7. Kết cấu của luận văn
1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến
- Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII):
Pháp luật về sở hữu ruộng đất được hình thành ở Việt Nam từ rất lâu do đặc điểm của quá trình khai phá và quản lý đất đai, tuy nhiên cho đến thời kỳ Nhà nước Lê sơ với Bộ luật Hồng Đức thì vấn đề này mới được xác lập một cách tương đối vững chắc, trong đó có những nội dung về đăng ký, quản lý ruộng đất.
Trong Bộ luật Hồng Đức, các quy định về quản lý ruộng đất của Nhà nước thể hiện ở các nội dung chủ yếu như: đo đạc, đánh giá ruộng đất, phân bổ ruộng đất, xác nhận chúc thư và các hợp đồng có liên quan đến ruộng đất, lập và báo cáo số ruộng, số hộ. Nhà nước đã thể hiện thái độ rất nghiêm khắc đối với những người thực hiện việc đo đạc ruộng đất không chính xác "những người thuộc lại đi đo ruộng công hay ruộng tư mà tự tiện thêm bớt diện tích thì phải tội đồ làm khao đinh..." (Điều 87 chương Vi chế).
Về chia và thu hồi ruộng đất công, Điều 347 Chương điền sản Bộ luật Hồng Đức quy định cụ thể các vấn đề về chia và thu hồi ruộng đất, phân phối điều hòa quỹ đất giữa các xã, thời điểm và trình tự chia đất, phân cấp thẩm quyền cho từng bậc quan lại. Đối tượng được chia đất là các quan ty có công thắng trận, dân đinh lớn tuổi có nguyện vọng xin ruộng đất. Đối tượng bị thu hồi đất là các quan lộ, huyện, xã đã bị giáng truất hay chết. Để thực hiện việc phân phối ruộng đất, Nhà nước quy định phải lập sớ tấu trình và cứ bốn năm một lần làm lại sổ ruộng đất. Đây là một biện pháp kỹ thuật hành chính để Nhà nước quản lý tình hình đất đai, phân định ranh giới chủ quyền là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa các làng xã về ruộng
đất công của làng mình.
Bên cạnh quyền sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai thì thế kỷ 15 cũng được coi là thời kỳ phát triển mạnh của chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp địa chủ phong kiến. Bộ luật Hồng Đức đã có những quy định cụ thể về mua bán, cầm cố, cho thuê ruộng đất và những hành vi chiếm đoạt ruộng đất, mua bán ruộng đất có tính chất ức hiếp. Việc mua bán ruộng đất chỉ được thực hiện khi cả hai bên cùng ký vào văn bản hợp đồng.
Hình thức hợp đồng phải thể hiện dưới dạng văn khế, có chữ ký hoặc điểm chỉ, có chứng thực của sắc dịch hoặc người làm chứng. Pháp luật còn quy định nội dung hợp đồng phải phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội.
Pháp luật thời Lê có quy định hai hình thức cầm cố ruộng đất là đoạn mại và điển mại. Đoạn mại là hình thức mua bán thông thường, người mua trả tiền, người bán giao ruộng đất và văn khế được chấm dứt. Đối với hình thức điển mại (hay còn gọi là bán đợ), đây là hình thức cầm cố ruộng đất mà pháp luật cho phép trong một thời hạn nhất định nếu người bán ruộng đất có tiền trả thì sẽ được quyền chuộc lại. Cho thuê ruộng đất cũng là một trong các quyền của người sử dụng đất và là hoạt động tương đối phổ biến trong đời sản xuất sống nông nghiệp. Việc cho thuê ruộng đất thường được thể hiện dưới các hình thức như cấy rẽ ruộng đất hoặc lĩnh canh đầm bãi công hay tư và nộp thuế theo quy định của Nhà nước. Thời hạn cho thuê thường là một năm, tuy nhiên, nếu muốn tiếp tục thuê đất, người thuê có thể thỏa thuận với chủ đất để gia hạn thuê đất.
Các chính sách quản lý về đất đai của nhà nước Lê sơ không được quy định thành chương, mục, điều luật cụ thể và chưa được hệ thống hóa trong cùng một văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, trong từng điều luật cụ thể của Bộ luật Hồng Đức đều thể hiện rừ nột chớnh sỏch quản lý ruộng đất của Nhà nước Lê sơ. Đối tượng của giao dịch dân sự trong xã hội lúc bấy giờ chủ yếu là ruộng đất, nhà cửa, ao, đầm, vườn. Mặc dù pháp luật không hề có quy định về đăng ký ruộng đất nhưng qua các quy định của Bộ luật Hồng Đức cũng như một số văn bản khác như chiếu, chỉ,
đạo dụ cũng nhận thấy được cách thức quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Việc quản lý đất đai mặc dù còn đơn giản nhưng đã thể hiện tính khoa học và chặt chẽ. Nếu như việc đánh giá, đo đạc, phân chia ruộng đất được Nhà nước ghi nhận vào trong sổ ruộng đất được coi như là việc đăng ký hiện trạng đất đai ngày nay thì việc Nhà nước quy định khi thực hiện việc cầm cố, cho thuê, mua bán đất đai phải lập văn khế và có xác nhận của quan chưởng được coi như cách thức quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch dân sự liên quan đến ruộng đất. Các quy định của Nhà nước về hợp đồng, khế ước nói chung cũng như các hợp đồng, khế ước liên quan đến ruộng đất mang tính tiến bộ cho đến nay vẫn còn phù hợp, đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng, các bên thực hiện đúng cam kết, nếu có vi phạm thì phải chịu trách nhiệm theo nhiều mức độ khác nhau để đảm bảo sự công bằng, bảo vệ thuần phong mỹ tục, đạo đức xã hội và trật tự công cộng, bảo vệ an ninh đất nước, chủ quyền quốc gia.
- Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945):
Nhà nước với vai trò là người địa chủ thực hiện quyền quản lý trực tiếp của mình đối với các loại đất như: tịch điền, quan điền quan trại và đồn điền. Đối với ruộng tịch điền, Nhà nước lấy nông phu ở các làng xã lân cận để cấy ruộng tịch điền. Ở khu vực kinh đô họ được trả lương còn ở khu vực nông thôn, họ được miễn thuế thân và tạp dịch. Sản phẩm thu hoạch từ ruộng tịch điền được nộp vào kho của Nhà nước. Về mặt pháp lý, ruộng làng xã cũng là loại hình sở hữu nhà nước thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nhưng do làng xã quản lý. Với chủ trương lấy sở hữu làng xã làm nền tảng cho nền kinh tế xã hội, Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp để mở rộng loại hình sở hữu này. Tuy nhiên, do chính quyền Trung ương suy yếu dần nên đã không còn khả năng kiểm soát được chặt chẽ cơ sở kinh tế, xã hội, do vậy, xu hướng tư hữu hóa phát triển mạnh mẽ.
Đầu thế kỷ XIX, sở hữu tư nhân phát triển trở thành loại hình sở hữu ruộng đất có tính bao trùm. Nhìn chung, ruộng đất tư được Nhà nước tôn trọng và bảo vệ. Khi xây dựng các công trình thủy lợi, đường sá, thành
lũy mà mở vào ruộng tư thì đều được Nhà nước đền bù bằng tiền với mức cao hơn ruộng đất công. Việc mua bán ruộng đất tư được tiến hành một cách tự do và được Nhà nước bảo hộ về mặt pháp lý. Tuy nhiên, do sự tồn tại của quyền sở hữu tối cao của Nhà nước cho nên trong nhiều trường hợp cụ thể, sở hữu tư nhân vẫn bị xâm phạm, thậm chí Nhà nước dùng quyền lực tước đoạt một bộ phận sung làm công điền quân cấp.
Về mặt pháp lý cũng như thực tế, quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam thời kỳ này là một cơ chế hạn hẹp. Tính tư hữu có thể được tôn trọng và bảo đảm đến mức độ nào tùy thuộc vào sự mạnh yếu của chính quyền cũng như tùy thuộc vào khả năng nhận biết xu thế phát triển tất yếu kinh tế xã hội của Nhà nước đó.
Do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế lạc hậu nên luật dân sự thời kỳ này kém phát triển và lệ thuộc nhiều vào luật Đại Thanh. Các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như mua, bán, vay, thuê, mượn được luật quy định hạn chế. Các quy định này vừa ít lại vừa không cụ thể như các quy định trong Bộ luật Hồng Đức thời Lê.
Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước cấm không được bán đứt hay cầm cố ruộng đất công. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, nhà nước cho phép cầm cố, mua bán ruộng đất. Pháp luật quy định hai hình thức phổ biến là điển mại và đoạn mại.
Luật Gia Long nghiêm cấm việc mua bán trộm ruộng đất của người khác hoặc mua bán ruộng đất đang có tranh chấp, chưa được phân xử rừ ràng là ruộng của ai. Đõy là một trong những quy định rất tiến bộ được các nhà làm luật kế thừa và phát triển. Mặc dù các điều kiện để ruộng đất được sử dụng là đối tượng của các giao dịch dân sự chưa được luật cổ quy định đầy đủ như pháp luật hiện hành, tuy nhiên có thể thấy việc pháp luật nghiêm cấm mua bán đất đang có tranh chấp là quy định tiến bộ thể hiện được cách thức quản lý của nhà nước đối với đất đai.
Luật pháp triều Nguyễn không có những quy định cụ thể về nội
dung của hợp đồng phải phù hợp đạo đức xã hội, không trái thuần phong mỹ tục, tuy nhiên, thông qua những quy định tản mạn, rải rác trong các điều luật cổ có thể thấy thái độ nghiêm khắc của nhà nước, sự nghiêm trị của luật pháp đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng. Cụ thể: pháp luật nghiêm cấm con cháu bán trộm ruộng đất, tài sản của ông bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một phần ruộng đất bán cho cả hai nơi. Những hành vi nói trên đều bị xử phạt như tội ăn trộm (tùy theo loại ruộng đất cụ thể).
Điều 87 Hoàng triều luật lệ cho phép tiêu hủy khế ước nếu khế ước được giao kết bất hợp pháp như: bán ruộng đất phi pháp, bán điền sản trái phép, bán ruộng hương hỏa, bán tài sản của ông bà. Đây là những quy định tiến bộ được kế thừa trong pháp luật dân sự của chúng ta đến ngày nay.
Những quy định pháp luật về đăng ký, quản lý đối với đất đai thời Nguyễn không cụ thể và không nhiều như pháp luật thời Lê. Một số điều luật cụ thể trong Hoàng Việt luật lệ và một số lệnh, dụ... của nhà vua thể hiện chế định quyền sở hữu đối với đất đai, thái độ của Nhà nước trong việc thực hiện quản lý ruộng đất, các chính sách, cơ chế quản lý ruộng đất. Tất cả các quy định này chỉ là những quy định rải rác trong các điều luật thông qua các điều cấm, các chế tài hình sự đối các vi phạm trong việc sử dụng đất đai và quản lý ruộng đất. Tuy nhiên đó cũng là cơ sở pháp lý đầu tiên, sơ khai, đặt nền tảng cho tư duy pháp lý về đăng ký bất động sản.