Xuất phỏt từ chế độ Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đó khụng đưa ra khỏi niệm "đăng ký đất đai" như cỏc quy định của phỏp luật trước đú mà chỉ cú khỏi niệm "đăng ký quyền sử dụng đất". Tuy nhiờn, dưới gúc độ khoa học phỏp lý thỡ hoạt động đăng ký đất đai được hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Trong đú, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003.
Theo quy định hiện hành, thỡ đăng ký lần đầu về hiện trạng đất được thực hiện đồng thời với đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư phỏp lý của
nhà nước nhằm ghi nhận quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký hiện trạng đất đai đó được phỏp luật quy định tương đối đầy đủ và chi tiết. Tuy nhiờn, những quy định về đăng ký hiện trạng đất đai mới chỉ phục vụ chủ yếu cho mục đớch quản lý nhà nước. Do vậy, người sử dụng đất chưa thấy hết sự cần thiết, ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký hiện trạng đất đai. Hơn nữa, Việt Nam hiện khụng thừa nhận chế độ sở hữu tư nhõn về đất đai. Vỡ vậy, phỏp luật khẳng định cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ cú quyền sử dụng đất, khụng cú quyền sở hữu đối với đất, mặc dự phạm vi quyền năng của người sử dụng đất là rất lớn, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tặng cho, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai ban đầu là cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, thiết lập quan hệ hợp phỏp giữa người đang sử dụng đất với Nhà nước. Theo quy định của phỏp luật, người sử dụng đất phải cú nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với đất đai. Điều này nhằm đảm bảo mọi thửa đất đều phải được đăng ký theo thực trạng sử dụng đất để Nhà nước cú cơ sở quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 123 của Luật Đất đai năm 2003, người đang sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại nụng thụn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhõn dõn xó nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn khụng quỏ 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện cỏc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú được xỏc định theo số liệu địa chớnh thỡ Văn
phũng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định mức nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; thụng bỏo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh; trường hợp khụng đủ điều kiện thỡ trả lại hồ sơ và thụng bỏo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đó nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất gắn liền với trỡnh tự, thủ tục thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai (xem xột, quyết định giao đất, cho thuờ đất và cụng nhận quyền sử dụng đất). Kết quả cuối cựng của hoạt động đăng ký lần đầu nhằm xỏc lập quyền sử dụng đất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất: Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993, theo Hiến phỏp năm 1980 thỡ đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được khai thỏc, sử dụng đất theo mục đớch do Nhà nước quy định. Sau đú, Luật Đất đai năm 1987 đó tiếp tục quy định, đặc biệt cũn quy định nghiờm cấm mọi hành vi mua bỏn, chuyển dịch đất đai dưới bất kỳ hỡnh thức nào. Vỡ vậy, cỏc giao dịch dõn sự trực tiếp về đất đai trong giai đoạn này khụng được phỏp luật thừa nhận. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 cú hiệu lực phỏp luật đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, theo Hiến phỏp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 thỡ lần đầu tiờn phỏp luật quy định: hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất thỡ cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất (thường gọi là 5 quyền). Quy định này như là một Tuyờn ngụn đổi mới về quản lý, sử dụng đất theo cơ chế kinh tế thị trường của nước ta.
nước giao đất thực hiện 9 quyền của người sử dụng đất là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cỏc quyền này tiếp tục được quy định trong Bộ luật Dõn sự năm 2005.
Đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn:
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp cỏc bờn chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú được xỏc định theo số liệu địa chớnh thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thụng bỏo cho cỏc bờn chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chớnh.
Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn khụng quỏ 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp cỏc bờn chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú được xỏc định theo số liệu địa chớnh thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; Văn phũng đăng
ký quyền sử dụng đất thụng bỏo cho cỏc bờn chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chớnh.
Đăng ký cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất:
Hồ sơ cho thuờ quyền sử dụng đất nộp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất tại nụng thụn thỡ nộp tại Ủy ban nhõn dõn xó nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuờ quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chớnh và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuờ quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuờ đất tại nơi đó nộp hồ sơ.
Đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:
Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất tại nụng thụn thỡ nộp tại Ủy ban nhõn dõn xó nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp bờn nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú được xỏc định theo số liệu địa chớnh thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thụng bỏo cho bờn nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh.
quyền sử dụng đất đó thế chấp để thu hồi nợ:
Hồ sơ nộp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng, bờn thế chấp bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp theo quy định;
Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chớnh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bờn nhận thế chấp.
Sau khi hồn thành nghĩa vụ trả nợ, người đó thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xúa đăng ký thế chấp đến nơi đó đăng ký thế chấp.
Đăng ký, xúa đăng ký gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc gúp vốn:
Hồ sơ đăng ký gúp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện gúp vốn thỡ thực hiện đăng ký gúp vốn vào hồ sơ địa chớnh và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp việc gúp vốn phỏt sinh phỏp nhõn mới thỡ gửi hồ sơ đăng ký gúp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phỏp nhõn mới đú.
Người sử dụng đất chấm dứt gúp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xúa đăng ký gúp vốn đến nơi đó đăng ký gúp vốn;
Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xúa đăng ký gúp vốn, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xúa đăng ký gúp vốn trong hồ sơ địa chớnh và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt gúp vốn thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.