tục xỏc lập quyền dõn sự về bất động sản của ngƣời dõn
Quyền dõn sự về bất động sản của người dõn được xỏc lập, thay đổi, chấm dứt theo cỏc căn cứ đó được quy định trong Bộ Luật Dõn sự. Việc cơ quan hành chớnh nhà nước can thiệp vào quan hệ đú thụng qua sự cấp phộp chỉ rất hạn chế trong những trường hợp đặc biệt. Hiện nay, phỏp luật về nội dung đó xõy dựng đầy đủ cỏc căn cứ, điều kiện để xỏc lập, thay đổi, chấm dứt quyền dõn sự về bất động sản của người dõn theo mong muốn, định hướng mà Nhà nước đề ra.
Do đú, việc cơ quan hành chớnh đứng ra trực tiếp giải quyết thủ tục đăng ký bất động sản, cụng nhận quyền dõn sự về bất động sản của người dõn là khụng thực sự cần thiết và trong nhiều trường hợp cũn cú tỏc động tiờu cực đối với cả phớa Nhà nước và người dõn. Vớ dụ, trong trường hợp Nhà nước (đại diện là cỏc cơ quan hành chớnh) đó đứng ra xỏc nhận quyền dõn sự đối với bất động sản cho một người, nhưng quyền đú lại bị bỏc bỏ bởi Tũa ỏn sau đú, thỡ những thiệt hại mà người thứ ba phải gỏnh chịu do việc xỏc lập quyền khụng đỳng sẽ do ai bồi thường?
- Cỏc bờn cú liờn quan phải xuất trỡnh đầy đủ chứng cứ về cơ sở để yờu cầu đăng ký, quyền được yờu cầu đăng ký;
- Cơ quan đăng ký cú trỏch nhiệm thẩm tra, xỏc minh tớnh hợp lệ về hỡnh thức của cỏc chứng cứ được xuất trỡnh.
Quy định về hiệu lực của việc đăng ký bất động sản phải bảo đảm phự hợp với quy định của Bộ Luật Dõn sự về vấn đề này, cụ thể:
- Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc";
- Điều 692 Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai".
Tuy nhiờn, về nguyờn tắc, cỏc quyền đối với bất động sản được xỏc lập theo cỏc căn cứ do Bộ Luật Dõn sự quy định và hiệu lực đồng thời với thời điểm xỏc lập căn cứ đú. Điều này cũng phự hợp với thực tế cuộc sống hiện nay. Vớ dụ: trường hợp một người xõy dựng nhà ở, thỡ cú quyền sở hữu đối với ngụi nhà đú kể từ thời điểm ngụi nhà được hỡnh thành; hoặc một người được thừa kế nhà ở, thỡ cú quyền sở hữu đối với ngụi nhà đú kể từ thời điểm mở thừa kế. Việc đăng ký bất động sản trong những trường hợp nờu trờn chỉ tạo ra hiệu lực đối khỏng với người thứ ba.
Do vậy, cần quy định hai loại hiệu lực của việc đăng ký bất động sản:
- Trong cỏc trường hợp đó được Bộ Luật Dõn sự quy định, việc đăng ký cú hiệu lực xỏc lập quyền;
- Trong cỏc trường hợp cũn lại, việc đăng ký cú hiệu lực đối khỏng với người thứ ba.