7. Kết cấu của luận văn
1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá
trình hội nhập
Sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản có mối quan hệ phụ thuộc với cơ chế kinh tế. Khi các quan hệ kinh tế thay đổi dẫn tới sự thay đổi của pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng. Các quan hệ kinh tế phát triển đến một
mức độ nhất định thỡ phỏp luật đăng ký bất động sản mới hỡnh thành rừ nét, đồng thời việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một yêu cầu mà các quan hệ kinh tế đặt ra.
Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nước đều thừa nhận nền kinh tế thị trường như một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này. Bản chất và đặc trưng quan trọng nhất của một nền kinh tế thị trường là Nhà nước phải chấp nhận và tôn trọng các quy luật vận hành như quy luật về giá trị, quy luật cạnh tranh... Nhà nước phải đảm bảo tính dân chủ trong các quan hệ kinh doanh, sự bình đẳng giữa các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế. Đồng thời Nhà nước phải tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi, minh bạch và ổn định nhằm thúc đẩy giao lưu trong mọi lĩnh vực.
Ở hầu hết các nước trên thế giới, bất động sản được coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc huy động vốn, bất động sản được đưa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát huy được giá trị kinh tế của mình. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những người có quyền sử dụng hợp pháp bất động sản không có được sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng.
Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành và đang diễn biến phức tạp, đa dạng. Trong hoàn cảnh nền kinh tế bước đầu chuyển tiếp sang cơ chế thị trường sẽ phát sinh nhiều vấn đề mới đòi hỏi Nhà nước phải có một hệ thống chính sách đồng bộ thống nhất nhằm hướng dẫn thị trường bất động sản hoạt động theo hướng lành mạnh, hợp pháp.
Việc xác lập, định nghĩa, ghi nhận các quyền năng pháp lý đối với bất động sản thông qua các cơ chế đăng ký là rất quan trọng. Hoạt động này không những chỉ bảo đảm tính an toàn pháp lý cho bản thân bất động sản mà còn đảm bảo, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản cũng như các lợi ích có trên bất động sản. Trong thực tiễn, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo, cụ thể là ngoài
sự khác nhau theo vùng, khu vực, địa phương còn có những vấn đề không thống nhất về những thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản. Nghĩa là, từng bất động sản có thể phản ánh được tình trạng vật chất của bất động sản nhưng lại không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người sở hữu chúng - vấn đề mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp có nhu cầu tìm hiểu. Do sự thiếu vắng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, nên những thông tin về bất động sản không được cập nhật và nắm bắt đầy đủ, gây ra nhiều tiêu cực, rủi ro, tranh chấp đối với bản thân bất động sản, giao dịch bất động sản và quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó.
Với tính chất là một cơ quan hành chính công có nhiệm vụ ghi nhận các quyền năng pháp lý liên quan đến bất động sản, một công cụ cần thiết để thúc đẩy phát triển các nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, hệ thống đăng ký bất động sản sẽ có vai trò rất quan trọng để phục vụ chủ trương nói trên về phát triển thị trường bất động sản, chủ yếu trên các mặt: góp phần quản lý và điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, thực hiện công bằng xã hội, tạo nguồn thu ngày càng tăng cho ngân sách nhà nước.
Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Qua đó, tạo điều kiện để các quan hệ giao dịch bất động sản, đặc biệt là đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội.
Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường,... một cách trực tiếp có hiệu quả theo hướng hạn chế sự lòng vòng, thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Cơ hội và thách thức đang đặt ra trong
phát triển kinh tế đất nước. Điều đó đòi hỏi hệ thống pháp luật Việt Nam cũng cần có sự hoàn thiện đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Trong đó, pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một nội dung cần rà soát, sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình mới.
Hài hòa chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng ở Việt Nam trên quy mô khu vực và thế giới là một xu hướng không thể đảo ngược. Điều kiện kinh tế - xã hội cũng như đòi hỏi từ quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản. Yêu cầu đặt ra cho xu hướng phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản là:
Một là, loại trừ các quy định chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, đồng thời lấp đầy những khoảng trống, thiếu hụt còn tồn tại.
Hai là, đơn giản hóa hệ thống và việc tiếp cận pháp luật về đăng ký bất động sản.
Ba là, hiện đại hóa công tác đăng ký bất động sản, các quy định của pháp luật phải mở ra khả năng áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào việc đăng ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các giao dịch.
Bốn là, tiếp thu những kinh nghiệm quốc tế, pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam phải xích lại gần các quy định phổ biến của các nước trên thế giới, phù hợp với thông lệ quốc tế và các quy định của WTO.
1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống