7. Kết cấu của luận văn
2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng
Từ Cách mạng tháng Tám đến nay, có thể khái quát sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng (sau đây gọi chung là công trình xây dựng) ở nước ta thành ba giai đoạn: Giai đoạn thứ nhất trước năm 1954 ở miền Bắc và trước năm 1975 ở miền Nam; giai đoạn thứ hai ở miền Bắc từ năm 1954- 1986, còn ở miền Nam từ năm 1975- 1986; giai đoạn thứ ba từ năm 1986 đến nay.
Mỗi giai đoạn có những điểm đặc thù, trong đó điểm nổi bật của giai đoạn thứ nhất là chủ sở hữu bất động sản (gồm cả đất và công trình xây dựng) được Sở bảo thủ điền thổ cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán bất động sản được thể hiện thông qua văn tự (doãn mại), việc thế chấp bất động sản được ghi trực tiếp vào Bằng khoán điền thổ; điểm nổi bật của giai đoạn thứ hai là Nhà nước không quy định về cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với công trình xây dựng; trong giai đoạn thứ ba, với việc ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, lần đầu tiên công trình xây dựng là nhà ở tại đô thị được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Nghị định số 60/NĐ-CP, phạm vi đối tượng được đăng ký quyền sở hữu mới chỉ có nhà ở tại khu vực đô thị, còn nhiều công trình xây dựng khác có nhu cầu tham gia giao dịch trên thị trường như công trình thương mại, kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, công trình vui chơi giải trí... vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tháo gỡ vướng mắc trên theo hướng quy định "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất, trường hợp có
tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản". Với quy định tại Điều 48 Luật Đất đai, công trình xây dựng chỉ được "ghi nhận" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, xét về bản chất, việc "ghi nhận" không đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu.
Xét dưới giác độ pháp lý, Điều 48 Luật Đất đai vẫn chưa tạo cho nhà đầu tư cảm giác an toàn khi thiết lập, thực hiện các giao dịch về bất động sản. Các giao dịch trên thị trường "ngầm" vẫn tiếp diễn và Nhà nước đã không có cơ chế hữu hiệu để kiểm soát, thúc đẩy sự vận động của các giao dịch trên thị trường hợp pháp.
Với mục đích tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và tăng số lượng các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng trên thị trường chính thức, ngày 15/7/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì công trình xây dựng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Khác với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP không đề cập đến quyền sử dụng đất ở. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP là nhằm xác nhận những vấn đề mang tính pháp lý liên quan đến công trình xây dựng. Những nội dung liên quan đến hiện trạng công trình xây dựng (kết cấu, hạng mục, kiến trúc...) vẫn do văn bản pháp luật khác điều chỉnh và không thuộc nội dung đăng ký khi tổ chức, cá nhân đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Đây cũng là thời điểm dự thảo
Luật Đăng ký bất động sản vấp phải nhiều ý kiến phản đối quyết liệt và chính thức rút lại không trình lên Quốc hội xem xét nữa. Nhưng thay vào đó, Luật Nhà ở lại quay trở lại mô hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một" như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức bãi bỏ các quy định các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Như vậy, theo quy định hiện hành thì chủ sở hữu nhà ở có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhưng với chủ sở hữu công trình xây dựng thì chỉ có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn quyền sử dụng đất mà công trình xây dựng nằm trên vẫn theo quy định pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP về cơ bản cũng tương tự như đối với
nhà ở.
Có thể nhận xét, quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng ở góc độ pháp lý là như nhau bởi một ngôi nhà hay một nhà máy tuy có kết cấu, kiến trúc khác nhau nhưng giống nhau về địa vị pháp lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng lại nằm ở các văn bản pháp luật khác nhau và nội dung quy định cũng không thống nhất.
Những quy định này dẫn đến việc chỉ trong một thời gian ngắn, người dân có nhiều loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở khác nhau, kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó không chỉ gây lãng phí mà còn tạo nên tâm lý bất ổn trong người dân khi tiến hành các giao dịch liên quan.
Đối với giao dịch về nhà ở, theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở, giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
Đối với các giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế), chủ sở hữu mới có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tương tự như cấp mới ban đầu, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho chủ sở hữu mới kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, theo quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cỏ nhõn biết về việc thế chấp. Trong thụng bỏo phải nờu rừ tờn chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.
Sau khi bên thế chấp thanh toán đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phát mại.
Khi nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở để theo dừi việc thế chấp. Trong trường hợp phỏt hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì
cơ quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo ngay cho bên nhận thế chấp biết.
Tuy nhiên, Nghị định 90/2006/NĐ-CP chưa bao quát được hết các trường hợp nên Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT- NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước đã hướng dẫn một số nội dung đăng ký thế chấp nhà ở như sau:
Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản.
Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chớnh và sổ theo dừi biến động đất đai.
Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó trong hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở riêng.
Đối với các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được cấp theo các Nghị định 60/CP, 95/2005/NĐ-CP, 90/2006/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp trên đó và cũng không lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy này.
Như vậy, Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định việc đăng ký thế chấp là nghĩa vụ của bên nhận thế chấp thì Thông tư 05/2007/TTLT-BTP-
BXD-BTNMT-NHNN lại quy định là quyền của các bên. Từ hai văn bản trờn, hỡnh thành hai cơ quan theo dừi biến động thế chấp là cơ quan quản lý nhà và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tách bạch thành hai trường hợp riêng và có đến ba loại sổ (hồ sơ pháp lý) đăng ký riêng. Để khắc phục tình trạng "cát cứ" thông tin, Thông tư đã quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan có chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, điều này chưa đảm bảo được một sự thống nhất về thông tin thế chấp tài sản và vẫn gây khó khăn cho các bên giao dịch.
Đối với giao dịch về công trình xây dựng, Nghị định số 95/2005/NĐ- CP quy định khi thực hiện các giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu công trình xây dựng, điều kiện bắt buộc là bên bán, bên trao đổi, bên tặng cho, bên để thừa kế phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sở hữu đối với bên mua, bên nhận trao đổi, nhận tặng cho, bên được thừa kế thực hiện tương tự như cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lần đầu.
Tuy nhiên, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP không điều chỉnh các giao dịch không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu công trình xây dựng như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp... Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch về công trình xây dựng không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
Có một điểm đáng lưu ý là hai Thông tư liên tịch 05 và 03 trên quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, tài sản gắn liền với đất chỉ gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm. Xét về đối tượng thì công trình kiến trúc chưa hoàn toàn khớp với công trình xây dựng. Vườn cây lâu năm không được đăng ký quyền sử dụng, mới chỉ được "ghi nhận" theo Luật đất đai nhưng lại được đăng ký thế chấp. Trong khi đó, việc thế chấp quyền sử dụng rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng (sẽ trình bày sau đây) lại bỏ ngỏ.
2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở