7. Kết cấu của luận văn
2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản
Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến nay toàn quốc mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 97% đất nông nghiệp, 75% đất lâm nghiệp, 55% đất khu công nghiệp, 45% đất ở tại đô thị. Như vậy, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi đây là đối tượng chủ yếu của giao dịch trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc lập hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật về đất đai cũng còn nhiều hạn chế, có nhiều sai sót do yếu tố khách quan cũng như cán bộ thực hiện còn yếu về năng lực chuyên môn.
Ngoài ra, việc đăng ký biến động đất đai cũng chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai do thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, do ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao, một số lợi dụng trốn thuế, không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm chưa thường xuyên, liên tục, chưa phát huy được hiệu quả cao. Do đó, hầu hết các trường hợp biến động đều không được đăng ký nên việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, kể cả những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất không được thực hiện kịp thời.
Còn việc đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng (bao gồm cả nhà ở) chủ yếu được thực hiện đối với nhà ở tại đô thị. Thời gian trước đây, đa số các địa phương đều thành lập các tổ công tác liên ngành thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định của Nghị định 60/CP. Tại những địa phương còn lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do cơ quan quản lý về xây dựng thực hiện.
Theo quy định tại Nghị định này, tất cả nhà ở và đất ở tại đô thị đều phải được đăng ký và việc đăng ký nhà ở tại đô thị là nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà hoặc người đang sử dụng nhà nói chung. Thông qua việc đăng ký, người đang sử dụng nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định của Nghị định số 60 đạt kết quả rất thấp. Đến tháng 4/2003, cả nước mới chỉ cấp được 946.500 Giấy chứng nhận với tổng diện tích 14.600 ha (đạt 35% tổng số hộ và khoảng 25% diện tích đất ở tại đô thị cần cấp giấy chứng nhận), trong đó bao gồm 520.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 54,9%) và 426.500 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Kết quả khảo sát cho thấy nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không triển khai thực hiện Nghị định số 60/CP [24].
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được ban hành và bãi bỏ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở của Nghị định số 60/CP, thì công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại đô thị tạm thời bị gián đoạn. Nhà ở, công trình xây dựng chỉ được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu người dân có yêu cầu mà không xác nhận tình trạng pháp lý (chỉ ghi nhận hiện trạng, không đăng ký bất động sản). Tài sản được ghi nhận bao gồm nhà ở, nhà xưởng, khách sạn và những công trình kiến trúc khác. Để giải quyết tình trạng trên, một số địa phương đã chủ động ra những giải pháp khắc
phục. Ví dụ như: Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định cho phép các cơ quan chức năng ghi nhận hiện trạng và quyền sở hữu đối với bất động sản gắn liền với đất. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất căn cứ vào nhiều yếu tố, ví dụ: căn cứ vào người yêu cầu có đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng hay không, căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào hiện trạng sử dụng, thỏa thuận giữa các bên, xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp cơ sở về việc đất và nhà ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp... bất động sản được ghi nhận không chỉ có nhà ở, mà còn bao gồm nhà xưởng, khách sạn và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Việc kê khai bất động sản gắn liền với đất là một thủ tục bắt buộc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bất động sản được kê khai chỉ gồm những công trình kiến trúc tương đối kiên cố, ổn định. Bản vẽ bất động sản được kê khai có thể được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được thể hiện tùy theo sự thực hiện của từng cơ quan địa phương. Giải pháp của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng trong thời gian ngắn sau đó đã được pháp quy hóa thông qua việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT.
Ba năm sau khi Luật Đất đai ra đời, Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 đã nối lại việc cấp "sổ hồng". Giải pháp đưa ra đối với những "sổ đỏ" theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP là nếu nhà đất đã có "sổ đỏ" thì được cấp thêm một "sổ hồng" (Nghị định 90/2006/NĐ-CP), hoặc người dân có thể chuyển từ "sổ đỏ" sang "sổ hồng" để có một giấy duy nhất. Đứng dưới góc độ hành chính, chỉ chưa đến 3 năm được cấp, một số "sổ đỏ" đã bị lỗi thời. Tính riêng ở thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100.000 căn nhà vướng vào trường hợp này. Nếu chỉ lấy mức bình quân mỗi trường hợp xin cấp "sổ hồng", chủ nhà phải bỏ ra 500.000 đồng (chủ yếu là tiền đo vẽ), thì với hơn 100.000 căn nhà, hàng chục tỷ đồng của dân bị lãng phí [26].
Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các cơ quan chức năng ngoài việc kiểm tra trên hồ sơ còn
thực hiện việc đo đạc, kiểm tra trên thực địa đối với những trường hợp không có giấy tờ, hồ sơ địa chính, những trường hợp có giấy tờ nhưng giấy tờ đã có từ lâu, hoặc hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đã có bản vẽ trích đo nhưng đã chờ trong một thời gian dài. Nguyên nhân do thực tế sử dụng nhà, đất có thể có những thay đổi so với bản vẽ, đo đạc trong giấy tờ, hồ sơ. Cá biệt có nơi, cơ quan đăng ký kiểm tra trên thực địa đối với 100 % trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài công trình xây dựng là nhà ở thì trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước cũng được đăng ký tại hệ thống cơ quan tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc. Nhưng việc đăng ký những tài sản này không có nhiều ý nghĩa đối với hoạt động của thị trường bất động sản, bởi các công trình xây dựng thuộc dạng này không được giao dịch trên thị trường.
Những nội dung quy định về hoạt động đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng hầu như chưa triển khai trong thực tế. Thời gian qua, việc ghi nhận, quản lý các thông tin về rừng chủ yếu do lực lượng kiểm lâm thực hiện với những nội dung mang nặng tính kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý, bảo vệ, phát triển và sử dụng rừng.
Việc đăng ký các giao dịch về bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở. Riêng công trình xây dựng chỉ được đăng ký trong trường hợp đã được ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy hồng) tại những địa phương mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan (như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng), còn trong đa số các trường hợp chỉ qua thủ tục công chứng, chứng thực (nếu đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu) hoặc qua xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (nếu chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng).
Riêng đối với các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản thì việc
đăng ký được thực hiện tập trung tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
Do đó, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất không đồng thời là cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Nhiều công trình xây dựng không đăng ký quyền sở hữu vẫn có thể được đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những nơi mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan, thì hướng giải quyết nêu trên hầu như không được chấp nhận.
Hiện nay đang có sự chênh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản. Tồn tại một số lượng không nhỏ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất không được đăng ký (bao gồm cả các trường hợp có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn). Tuy không có số liệu thống kê cụ thể về những giao dịch "ngầm", nhưng theo ước đoán của các chuyên gia, cán bộ quản lý lâu năm trong lĩnh vực đất đai, xây dựng thì số lượng những giao dịch này chiếm khoảng 60%- 80% tổng số các giao dịch về nhà đất trên thực tế [22].
Theo công bố của tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle năm 2006 về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI-Real Estate Transparency Index), trong số 56 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát thì Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất với số điểm 4,69. Trong toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương chỉ có Việt Nam rơi vào vùng xám cấp 5 (ở các khu vực khác là Ai Cập và Vênêzuêla); cấp 4 có Trung Quốc, lãnh thổ Ma Cao và Inđônêxia; trong khi các nước Ôtxtrâylia, Niu Dilân, Xinhgapo và lãnh thổ Hồng Kông đều thuộc nhóm cấp 1, có mức độ minh bạch cao nhất [45].
2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động