7. Kết cấu của luận văn
2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản Từ năm 2000 đến nay, các vụ tranh chấp về bất động sản diễn ra
với số lượng ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các loại vụ án mà các Tòa án các cấp phải giải quyết. Do tác động của nhiều nguyên nhân nên các tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, thời gian giải quyết các vụ việc luôn kéo dài. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản không thống nhất, dẫn đến việc thực thi gặp nhiều vướng mắc, sai sót.
Những loại tranh chấp liên quan đến bất động sản xảy ra phổ biến mà các Tòa án phải giải quyết là: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm...; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở; tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất do việc chia thừa kế;
Trong số những loại tranh chấp nêu trên, tranh chấp về quyền sử dụng đất luôn dẫn đầu, chiếm số lượng lớn. Theo số liệu thống kê của ngành Tòa án từ 2000- 2005 thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất trong các loại tranh chấp bất động sản
[22].
Năm Số vụ thụ lý Số vụ giải quyết
2000 1.377 991
2001 1.987 1.460
2002 1.406 1.004
2003 4.712 3.240
2004 5.550 3.016
Quý I/2005 2.232 424
Chỉ tính riêng năm 2004, số lượng vụ án có nội dung tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tăng hơn 4 lần so với năm 2000 và số lượng tranh chấp ở quý I/2005 cũng đã bằng gần một nửa năm 2004. Điều này càng chứng tỏ những bức xúc của người dân về lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng.
Sự gia tăng của những tranh chấp về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm..., thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất cũng đáng lo ngại, chưa hề có chiều hướng giảm:
Năm Số vụ đòi đất cho mƣợn, ở nhờ…
Số vụ về thừa kế quyền sử dụng
đất
Số vụ về thế chấp quyền sử
dụng đất
2000 2.075 651 195
2001 1.464 1.426 948
2002 2.464 672 280
2003 3.317 788 279
2004 3.717 1.052 278
Quý I/2005 690 232 170
Bên cạnh tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra cũng tương đối nhiều:
Năm Số vụ tranh chấp thụ lý Số vụ xét xử
2000 902 739
2001 4.574 2.942
2002 2.593 1.882
2003 1.529 1.013
2004 1.015 692
Quý I/2005 839 177
Nhìn chung, tiến độ giải quyết các vụ án về tranh chấp bất động sản từ năm 2000 đến nay đã có những bước tiến triển, các vụ việc xét xử đã nhanh hơn nhưng vẫn còn nhiều trường hợp quá thời hạn luật định, thậm chí để kéo dài không giải quyết. Trong số đó có những vụ bị kéo dài do nguyên nhân khách quan như chờ sự trả lời các yêu cầu xác minh của Tòa án, chờ kết quả ủy thác điều tra ở nước ngoài hoặc trong nước.
Một trong những khó khăn của Tòa án khi giải quyết các vụ tranh chấp bất động sản là việc tìm kiếm, xác minh chứng cứ. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đương sự phải cung cấp cho Tòa án các chứng cứ trong vụ án và Tòa án chỉ điều tra, xác minh khi thấy cần thiết. Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết các vụ án, hầu hết các Tòa án đều phải tự điều tra, thu thập tài liệu, chứng cứ để xây dựng hồ sơ vụ án. Đây là công việc rất vất vả, phức tạp và gặp nhiều khó khăn, trở ngại. Về phía các đương sự, trong nhiều trường hợp không có chứng cứ. Về phía các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội thì chậm cung cấp thông tin, chứng cứ, thậm chí có những trường hợp đùn đẩy trách nhiệm; một số trường hợp các cơ quan nhà nước trả lời không chính xác, không đầy đủ, ảnh hưởng đến công tác xét xử của Tòa án.
Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản của Tòa án nhiều khi chưa chính xác, một số trường hợp cán bộ Tòa án thiếu khách quan trong việc giải quyết. Một trong những sai sót phổ biến của Tòa án là việc xác minh, kiểm tra hiện trạng tài sản tranh chấp của cán bộ Tòa án
không cẩn thận, còn có sai sót. Đối với những tranh chấp về nhà, đất, đặc biệt là những tranh chấp về tài sản chung, chia thừa kế, Tòa án không đo, vẽ sơ đồ nhà đất, hoặc có đo, vẽ sơ đồ nhưng rất sơ sài, không chính xác (không xác định tứ cận, ghi sai hướng, các số đo không chính xác). Điều này dẫn đến việc Tòa án khi ra quyết định phân chia nhà, đất cũng không chính xác. Do đó cũng không thi hành được bản án, quyết định của Tòa án vì bản án không phù hợp với thực tế. Trong một số vụ án, các chứng cứ do đương sự xuất trình chỉ là bản photocopy, trong khi đó có trường hợp những chứng cứ này có tính chất rất quan trọng, có ý nghĩa quyết định đến việc giải quyết vụ án như di chúc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
nhưng không có chứng thực của cơ quan Công chứng.
Trong một số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong quá trình chuẩn bị xét xử, đương sự đã xây dựng thêm công trình kiến trúc; hoặc sau khi xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, đương sự đã xây dựng thêm các công trình mới, nhưng Tũa ỏn cỏc cấp đó khụng xỏc minh, xột hỏi làm rừ tại phiờn tũa về diễn biến này; hoặc trong hồ sơ tuy đã có phản ánh nhưng Tòa án các cấp không xem xét, khi quyết định chỉ buộc trả đất, trong khi trên đất đó đã có nhà, công trình kiến trúc, cây lâu năm... hoặc buộc trả đất và căn nhà, nhưng trên đất còn có các công trình khác... Do đó, khi thi hành án, cơ quan thi hành án không thi hành được nên phải kiến nghị giám đốc thẩm.
Người dân thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản nhiều trường hợp chỉ thỏa thuận bằng miệng không có văn bản giấy tờ; hoặc chỉ có giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực; hoặc tài sản chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu; vấn đề giải quyết phân chia tài sản khi ly hôn; việc tranh chấp tài sản liên quan đến bất động sản chia thừa kế không có di chúc; chênh lệch giá trị nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toán tiền; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: chênh lệch giá trị đất tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toán tiền…
Công tác giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp về bất động sản ở một số Tòa án còn chưa nhanh, một số vụ án còn kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Các thiếu sót, khuyết điểm trong việc giải quyết loại vụ án này có một phần do: Việc áp dụng pháp luật của Tòa án về xử lý tài sản thế chấp không đúng; Việc điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và đánh giá chứng cứ chưa chính xác; Ngoài ra, ý thức tôn trọng pháp luật, tôn trọng hoặc phối hợp công tác với Tòa án của một số cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và công dân chưa cao, có lúc có nơi chưa kịp thời, chậm trả lời yêu cầu cung cấp thông tin tài liệu hoặc trả lời yêu cầu xác minh của Tòa án nên cũng làm kéo dài việc giải quyết vụ án.
Việc giải quyết, xét xử các vụ án là một công việc phức tạp, phụ thuộc nhiều vào sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật và kết quả hoạt động của các cơ quan Tư pháp và bổ trợ Tư pháp, trong khi đó hệ thống pháp luật của nước ta, trong đó có pháp luật về đăng ký bất động sản nhìn chung còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, nhiều bất cập nhưng chậm được sửa đổi, hạn chế nhất định tới chất lượng hoạt động của Tòa án.
Chương 3
PHƯƠNG HƯỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. YÊU CẦU LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỐI VỚI VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản cần đạt được những yêu cầu về lý luận và thực tiễn cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, tính khả thi của các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây là mục tiêu hết sức quan trọng bởi vì như đã phân tích ở trên, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản quy định tản mạn tại nhiều văn bản với sự chia cắt về thẩm quyền đăng ký và sự không thống nhất trong quy trình đăng ký. Trong khi đó, Đảng ta chủ trương xây dựng thị trường quyền sử dụng đất không tách rời với thị trường bất động sản. Với những lý do trên, việc đăng ký bất động sản cần đảm bảo tính thống nhất, tập trung, tránh sự phân tán về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký và tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật hiện hành. Do vậy, với mục tiêu hoàn thiện pháp luật, cần có một hệ thống các quy phạm pháp luật thống nhất để áp dụng chung, điều chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đăng ký cả về đối tượng đăng ký, cơ cấu, tổ chức hoạt động của cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký đáp ứng tốt nhất yêu cầu của đời sống xã hội.
Thứ hai, xây dựng cơ chế quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký và xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, khoa học nhằm đảm bảo hoạt động đăng ký được thông suốt, nhanh chóng và tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.
Một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển
của hệ thống đăng ký bất động sản là cần đơn giản hóa về trình tự, thủ tục đăng ký, xóa bỏ cơ chế "xin - cho" mang tính hành chính trong đăng ký bất động sản. Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, cần rà soát để loại bỏ những quy định pháp luật hiện hành với những thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký, gây phiền hà cho người dân. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thứ ba, các quy định về đăng ký bất động sản phải nhằm góp phần đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan.
Việc xây dựng cơ chế đăng ký bất động sản phải nhằm công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, với quy định thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm sẽ giúp cho họ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Đó chính là các điều kiện tiên quyết đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan.
Thứ tư, pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng mục tiêu có đầy đủ thông tin về bất động sản để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
Về nguyên tắc, thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, Nhà
nước phải xỏc định rừ ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, phạm vi quyền năng và những lợi ích liên quan đến bất động sản được đăng ký, giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện nhanh chóng, chính xác. Đây là những thông tin cơ bản và hết sức quan trọng về bất động sản mà chỉ có thể thông qua cơ chế đăng ký theo một hình thức thống nhất thì mới đầy đủ. Những thông tin về bất động sản được lưu giữ ở cơ quan đăng ký bất động sản phải có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh khi giải quyết tranh chấp về bất động sản.
Thứ năm, tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; lập lại trật tự quản lý các giao dịch về bất động sản, tránh tình trạng giao dịch ngầm, vì cơ quan nhà nước có được những thông tin quan trọng giúp cho việc hoạch định chính sách quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, thực hiện đổi mới về quản lý nhà nước và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính.
Thứ sáu, khắc phục tình trạng pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán, thiếu thống nhất, không đồng bộ và nhiều Luật cùng điều chỉnh về một vấn đề. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta.
3.2. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể,