7. Kết cấu của luận văn
2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản
Các quy định về đăng ký bất động sản hiện nay còn phân tán tại nhiều văn bản. Do chưa có một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nên các quy định pháp luật về vấn đề này được đưa vào những đạo luật, văn bản riêng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý, xác lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, các công trình xây dựng khác…). Đây là việc làm cần thiết và hợp lý tại thời điểm ban hành các đạo luật nêu trên, bởi việc thực thi những quy định mang tính nội dung không thể chờ những quy định về thủ tục sẽ được ban hành sau đó trong một đạo luật khác.
Tuy nhiên, tại từng văn bản, do vấn đề đăng ký đối với mỗi loại bất
động sản được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành quản lý bất động sản đó, nên các quy định về đăng ký bất động sản khó có thể tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, thiếu sự liên kết. Việc quy định về đăng ký quyền sử dụng đất tách biệt với quy định về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng cũng kéo theo việc hình thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt đối với từng loại bất động sản như đất (đất ở không có nhà ở), nhà ở (có đất), công trình xây dựng… Hệ quả tất yếu là phát sinh những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai pháp luật vào thực tế, bởi đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng trên đó (với ý nghĩa là tài sản) là hàng hóa lưu thông trên thị trường bất động sản thì luôn là một khối tài sản thống nhất và hầu như không có sự phân biệt rạch ròi trong giao dịch dân sự.
Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng ký bất động sản đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất. Hiện nay, việc đăng ký quyền sử dụng đất ở trong trường hợp mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cùng với nhà ở, được điều chỉnh bởi cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 95/2005/NĐ-CP, Thông tư 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN thì việc đăng ký các giao dịch về công trình xây dựng đã bị tách riêng thành nhà ở và công trình xây dựng không phải là nhà ở, mặc dù về nội dung có đôi lúc giao thoa nhưng về hình thức thì hoàn toàn ở những văn bản khác nhau. Bản thân việc đăng ký giao dịch về nhà ở cũng bị tách riêng thành giao dịch về nhà ở đơn thuần thì theo một hệ thống riêng, giao dịch về nhà ở cùng với quyền sử dụng đất thì theo hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất.
Hệ thống thông tin về quyền sử dụng đất và công trình xây dựng, nhà ở được lưu giữ biệt lập. Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta theo đó mà bị phân tán, không tập trung.
Khi tham gia thị trường về bất động sản, công trình xây dựng, nhà ở và đất thường có mối quan hệ mật thiết nhưng quy định hiện hành đã tách biệt thậm chí thành 3 loại bất động sản này theo 3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế
đăng ký, 3 hệ thống pháp luật điều chỉnh theo 3 trình tự, thủ tục đăng ký.
Điều này hoàn toàn ngược lại với quan điểm BĐS là một thể thống nhất mà pháp luật Việt Nam và các nước trên thế giới đã thừa nhận cả về mặt lý luận và pháp luật thực định.
Khi tách biệt đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng với đăng ký quyền sử dụng đất thì mô hình cơ quan đăng ký đã không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính, đó là: tồn tại nhiều đầu mối cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các yêu cầu đăng ký bất động sản. Sự phân tán về thẩm quyền đăng ký và tổ chức của các cơ quan đăng ký bất động sản làm cho cá nhân, tổ chức phải đến hai cơ quan để yêu cầu đăng ký một việc.
Trong trường hợp bán công trình xây dựng, người dân phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho người mua. Người mua được cấp hai giấy chứng nhận có nội dung hầu như độc lập với nhau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, không đề cập đến quyền sở hữu công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không đề cập đến quyền sử dụng đất.
Trường hợp khác, Luật Đất đai quy định về việc tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình kiến trúc, rừng cây… có thể được ghi nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Nhưng Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP lại quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lý về xây dựng tại địa phương.
Việc công chứng, chứng thực giao dịch về bất động sản cũng có những điểm không thống nhất. Luật Đất đai phân chia thẩm quyền công chứng, chứng thực đối với giao dịch về đất theo chủ thể sử dụng đất (tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân). Trong khi đó Luật Nhà ở lại xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực theo địa bàn nơi có nhà ở (đô thị hay nông thôn).
Một điểm quan trọng nữa cũng không có sự thống nhất là giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản. Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng Luật Nhà ở lại quy định hiệu lực giao dịch khi có công chứng, chứng thực. Do đó xảy ra trường hợp mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực nhưng không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, khi đó việc mua bán nhà trên đất vẫn có hiệu lực, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất lại bị coi là không có hiệu lực.
Không chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chưa đầy đủ. Ví dụ như trường hợp bất động sản đã bị hạn chế quyền sử dụng do việc xác lập quyền địa dịch theo thỏa thuận. Nhưng thỏa thuận đó không được ghi nhận, đưa vào "lý lịch" của bất động sản nên chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thường không chấp nhận những hạn chế đó, dẫn đến tranh chấp.
Trường hợp khác, theo Luật Kinh doanh bất động sản thì người bán trả chậm, trả dần đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng được bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản đó cho đến khi nào bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Nhưng thỏa thuận đó không được đăng ký, không được ghi nhận đưa vào "lý lịch" của bất động sản do pháp luật chưa có quy định. Từ đó có thể dẫn đến rủi ro khi một người đã bán bất động sản theo phương thức trả chậm, trả dần lại tiếp tục bán một lần nữa chính bất động sản đó cho người khác. Người mua thứ hai hoàn toàn tin tưởng vào quyền sở hữu mình có được vì họ đã mua từ chính chủ sở hữu. Sự rủi ro của giao dịch mua bán như vậy sẽ không khuyến khích được thị trường bất động sản phát triển.
Pháp luật hiện hành chưa giải quyết một cách triệt để giá trị pháp lý của việc đăng ký công trình xây dựng vì thông qua cơ chế đăng ký Nhà nước phải xỏc định rừ chủ sở hữu, phạm vi quyền năng và những lợi ớch
liên quan đến công trình xây dựng, qua đó giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện kịp thời, chính xác. Bên cạnh đó, đăng ký là một cơ chế hữu hiệu nhằm xác định chính xác thứ tự ưu tiên giữa các lợi ích có liên quan đến công trình xây dựng và làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Đồng thời, những thông tin do cơ quan đăng ký cung cấp là chứng cứ không phải chứng minh trong tố tụng. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP chưa giải quyết được những yêu cầu trên. Luật Nhà ở chỉ giải quyết được một đối tượng hẹp là nhà ở.
Với nguyên tắc, mọi giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đều dẫn đến việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam đã đi ngược lại với mục đích chung của các hệ thống đăng ký bất động sản trên thế giới, đó là việc tạo lập nên một hồ sơ chứa đựng đầy đủ nhất các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, nói cách khác nhìn vào hồ sơ đó, người ta dễ dàng xác định được chủ sở hữu bất động sản, hoặc những hạn chế về quyền của chủ sở hữu bất động sản (bất động sản đang được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ)...
Do đó không tạo lập được "lý lịch tư pháp của bất động sản".
Khi có nhu cầu tìm hiểu về tình trạng pháp lý của bất động sản, tổ chức, cá nhân phải đến hai cơ quan để tìm hiểu thông tin phục vụ cho việc xem xét, quyết định tiến hành một giao dịch, vì thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký khác nhau. Từ đó gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí không chỉ cho người yêu cầu đăng ký mà còn đối với người tìm hiểu thông tin về bất động sản.
Sự hạn chế về khả năng cung cấp các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của công trình xây dựng tất yếu sẽ dẫn đến những bất ổn trên thị trường bất động sản do thiếu tính minh bạch, an toàn, công khai. Dù thừa thãi các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản nhưng việc ghi nhận về tình trạng pháp lý của bất động sản hiện nay lại không được đầy đủ. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về đăng ký những hạn chế quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Điều này dẫn đến việc thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trở nên thiếu tin cậy, do không thực sự đầy đủ. Điều đó làm giảm đáng kể tính minh bạch của thị trường bất động sản, bởi những hàng hóa xuất hiện trên thị trường luôn tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý.
Một đặc điểm đáng lo ngại nữa là các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hóa. Với quy định về sự tham gia, can thiệp của cơ quan quản lý hành chính địa phương (Ủy ban nhân dân) vào quá trình chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản trên thị trường, nên các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hóa. Đặt trong bối cảnh pháp luật đã quy định khá đầy đủ, chặt chẽ về các điều kiện xác lập quyền, chuyển dịch quyền đối với bất động sản, thì quy định về sự tham gia, can thiệp trực tiếp của các cơ quan nêu trên là lợi bất cập hại. Các giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ bị tăng thêm chi phí do tốn kém về thời gian, chi phí, mặt khác điều này lại làm tăng sức ép lên hệ thống chính quyền địa phương.