7. Kết cấu của luận văn
2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai
Xuất phát từ chế độ Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã không đưa ra khái niệm "đăng ký đất đai" như các quy định của pháp luật trước đó mà chỉ có khái niệm "đăng ký quyền sử dụng đất". Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học pháp lý thì hoạt động đăng ký đất đai được hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Trong đó, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003.
Theo quy định hiện hành, thì đăng ký lần đầu về hiện trạng đất được thực hiện đồng thời với đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của
nhà nước nhằm ghi nhận quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký hiện trạng đất đai đã được pháp luật quy định tương đối đầy đủ và chi tiết. Tuy nhiên, những quy định về đăng ký hiện trạng đất đai mới chỉ phục vụ chủ yếu cho mục đích quản lý nhà nước. Do vậy, người sử dụng đất chưa thấy hết sự cần thiết, ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký hiện trạng đất đai. Hơn nữa, Việt Nam hiện không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, pháp luật khẳng định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất, mặc dù phạm vi quyền năng của người sử dụng đất là rất lớn, bao gồm:
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai ban đầu là cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, thiết lập quan hệ hợp pháp giữa người đang sử dụng đất với Nhà nước. Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với đất đai.
Điều này nhằm đảm bảo mọi thửa đất đều phải được đăng ký theo thực trạng sử dụng đất để Nhà nước có cơ sở quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 123 của Luật Đất đai năm 2003, người đang sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất gắn liền với trình tự, thủ tục thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai (xem xét, quyết định giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất). Kết quả cuối cùng của hoạt động đăng ký lần đầu nhằm xác lập quyền sử dụng đất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất: Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993, theo Hiến pháp năm 1980 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được khai thác, sử dụng đất theo mục đích do Nhà nước quy định. Sau đó, Luật Đất đai năm 1987 đã tiếp tục quy định, đặc biệt còn quy định nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Vì vậy, các giao dịch dân sự trực tiếp về đất đai trong giai đoạn này không được pháp luật thừa nhận. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 thì lần đầu tiên pháp luật quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất (thường gọi là 5 quyền). Quy định này như là một Tuyên ngôn đổi mới về quản lý, sử dụng đất theo cơ chế kinh tế thị trường của nước ta.
Luật Đất đai 2003 ra đời cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất thực hiện 9 quyền của người sử dụng đất là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các quyền này tiếp tục được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005.
Đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:
Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý
quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ:
Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp theo quy định;
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp.
Đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn:
Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới đó.
Người sử dụng đất chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký góp vốn đến nơi đã đăng ký góp vốn;
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký góp vốn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn thì Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây