Từ năm 2000 đến nay, cỏc vụ tranh chấp về bất động sản diễn ra với số lượng ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số cỏc loại vụ ỏn mà cỏc Tũa ỏn cỏc cấp phải giải quyết. Do tỏc động của nhiều nguyờn nhõn nờn cỏc tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, thời gian giải quyết cỏc vụ việc luụn kộo dài. Một trong những nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng này là hệ thống phỏp luật về đăng ký bất động sản khụng thống nhất, dẫn đến việc thực thi gặp nhiều vướng mắc, sai sút.
Những loại tranh chấp liờn quan đến bất động sản xảy ra phổ biến mà cỏc Tũa ỏn phải giải quyết là: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; tranh chấp đũi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm...; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng mua bỏn nhà ở; tranh chấp hợp đồng thuờ quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thuờ nhà ở; tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất do việc chia thừa kế;
Trong số những loại tranh chấp nờu trờn, tranh chấp về quyền sử dụng đất luụn dẫn đầu, chiếm số lượng lớn. Theo số liệu thống kờ của ngành Tũa ỏn từ 2000- 2005 thỡ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất trong cỏc loại tranh chấp bất động sản
[22].
Năm Số vụ thụ lý Số vụ giải quyết
2000 1.377 991 2001 1.987 1.460 2002 1.406 1.004 2003 4.712 3.240 2004 5.550 3.016 Quý I/2005 2.232 424
Chỉ tớnh riờng năm 2004, số lượng vụ ỏn cú nội dung tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó tăng hơn 4 lần so với năm 2000 và số lượng tranh chấp ở quý I/2005 cũng đó bằng gần một nửa năm 2004. Điều này càng chứng tỏ những bức xỳc của người dõn về lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng.
Sự gia tăng của những tranh chấp về đũi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm..., thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất cũng đỏng lo ngại, chưa hề cú chiều hướng giảm:
Năm Số vụ đũi đất cho mƣợn, ở nhờ…
Số vụ về thừa kế quyền sử dụng đất Số vụ về thế chấp quyền sử dụng đất 2000 2.075 651 195 2001 1.464 1.426 948 2002 2.464 672 280 2003 3.317 788 279 2004 3.717 1.052 278 Quý I/2005 690 232 170
Bờn cạnh tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp liờn quan đến hợp đồng mua bỏn nhà ở diễn ra cũng tương đối nhiều:
Năm Số vụ tranh chấp thụ lý Số vụ xột xử 2000 902 739 2001 4.574 2.942 2002 2.593 1.882 2003 1.529 1.013 2004 1.015 692 Quý I/2005 839 177
Nhỡn chung, tiến độ giải quyết cỏc vụ ỏn về tranh chấp bất động sản từ năm 2000 đến nay đó cú những bước tiến triển, cỏc vụ việc xột xử đó nhanh hơn nhưng vẫn cũn nhiều trường hợp quỏ thời hạn luật định, thậm chớ để kộo dài khụng giải quyết. Trong số đú cú những vụ bị kộo dài do nguyờn nhõn khỏch quan như chờ sự trả lời cỏc yờu cầu xỏc minh của Tũa ỏn, chờ kết quả ủy thỏc điều tra ở nước ngoài hoặc trong nước.
Một trong những khú khăn của Tũa ỏn khi giải quyết cỏc vụ tranh chấp bất động sản là việc tỡm kiếm, xỏc minh chứng cứ. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dõn sự, đương sự phải cung cấp cho Tũa ỏn cỏc chứng cứ trong vụ ỏn và Tũa ỏn chỉ điều tra, xỏc minh khi thấy cần thiết. Tuy nhiờn, trong thực tiễn giải quyết cỏc vụ ỏn, hầu hết cỏc Tũa ỏn đều phải tự điều tra, thu thập tài liệu, chứng cứ để xõy dựng hồ sơ vụ ỏn. Đõy là cụng việc rất vất vả, phức tạp và gặp nhiều khú khăn, trở ngại. Về phớa cỏc đương sự, trong nhiều trường hợp khụng cú chứng cứ. Về phớa cỏc cơ quan nhà nước, tổ chức xó hội thỡ chậm cung cấp thụng tin, chứng cứ, thậm chớ cú những trường hợp đựn đẩy trỏch nhiệm; một số trường hợp cỏc cơ quan nhà nước trả lời khụng chớnh xỏc, khụng đầy đủ, ảnh hưởng đến cụng tỏc xột xử của Tũa ỏn.
Việc giải quyết tranh chấp liờn quan đến bất động sản của Tũa ỏn nhiều khi chưa chớnh xỏc, một số trường hợp cỏn bộ Tũa ỏn thiếu khỏch quan trong việc giải quyết. Một trong những sai sút phổ biến của Tũa ỏn là việc xỏc minh, kiểm tra hiện trạng tài sản tranh chấp của cỏn bộ Tũa ỏn
khụng cẩn thận, cũn cú sai sút. Đối với những tranh chấp về nhà, đất, đặc biệt là những tranh chấp về tài sản chung, chia thừa kế, Tũa ỏn khụng đo, vẽ sơ đồ nhà đất, hoặc cú đo, vẽ sơ đồ nhưng rất sơ sài, khụng chớnh xỏc (khụng xỏc định tứ cận, ghi sai hướng, cỏc số đo khụng chớnh xỏc). Điều này dẫn đến việc Tũa ỏn khi ra quyết định phõn chia nhà, đất cũng khụng chớnh xỏc. Do đú cũng khụng thi hành được bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn vỡ bản ỏn khụng phự hợp với thực tế. Trong một số vụ ỏn, cỏc chứng cứ do đương sự xuất trỡnh chỉ là bản photocopy, trong khi đú cú trường hợp những chứng cứ này cú tớnh chất rất quan trọng, cú ý nghĩa quyết định đến việc giải quyết vụ ỏn như di chỳc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... nhưng khụng cú chứng thực của cơ quan Cụng chứng.
Trong một số vụ ỏn tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong quỏ trỡnh chuẩn bị xột xử, đương sự đó xõy dựng thờm cụng trỡnh kiến trỳc; hoặc sau khi xột xử sơ thẩm, phỳc thẩm, đương sự đó xõy dựng thờm cỏc cụng trỡnh mới, nhưng Tũa ỏn cỏc cấp đó khụng xỏc minh, xột hỏi làm rừ tại phiờn tũa về diễn biến này; hoặc trong hồ sơ tuy đó cú phản ỏnh nhưng Tũa ỏn cỏc cấp khụng xem xột, khi quyết định chỉ buộc trả đất, trong khi trờn đất đú đó cú nhà, cụng trỡnh kiến trỳc, cõy lõu năm... hoặc buộc trả đất và căn nhà, nhưng trờn đất cũn cú cỏc cụng trỡnh khỏc... Do đú, khi thi hành ỏn, cơ quan thi hành ỏn khụng thi hành được nờn phải kiến nghị giỏm đốc thẩm.
Người dõn thực hiện cỏc giao dịch mua bỏn bất động sản nhiều trường hợp chỉ thỏa thuận bằng miệng khụng cú văn bản giấy tờ; hoặc chỉ cú giấy tờ viết tay khụng cú cụng chứng, chứng thực; hoặc tài sản chưa cú giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu; vấn đề giải quyết phõn chia tài sản khi ly hụn; việc tranh chấp tài sản liờn quan đến bất động sản chia thừa kế khụng cú di chỳc; chờnh lệch giỏ trị nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toỏn tiền; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: chờnh lệch giỏ trị đất tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toỏn tiền…
Cụng tỏc giải quyết, xột xử cỏc vụ ỏn tranh chấp về bất động sản ở một số Tũa ỏn cũn chưa nhanh, một số vụ ỏn cũn kộo dài qua nhiều cấp xột xử. Cỏc thiếu sút, khuyết điểm trong việc giải quyết loại vụ ỏn này cú một phần do: Việc ỏp dụng phỏp luật của Tũa ỏn về xử lý tài sản thế chấp khụng đỳng; Việc điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và đỏnh giỏ chứng cứ chưa chớnh xỏc; Ngoài ra, ý thức tụn trọng phỏp luật, tụn trọng hoặc phối hợp cụng tỏc với Tũa ỏn của một số cơ quan nhà nước, tổ chức xó hội và cụng dõn chưa cao, cú lỳc cú nơi chưa kịp thời, chậm trả lời yờu cầu cung cấp thụng tin tài liệu hoặc trả lời yờu cầu xỏc minh của Tũa ỏn nờn cũng làm kộo dài việc giải quyết vụ ỏn.
Việc giải quyết, xột xử cỏc vụ ỏn là một cụng việc phức tạp, phụ thuộc nhiều vào sự hoàn thiện của hệ thống phỏp luật và kết quả hoạt động của cỏc cơ quan Tư phỏp và bổ trợ Tư phỏp, trong khi đú hệ thống phỏp luật của nước ta, trong đú cú phỏp luật về đăng ký bất động sản nhỡn chung cũn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, nhiều bất cập nhưng chậm được sửa đổi, hạn chế nhất định tới chất lượng hoạt động của Tũa ỏn.
Chương 3