7. Kết cấu của luận văn
1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc
Có nhiều điểm tương đồng giữa Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản. Theo quy định của Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, việc đăng ký phải chỉ ra được các phần của công trình xây dựng; việc thiết lập, bảo lưu, chuyển nhượng, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt, hoặc chấm dứt các quyền liên quan đến các đối tượng sau đây:
- Quyền sở hữu;
- Diện tích đất;
- Cầm giữ bất động sản;
- Thuê có đặt cọc;
- Thế chấp;
- Cầm cố các quyền;
- Thuê bất động sản.
Thứ tự ưu tiên của các quyền được đăng ký đối với cùng một bất động sản được xác định theo thứ tự đăng ký. Pháp luật cũng quy định thứ tự ưu tiên đối với trường hợp đăng ký tạm thời và thứ tự ưu tiên của việc đăng ký chính thức cũng được xác định theo thứ tự của việc đăng ký tạm thời.
Ở Hàn Quốc, việc đăng ký được thực hiện tại các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký nơi có bất động sản. Hoạt động đăng ký được thực hiện bởi các công chức quản lý hành chính, thư ký trưởng hoặc thư ký cao cấp làm việc trong các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện và các Văn phòng đăng ký do Chánh án Tòa án cấp huyện và Trưởng chi nhánh Tòa án cấp huyện cử ra.
Cơ quan đăng ký có hai loại Sổ đăng ký là Sổ đăng ký đất và Sổ đăng ký công trình xây dựng. Mỗi đơn vị đất hoặc công trình xây dựng được dành riêng một trang trong Sổ đăng ký. Trong trường hợp công trình xây dựng có nhiều phần, thì tất cả các phần của công trình đó vẫn được mô tả trong một trang Sổ.
Luật quy định cụ thể các trường hợp yêu cầu đăng ký như sau:
- Nộp đơn đăng ký theo quyết định của Tòa án;
- Nộp đơn đăng ký trong trường hợp đồng sở hữu;
- Nộp đơn đăng ký sửa chữa hoặc thay đổi tên chủ sở hữu;
- Đăng ký trong trường hợp bắt giữ bất động sản để thu thuế;
- Đăng ký chuyển quyền sở hữu trong trường hợp bán đấu giá bất động sản;
- Đăng ký quyền sở hữu bất động sản của nhà nước hoặc của chính quyền địa phương.
Người yêu cầu đăng ký được quy định chung là người có quyền đăng ký, có nghĩa vụ đăng ký hoặc người đại diện của những người đó.
Pháp luật Hàn Quốc cũng có chế định đăng ký tạm thời. Quy định về vấn đề này rất ngắn gọn. Trong trường hợp đăng ký tạm thời, thì người có quyền có thể yêu cầu thực hiện việc đăng ký tạm thời. Kèm theo yêu cầu bằng văn bản là văn bản chấp thuận việc đăng ký tạm thời của người có nghĩa vụ. Việc đăng ký tạm thời được thực hiện trên cơ sở quyết định của Tòa án. Quyết định của Tòa án về việc đăng ký tạm thời có thể bị kháng kiện và yêu cầu bác bỏ đơn yêu cầu đăng ký tạm thời..
Hồ sơ đăng ký bao gồm các giấy tờ như sau:
- Đơn yêu cầu đăng ký;
- Văn bản chứng minh cơ sở của việc đăng ký;
- Chứng chỉ về việc đã đăng ký quyền của bên có nghĩa vụ đăng ký;
- Sự đồng ý của bên thứ ba trong trường hợp cần thiết;
- Giấy ủy quyền, trong trường hợp ủy quyền đăng ký;
- Giấy tờ chứng minh nơi ở của người yêu cầu đăng ký, trong trường hợp đăng ký bảo lưu hay chuyển giao quyền sở hữu;
- Giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân, trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là pháp nhân;
- Kèm theo bản đồ địa chính, bản đồ công trình xây dựng hoặc giấy tờ khác xác minh về bất động sản, trong trường hợp đăng ký chuyển giao quyền sở hữu.
Cán bộ đăng ký có quyền từ chối nhận đơn yêu cầu đăng ký trong các trường hợp sau đây:
- Không đúng thẩm quyền của cơ quan đăng ký, không đúng đối
tượng đăng ký;
- Vắng mặt người yêu cầu đăng ký hoặc người được ủy quyền;
- Hình thức đơn không hợp lệ;
- Mô tả tài sản không phù hợp;
- Thông tin về người yêu cầu đăng ký không phù hợp;
- Nội dung nêu trong đơn không phù hợp với văn bản chứng minh lý do đăng ký;
- Không kèm theo các giấy tờ cần thiết hoặc bản vẽ;
- Chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến đối tượng đăng ký;
- Đối với trường hợp đăng ký một phần công trình xây dựng, sau khi cán bộ đăng ký thực hiện việc điều tra, phát hiện thấy việc mô tả đặc định công trình xây dựng là không phù hợp.