Nhưng do chưa cú Luật đăng ký bất động sản nờn trong văn bản hướng dẫn lại quy định hai loại tài sản là quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được Nhà nước cụng nhận và bảo hộ bằng cỏch ghi trờn "sổ đỏ".
2.2. TÍNH THIẾU THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Cỏc quy định phỏp luật trờn cú mối liờn hệ khụng được xỏc định rừ ràng, tồn tại ở cỏc cấp độ hiệu lực khỏc nhau với những mục đớch phỏp lý khụng thống nhất. Sự thiếu đồng bộ đó tạo nờn những khú khăn khụng chỉ cho người muốn tỡm hiểu, ỏp dụng phỏp luật về đăng ký bất động sản mà cả những chuyờn gia trong lĩnh vực luật phỏp cũng lỳng tỳng trong quỏ trỡnh thực thi. Đú là chưa kể đến những khú khăn gặp phải khi cỏc quy định của phỏp luật trong cỏc văn bản khụng rừ ràng, chung chung, mõu thuẫn, chồng chộo và phủ định lẫn nhau hoặc cú nhiều quy định khỏc nhau cựng điều chỉnh một vấn đề trong khi phỏp luật chưa cú một quy tắc ỏp dụng thống nhất.
2.2.1. Sự thiếu thống nhất của cỏc quy định hiện hành về đăng ký bất động sản ký bất động sản
Cỏc quy định về đăng ký bất động sản hiện nay cũn phõn tỏn tại nhiều văn bản. Do chưa cú một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nờn cỏc quy định phỏp luật về vấn đề này được đưa vào những đạo luật, văn bản riờng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý, xỏc lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc…). Đõy là việc làm cần thiết và hợp lý tại thời điểm ban hành cỏc đạo luật nờu trờn, bởi việc thực thi những quy định mang tớnh nội dung khụng thể chờ những quy định về thủ tục sẽ được ban hành sau đú trong một đạo luật khỏc.
động sản được nhỡn nhận theo một gúc độ khỏc nhau và phõn tỏch theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành quản lý bất động sản đú, nờn cỏc quy định về đăng ký bất động sản khú cú thể trỏnh khỏi tỡnh trạng thiếu tớnh tổng thể, thiếu sự liờn kết. Việc quy định về đăng ký quyền sử dụng đất tỏch biệt với quy định về đăng ký nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng cũng kộo theo việc hỡnh thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trỡnh tự, thủ tục đăng ký riờng biệt đối với từng loại bất động sản như đất (đất ở khụng cú nhà ở), nhà ở (cú đất), cụng trỡnh xõy dựng… Hệ quả tất yếu là phỏt sinh những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai phỏp luật vào thực tế, bởi đất đai, nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng, cõy trồng trờn đú (với ý nghĩa là tài sản) là hàng húa lưu thụng trờn thị trường bất động sản thỡ luụn là một khối tài sản thống nhất và hầu như khụng cú sự phõn biệt rạch rũi trong giao dịch dõn sự.
Sự phõn tỏn của quy định phỏp luật về đăng ký bất động sản đó dẫn đến sự chồng chộo, khụng thống nhất. Hiện nay, việc đăng ký quyền sử dụng đất ở trong trường hợp mua bỏn, trao đổi, chuyển nhượng cựng với nhà ở, được điều chỉnh bởi cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 95/2005/NĐ-CP, Thụng tư 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN thỡ việc đăng ký cỏc giao dịch về cụng trỡnh xõy dựng đó bị tỏch riờng thành nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng khụng phải là nhà ở, mặc dự về nội dung cú đụi lỳc giao thoa nhưng về hỡnh thức thỡ hoàn toàn ở những văn bản khỏc nhau. Bản thõn việc đăng ký giao dịch về nhà ở cũng bị tỏch riờng thành giao dịch về nhà ở đơn thuần thỡ theo một hệ thống riờng, giao dịch về nhà ở cựng với quyền sử dụng đất thỡ theo hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Hệ thống thụng tin về quyền sử dụng đất và cụng trỡnh xõy dựng, nhà ở được lưu giữ biệt lập. Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta theo đú mà bị phõn tỏn, khụng tập trung.
Khi tham gia thị trường về bất động sản, cụng trỡnh xõy dựng, nhà ở và đất thường cú mối quan hệ mật thiết nhưng quy định hiện hành đó tỏch biệt thậm chớ thành 3 loại bất động sản này theo 3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế
đăng ký, 3 hệ thống phỏp luật điều chỉnh theo 3 trỡnh tự, thủ tục đăng ký. Điều này hoàn toàn ngược lại với quan điểm BĐS là một thể thống nhất mà phỏp luật Việt Nam và cỏc nước trờn thế giới đó thừa nhận cả về mặt lý luận và phỏp luật thực định.
Khi tỏch biệt đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng với đăng
ký quyền sử dụng đất thỡ mụ hỡnh cơ quan đăng ký đó khụng phự hợp với chủ trương cải cỏch hành chớnh, đú là: tồn tại nhiều đầu mối cơ quan cú thẩm quyền để giải quyết cỏc yờu cầu đăng ký bất động sản. Sự phõn tỏn về thẩm quyền đăng ký và tổ chức của cỏc cơ quan đăng ký bất động sản làm cho cỏ nhõn, tổ chức phải đến hai cơ quan để yờu cầu đăng ký một việc. Trong trường hợp bỏn cụng trỡnh xõy dựng, người dõn phải đến Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến Ủy ban nhõn dõn cấp huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng cho người mua. Người mua được cấp hai giấy chứng nhận cú nội dung hầu như độc lập với nhau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụng nhận quyền sử dụng đất, khụng đề cập đến quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng khụng đề cập đến quyền sử dụng đất.
Trường hợp khỏc, Luật Đất đai quy định về việc tài sản gắn liền với đất là nhà, cụng trỡnh kiến trỳc, rừng cõy… cú thể được ghi nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Nhưng Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP lại quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lý về xõy dựng tại địa phương.
Việc cụng chứng, chứng thực giao dịch về bất động sản cũng cú những điểm khụng thống nhất. Luật Đất đai phõn chia thẩm quyền cụng chứng, chứng thực đối với giao dịch về đất theo chủ thể sử dụng đất (tổ chức hay hộ gia đỡnh, cỏ nhõn). Trong khi đú Luật Nhà ở lại xỏc định thẩm quyền cụng chứng, chứng thực theo địa bàn nơi cú nhà ở (đụ thị hay nụng thụn).
Một điểm quan trọng nữa cũng khụng cú sự thống nhất là giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký bất động sản. Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng Luật Nhà ở lại quy định hiệu lực giao dịch khi cú cụng chứng, chứng thực. Do đú xảy ra trường hợp mua bỏn nhà đất cú cụng chứng, chứng thực nhưng khụng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật đất đai, khi đú việc mua bỏn nhà trờn đất vẫn cú hiệu lực, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất lại bị coi là khụng cú hiệu lực.
Khụng chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chưa đầy đủ. Vớ dụ như trường hợp bất động sản đó bị hạn chế quyền sử dụng do việc xỏc lập quyền địa dịch theo thỏa thuận. Nhưng thỏa thuận đú khụng được ghi nhận, đưa vào "lý lịch" của bất động sản nờn chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thường khụng chấp nhận những hạn chế đú, dẫn đến tranh chấp.
Trường hợp khỏc, theo Luật Kinh doanh bất động sản thỡ người bỏn trả chậm, trả dần đối với bất động sản là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng được bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản đú cho đến khi nào bờn mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toỏn. Nhưng thỏa thuận đú khụng được đăng ký, khụng được ghi nhận đưa vào "lý lịch" của bất động sản do phỏp luật chưa cú quy định. Từ đú cú thể dẫn đến rủi ro khi một người đó bỏn bất động sản theo phương thức trả chậm, trả dần lại tiếp tục bỏn một lần nữa chớnh bất động sản đú cho người khỏc. Người mua thứ hai hoàn toàn tin tưởng vào quyền sở hữu mỡnh cú được vỡ họ đó mua từ chớnh chủ sở hữu. Sự rủi ro của giao dịch mua bỏn như vậy sẽ khụng khuyến khớch được thị trường bất động sản phỏt triển.
Phỏp luật hiện hành chưa giải quyết một cỏch triệt để giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký cụng trỡnh xõy dựng vỡ thụng qua cơ chế đăng ký Nhà nước phải xỏc định rừ chủ sở hữu, phạm vi quyền năng và những lợi ớch
liờn quan đến cụng trỡnh xõy dựng, qua đú giỳp tra cứu, cung cấp thụng tin về bất động sản được thực hiện kịp thời, chớnh xỏc. Bờn cạnh đú, đăng ký là một cơ chế hữu hiệu nhằm xỏc định chớnh xỏc thứ tự ưu tiờn giữa cỏc lợi ớch cú liờn quan đến cụng trỡnh xõy dựng và làm phỏt sinh hiệu lực đối khỏng với bờn thứ ba. Đồng thời, những thụng tin do cơ quan đăng ký cung cấp là chứng cứ khụng phải chứng minh trong tố tụng. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP chưa giải quyết được những yờu cầu trờn. Luật Nhà ở chỉ giải quyết được một đối tượng hẹp là nhà ở.
Với nguyờn tắc, mọi giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng đều dẫn đến việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu, phỏp luật Việt Nam đó đi ngược lại với mục đớch chung của cỏc hệ thống đăng ký bất động sản trờn thế giới, đú là việc tạo lập nờn một hồ sơ chứa đựng đầy đủ nhất cỏc thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản, núi cỏch khỏc nhỡn vào hồ sơ đú, người ta dễ dàng xỏc định được chủ sở hữu bất động sản, hoặc những hạn chế về quyền của chủ sở hữu bất động sản (bất động sản đang được dựng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ)... Do đú khụng tạo lập được "lý lịch tư phỏp của bất động sản".
Khi cú nhu cầu tỡm hiểu về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản, tổ chức, cỏ nhõn phải đến hai cơ quan để tỡm hiểu thụng tin phục vụ cho việc xem xột, quyết định tiến hành một giao dịch, vỡ thụng tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng được lưu trữ tại cỏc cơ quan đăng ký khỏc nhau. Từ đú gõy tốn kộm về thời gian, cụng sức và chi phớ khụng chỉ cho người yờu cầu đăng ký mà cũn đối với người tỡm hiểu thụng tin về bất động sản.
Sự hạn chế về khả năng cung cấp cỏc thụng tin liờn quan đến tỡnh trạng phỏp lý của cụng trỡnh xõy dựng tất yếu sẽ dẫn đến những bất ổn trờn thị trường bất động sản do thiếu tớnh minh bạch, an tồn, cụng khai. Dự thừa thói cỏc văn bản phỏp luật về đăng ký bất động sản nhưng việc ghi nhận về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản hiện nay lại khụng được đầy đủ. Phỏp luật hiện hành chưa cú quy định về đăng ký những hạn chế quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Điều này dẫn đến việc thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trở nờn thiếu tin cậy, do khụng thực sự đầy đủ. Điều đú làm giảm đỏng kể tớnh minh bạch của thị trường bất động sản, bởi những hàng húa xuất hiện trờn thị trường luụn tiềm ẩn rủi ro về mặt phỏp lý.
Một đặc điểm đỏng lo ngại nữa là cỏc quy định phỏp luật về đăng ký bất động sản cú xu hướng bị hành chớnh húa. Với quy định về sự tham gia, can thiệp của cơ quan quản lý hành chớnh địa phương (Ủy ban nhõn dõn) vào quỏ trỡnh chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản trờn thị trường, nờn cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục đăng ký bất động sản cú xu hướng bị hành chớnh húa. Đặt trong bối cảnh phỏp luật đó quy định khỏ đầy đủ, chặt chẽ về cỏc điều kiện xỏc lập quyền, chuyển dịch quyền đối với bất động sản, thỡ quy định về sự tham gia, can thiệp trực tiếp của cỏc cơ quan nờu trờn là lợi bất cập hại. Cỏc giao dịch bất động sản trờn thị trường sẽ bị tăng thờm chi phớ do tốn kộm về thời gian, chi phớ, mặt khỏc điều này lại làm tăng sức ộp lờn hệ thống chớnh quyền địa phương.