:
Thứ nhất, hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền. Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng về sự tồn tại của quyền.
Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi có một cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền.
Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền của mình. Cơ quan đăng ký sẽ từ chối tiến hành đăng ký khi các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có đủ. Như vậy, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá tính chất pháp lý của giao dịch, sự kiện có tác dụng xác lập quyền theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay từ chối đăng ký quyền.
Khi đã được đăng ký, quyền chính thức được thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký không chính xác và gây thiệt hại cho mình thì phải chứng minh trong khuôn khổ một vụ kiện ra tòa án. Theo đúng lôgíc của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là tòa án. Chỉ có tòa án mới có quyền nói rằng một giao dịch hoặc một sự
kiện nào đó thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba. Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi như không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngược.
Điều đó có nghĩa, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba. Còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này là không cần thiết và các nguyên tắc trên cũng không áp dụng với các bên trong giao dịch, họ đương nhiờn phải biết rừ mỡnh đó làm gỡ và chịu trỏch nhiệm về việc làm đó.
Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà nhưng không đăng ký, quyền sở hữu nhà vẫn chuyển từ người bán sang người mua theo hợp đồng, nhưng việc chuyển quyền sở hữu chỉ có hiệu lực giữa người bán và người mua, còn với người thứ ba, nhà vẫn thuộc người bán.
Bởi vậy, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba không sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Nhưng hệ thống này lại có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản. Ví dụ có hai người cùng một lúc tự xưng là người nhận quyền thế chấp đối với một tài sản, khi đó, người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên.
Ngoài ra, trên cơ sở xác định ai là người thực hiện đăng ký, còn có thể phân chia đăng ký bất động sản thành hai hệ thống khác nhau:
Hệ thống thứ nhất, pháp luật quy định người thực hiện đăng ký phải là công chứng viên và các văn bản, tài liệu được đăng ký đều phải lập dưới
dạng công chứng thư. Cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra tính hợp lệ về hình thức của giao dịch, không chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch và tính hợp pháp của bất động sản. Các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký theo hệ thống này đơn giản và rừ ràng hơn rất nhiều do mọi rủi ro về mặt pháp lý đã được cơ quan công chứng đảm bảo.
Hệ thống thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tự thực hiện việc đăng ký. Khi đó, các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký được quy định chi tiết, cụ thể hơn:
Nguyên tắc làm thủ tục đăng ký: Ngoại trừ trường hợp mà pháp luật có quy định riêng, việc đăng ký phải do đương sự làm thủ tục hoặc cơ quan nhà nước có yêu cầu. Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc đăng ký sẽ được thực hiện theo bổn phận của nhân viên đăng ký mà không cần có thủ tục yêu cầu (ví dụ hiệu đính những thông tin do cơ quan đăng ký đã ghi không đúng; ghi lại một số thông tin đã được đăng ký trong trường hợp chia tách, sáp nhập bất động sản);
Nguyên tắc có đệ đơn: việc yêu cầu đăng ký phải được thực hiện bằng đơn từ;
Nguyên tắc cùng làm thủ tục: thủ tục đăng ký phải do các bên có quyền và nghĩa vụ cùng thực hiện để tránh hành vi đăng ký giả mạo, gây mất ổn định trong các giao dịch về bất động sản, chỉ trừ một số trường hợp ngoại lệ (ví dụ như đã có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; đăng ký hưởng quyền thừa kế …).
Tóm lại, việc lựa chọn hệ thống pháp luật nào để quy định việc đăng ký bất động sản tùy thuộc vào mỗi quốc gia, căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể và từng thời kỳ lịch sử cụ thể của từng nước. Tuy nhiên, việc tồn tại đồng thời nhiều trường phái pháp luật trong hệ thống các quy định về bất động sản của Việt Nam như hiện nay (sẽ phân tích ở phần sau) là điều không nên có. Trên thực tế, điều này đã dẫn đến
những khó khăn không chỉ cho người dân mà cho cả cơ quan thực thi pháp luật.
1.2. MỘT SỐ QUAN NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT
Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam.
Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lượng của bản thân hệ thống pháp luật. Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phương pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng và phù hợp. Một hệ thống pháp luật duy ý chí, mâu thuẫn, thiếu đồng bộ tất yếu tạo ra các mâu thuẫn và thiếu đồng bộ trong chính các quan hệ pháp luật, tác động tiêu cực và cản trở sự phát triển của các quan hệ xã hội, làm mất đi những giá trị xã hội không thể thay thế được của nó. Sự thiếu đồng bộ ở một khâu hay một bộ phận của pháp luật có thể dẫn đến
những hậu quả không thể lường trước được. Vì vậy, pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất [30].
Thuật ngữ "thống nhất" theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là
"việc hợp thành một khối, làm cho khớp lại với nhau" [42].
Để chỉ rừ tớnh thống nhất của phỏp luật, Ph.Ăngghen đó viết
"Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những mâu thuẫn nội tại" [31].
Theo tiến sĩ luật học Vừ Khỏnh Vinh [43], một trong những vấn đề cốt lừi nhất của kỹ thuật lập phỏp là phải đảm bảo cấu trỳc mang tớnh hệ thống, tức là đảm bảo tính thống nhất, cân đối mối liên hệ bên trong và sự phụ thuộc lẫn nhau trong tất cả các bộ phận hình thành hệ thống, tính nhất quán về logic trong cách diễn đạt của người làm luật. Nguyên tắc này thể hiện một số nội dung sau:
Sự phối hợp hài hòa giữa các quy phạm pháp luật để tạo ra hệ thống pháp luật chung có chức năng bổ sung, hỗ trợ lẫn nhau;
Đảm bảo mối liên hệ lẫn nhau giữa các quy phạm chung và quy phạm chuyên ngành cũng như giữa các văn bản có hiệu lực cao và thấp;
Đảm bảo văn bản mới được ban hành phải dựa trên cơ sở và sự cân nhắc trong sự liên kết các hệ thống văn bản hiện hành để tránh sự mâu thuẫn chồng chéo và loại trừ lẫn nhau giữa các quy phạm pháp luật.
Còn theo GS.TSKH Đào Trí Úc [41], tiêu chuẩn để xác định một hệ thống pháp luật đúng đắn và hiệu quả bao gồm: tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp và công nghệ trong quá trình lập pháp. Trong đó, tính đồng bộ phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Sự phát triển đồng bộ giữa các ngành luật;
Đảm bảo sự thống nhất, loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo hay trùng lặp trong bản thân hệ thống để đảm bảo một cơ chế điều chỉnh hiệu quả.
Tuy nhiên, để tạo ra được sự đồng bộ và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật thì hoàn toàn không đơn giản. Nó đòi hỏi người làm luật phải xỏc định rừ ranh giới giữa cỏc ngành luật. Nhưng việc xỏc định ranh giới này rất khó do các mối quan hệ xã hội phức tạp và luôn vận động trong những mối liên hệ đan xen nhau. Sự nhầm lẫn trong việc xác định các đối tượng điều chỉnh của các ngành luật dẫn đến việc điều chỉnh chồng chéo, lấn sân và mâu thuẫn làm mất đi tính hiệu quả của pháp luật trong quá trình thực thi và áp dụng [32].
Ngoài ra, thống nhất pháp luật còn được hiểu là sự thống nhất giữa các quan hệ cấu trúc của ngành luật tạo ra logic nhất quán trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh.
Ở một quan điểm khác, sự thống nhất pháp luật cần được hiểu theo hai phương diện [29]:
Thứ nhất, thống nhất về hỡnh thức: thể hiện rừ ở việc thống nhất trong phân chia ngành luật, thống nhất trong bố cục luật và thống nhất trong ngôn ngữ, khái niệm pháp luật.
Thứ hai, thống nhất về nội dung luật: thể hiện đặc trưng ở sự thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định pháp luật, tức là các quy định này không được mâu thuẫn, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà phải tạo thành một hệ thống có tính hỗ trợ và bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội.
Ngoài ra, còn cần phải thống nhất trong giải thích luật và áp dụng luật.
Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp lý "ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao giờ cũng được áp dụng trước và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không đầy đủ.
Như vậy, đối chiếu các quan điểm về tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật với hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam hiện nay, có thể thấy đây là một hệ thống các quy định tản mát, mâu thuẫn, vừa chồng chéo lại vừa thiếu hụt. Đây là nguyên nhân khiến quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn, lúng túng.
Từ những cơ sở trên, vấn đề thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản đề cập đến trong luận văn này cần được hiểu là thống nhất một cách toàn diện bao gồm cả nội dung và hình thức của các quy phạm về đăng ký bất động sản của Việt Nam.
Về nội dung: loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo trong bản thân các quy định trực tiếp điều chỉnh việc đăng ký bất động sản. Đồng thời, hình thành một hệ thống đầy đủ các quy định chung và các quy định đặc thù trong mối quan hệ bổ trợ giữa các quy định riêng và quy định chung để tạo ra một hiệu quả điều chỉnh toàn diện, logic và phù hợp.
Về hình thức: cần thống nhất những quy định về đăng ký bất
động sản nằm rải rác trong nhiều văn bản của nhiều ngành luật, đưa pháp luật về đăng ký bất động sản về một mối trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ. Hệ thống các quy định về đăng ký bất động sản cần được hoàn chỉnh, sắp xếp phân hóa theo cấp độ từ cao đến thấp trong mối liên hệ thống nhất và hợp lý, tạo tính khoa học, logic và thuận tiện cho việc áp dụng.
Theo một nghĩa toàn diện hơn, thống nhất pháp luật còn bao gồm cả việc đảm bảo sự thống nhất trong hoạt động giải thích và áp dụng pháp luật [32]. Theo đó, mỗi quy phạm cần phải được giải thích một cách nhất quán, trung thành với ý tưởng của người làm luật. Điều luật phải được giải thích trong mối liên hệ logic, đồng bộ với các nguyên tắc chung, các quy phạm ở cấp độ trên và các quy phạm khác có liên quan.
Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật cũng cần tuân theo một nguyên tắc thống nhất để đảm bảo tính đúng đắn và hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ, theo đó, cần xem xét đến mối quan hệ và trật tự ưu tiên giữa các quy phạm pháp luật.
Trong tình hình thực tiễn hiện nay, việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam là hết sức cấp thiết. Các điều kiện về kinh tế xã hội một mặt đang đặt ra những đòi hỏi khách quan, mặt khác lại tạo ra những tiền đề quan trọng tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.3. TIỀN ĐỀ KINH TẾ VÀ XÃ HỘI ĐỂ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển