7. Kết cấu của luận văn
2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản
Đặc điểm nổi bật của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở nước ta là sự phân tán của cơ quan đăng ký. Đặc điểm này phù hợp với tư duy coi đăng ký bất động sản là một nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với bất động sản, đồng nhất hoạt động đăng ký bất động sản với việc Nhà nước công nhận quyền về bất động sản.
Theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành, tại trung ương, chức năng quản lý nhà nước về từng lĩnh vực bất động sản cụ thể được giao cho nhiều Bộ khác nhau như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn… Xuống đến địa phương, chức năng đó được phân chia tương ứng cho các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân. Do đó, gần như không thể tập trung việc đăng ký bất động sản vào một đầu mối, trừ khi tập trung các cơ quan
quản lý bất động sản vào một đầu mối. Nhưng điều đó là không khả thi bởi bất động sản gồm rất nhiều loại khác nhau. Điều đó giải thích tại sao hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay lại bao gồm cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) tách biệt với cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng (các Phòng quản lý và phát triển nhà ở). Các cơ quan đăng ký này được tổ chức ở cấp tỉnh và cấp huyện, là cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân cùng cấp.
Mỗi một hệ thống ngành dọc quản lý về từng loại bất động sản lại có những trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản khác nhau. Phân tích hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản hiện hành có thể thấy sự phân tán về thẩm quyền đăng ký bất động sản được xác định theo tiêu chí sau: (i) Theo loại bất động sản; (ii) theo chủ sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản;
(iii) theo địa giới hành chính.
Việc tổ chức đăng ký bất động sản hiện hành cũng có những ưu điểm nhất định như sau:
Thứ nhất, việc ghi nhận, lập hồ sơ pháp lý của từng loại bất động sản được thực hiện thống nhất với việc ghi nhận, lập hồ sơ hiện trạng, kỹ thuật của loại bất động sản đó. Điều này làm cho thông tin về từng loại bất động sản được quản lý tập trung, bao gồm cả thông tin về hiện trạng, kỹ thuật lẫn thông tin về tình trạng pháp lý.
Thứ hai, việc thực hiện nhiệm vụ của cơ quan đăng ký bất động sản, đồng thời là cơ quan quản lý bất động sản, trở nên hết sức thuận lợi. Cơ quan đăng ký bất động sản có thể chủ động thực hiện nhiệm vụ của mình mà không cần có cơ chế trao đổi, phối hợp để lấy thông tin về hiện trạng của bất động sản.
Tuy nhiên, những ưu điểm đó không bù đắp lại được những hạn chế của việc tổ chức các cơ quan đăng ký bất động sản phân tán như hiện nay, đó là:
Một là, hồ sơ pháp lý về đất, hồ sơ pháp lý về công trình xây dựng,
hồ sơ pháp lý về rừng được tạo lập riêng rẽ và quản lý phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau. Trong khi đó thì các loại bất động sản này khi giao dịch thường là một khối thống nhất. Do đó, những hồ sơ này vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ cho một khối bất động sản gắn kết (giữa nhà và đất) đưa vào giao dịch.
Hai là, trình tự, thủ tục đăng ký đối với từng loại bất động sản khó đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Trong khi đó, như trên đã phân tích, bất động sản đưa vào giao dịch luôn là một khối thống nhất. Vì vậy, sự chia cắt sẽ dẫn đến khó khăn, tốn kém cho việc thực hiện đăng ký bất động sản cũng như tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Người dân khi đến làm thủ tục giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí… Điều này hoàn toàn không có lợi cho việc xây dựng một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, có sức cạnh tranh trong khuôn khổ pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân.
Ba là, việc ghi nhận hiện trạng bất động sản và đăng ký bất động sản được thực hiện tập trung tại một hệ thống cơ quan dẫn đến tình trạng
"cát cứ" thông tin về bất động sản, không tạo ra động lực để xây dựng cơ chế trao đổi, phối hợp thông tin. Thông tin về bất động sản do ngành nào quản lý thì được coi là "tài sản" của ngành đó, do ngành đó độc quyền khai thác. Đây là điểm bất lợi không chỉ đối với xã hội mà còn đối với cả công tác quản lý nhà nước.
Bốn là, việc lập hồ sơ hiện trạng, kỹ thuật về bất động sản trong nhiều trường hợp bị ảnh hưởng do việc chưa lập được hồ sơ pháp lý về bất động sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản. Ví dụ: do người dân ngại sự phiền hà, phức tạp của thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, trong khi lại không có nhu cầu chuyển nhượng nên không đi đăng ký quyền sở hữu nhà, dẫn đến việc cơ quan quản lý về xây dựng không nắm được quỹ nhà ở trên thực tế, hồ sơ hiện trạng kỹ thuật về nhà
ở sẽ bị bỏ ngỏ. Trường hợp khác là đất đã sử dụng hợp pháp từ lâu nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc không lập được hồ sơ, bản đồ địa chính của thửa đất, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai…
Kinh tế - xã hội càng phát triển, các quan hệ giao lưu trở nên phổ biến và phức tạp hơn đòi hỏi phải có một cơ chế điều chỉnh hiệu quả, tương thích và phù hợp. Do vậy, xây dựng và hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về ĐKBĐS đảm bảo hiệu lực, hiệu quả là hết sức cần thiết, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nước ta giai đoạn hiện nay.
2.3. ẢNH HƯỞNG CỦA SỰ PHÂN TÁN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TIỄN