7. Kết cấu của luận văn
1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc
Do sự biến chuyển sâu sắc về tình hình chính trị, xã hội, pháp luật Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc cũng có những thay đổi mạnh mẽ. Những nội dung thay đổi của pháp luật thời kỳ này đều chịu ảnh hưởng của tinh thần và kỹ thuật lập pháp phương Tây, mà cụ thể do người Pháp đưa vào.
Trong thời kỳ Pháp thuộc, Việt Nam bị chia làm ba kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Nam Kỳ là đất thuộc địa của Pháp, người dân ở đây
được coi là dân thuộc địa Pháp và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Pháp.
Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, người dân ở đây thuộc dân An Nam và chịu sự điều chỉnh của pháp luật An Nam. Vì vậy, chế độ pháp luật ở mỗi kỳ cũng có những sự khác nhau.
Ở Nam Kỳ, năm 1883, Tổng thống Pháp ký sắc lệnh ban hành Bộ Dân luật giản yếu áp dụng cho các tỉnh Nam Kỳ. Thực chất, Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ đã sao chép một cách máy móc Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp. Vì vậy, Bộ luật này không phản ánh được thực trạng xã hội và những phong tục truyền thống của người Việt, do vậy ảnh hưởng của Bộ luật đó trên thực tế rất hạn chế.
Ở Bắc Kỳ, Bộ Dân luật Bắc Kỳ (Bộ Dân luật Bắc Kỳ) được ban hành ngày 30/3/1931, thi hành ngày 1/7/1931. Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ, nhà lập pháp đã kế thừa các nguyên tắc về thông lệ pháp lý của các nước châu Âu, điển hình là Bộ luật Dân sự Napoleon của Pháp năm 1804 và Bộ Dân luật Thụy Sĩ năm 1912. Tuy nhiên, Bộ Dân luật Bắc Kỳ đã phản ánh trung thực các phong tục tập quán của người Việt Nam về hôn nhân, gia đình, về di sản... Kỹ thuật lập pháp khá tốt và cách thể hiện cũng nôm na, dễ hiểu.
Ở Trung Kỳ, năm 1939, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật đã được ban hành để áp dụng cho các tỉnh Trung Kỳ. Về thực chất, Bộ dân luật này đã sao chép Bộ Dân luật Bắc Kỳ và có thay đổi một số điều nhỏ.
- Chế định về bất động sản:
Lần đầu tiên, pháp luật chia tài sản thành động sản và bất động sản theo tính chất, theo mục đích và theo quyền sử dụng.
Bất động sản về tính chất theo Điều 450 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 461 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Ruộng đất, nhà cửa, tường xây xung quanh, hàng rào, ao, hồ, rãnh, sông đào, lòng sông, đê đập, rừng, cây cối mọc liền trên đất, mỏ cùng đá chưa khai quật lên, hoa quả, mùa màng chưa
gặt hái...
Bất động sản về mục đích quy định tại Điều 452 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 462 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Các động sản mà người chủ đặt trong nhà, đất của mình để khai thác, trang hoàng hoặc đặt vĩnh viễn hay nhất thời; Những hạng, vật như súc vật dùng để cày bừa, dụng cụ nông nghiệp, máy móc, dụng cụ chế biến nông phẩm..., nếu không có bằng chứng trái lại thì cho là bất động sản vì mục đích.
Bất động sản về quyền sử dụng quy định tại Điều 453 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 464 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Những vật quyền: quyền sở hữu, quyền hưởng lợi, quyền dùng và nhà ở, quyền cho thuê dài hạn, địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương; Quyền đi kiện để đòi lại một bất động sản.
- Phạm vi đăng ký bất động sản:
Pháp luật thời kỳ này có quy định về việc đăng ký bất động sản, bao gồm ruộng đất và những bất động sản khác vào địa bạ. Điều 506 Chương VI Bộ Dân luật Bắc Kỳ về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu có quy định: "Chỗ nào có địa-bạ thì sự thủ-đắc quyền sở hữu về điền địa phải có đăng ký vào sổ mới thành. Người nào có tạo - mãi được một bất động sản thì tuy chưa đăng địa bạ mà cũng có quyền sở hữu rồi, nhưng khi đăng địa bạ rồi mới có quyền sử dụng ở trong sổ."
Căn cứ vào quy định trên, chúng ta có thể thấy đối với ruộng đất, chủ sở hữu phải đăng ký vào địa bạ; còn đối với những bất động sản khác, chủ sở hữu có thể đăng ký hoặc không. Nhưng chỉ sau khi đăng ký, quyền lợi của chủ sở hữu, sử dụng mới được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ và mới đối kháng với người thứ ba.
Đối với việc đăng ký các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản, hai Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ có những quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền ứng dụng thu lợi, quyền để đương, địa dịch:
Điều 507 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo các cách thức của luật lệ đã định";
Điều 572 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Thuộc về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ";
Điều 630 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Những địa dịch do người lập ra, phải có chứng chỉ mới thành. Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó với đệ tam nhân";
Điều 1365 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền để đương có biên vào địa bạ, thì mới đối dụng với đệ tam nhân".
Trường hợp có sự chuyển dịch bất động sản và các vật quyền đối với bất động sản cũng phải đăng ký. Điều 701 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Phàm chuyển dịch bất động sản cùng những vật quyền về bất động sản, phải có văn tự do nô - te làm, hoặc văn tự có viên chức thị thực, và nơi nào có địa bạ phải có đăng ký phân minh, thời mới đối dụng với người đệ tam được."
- Giá trị pháp lý của việc đăng ký:
Việc đăng ký bất động sản không là căn cứ xác lập các quyền đối với bất động sản, việc đăng ký chỉ có giá trị xác lập hiệu lực của các quyền đối với người thứ ba. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải đăng ký thì mới được Nhà nước công nhận các quyền lợi và quyền lợi của những người này mới có hiệu lực với người thứ ba.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định những trường hợp ngoại lệ sau:
Thứ nhất, trong trường hợp ở địa phương không có sổ địa bạ để tiến hành đăng ký bất động sản. Theo những quy định của Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật, chủ sở hữu, chủ sử dụng chỉ phải đăng ký trong trường hợp địa phương có sổ địa bạ. Như vậy, có thể suy đoán nếu địa phương nào không có sổ địa bạ, thì việc đăng ký không thể tiến hành được, và do đó các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng vẫn được Nhà nước thừa nhận và có hiệu lực với người thứ ba mà không cần phải đăng ký.
Thứ hai, việc đăng ký cũng không làm phát sinh hiệu lực với người thứ ba trong trường hợp xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu bất động sản theo thời hiệu: Điều 551 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu bất động sản trở thành sở hữu chủ chính đáng là khi sự chiếm hữu của mình được yên lặng, ngay thẳng, công nhiên, không gián đoạn lúc nào và không ám muội điều gì, trong mười lăm năm liên tiếp. Nếu người chiếm hữu không có văn tự chính đáng để đem ra mà viện lẽ, hoặc có văn tự mà xét ra gian dối, thì sự thủ đắc thời hiệu ba mươi năm mới thành". Điều 538 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu cho là có lòng ngay thẳng. Tuy nhiên, nếu người tranh quyền chiếm hữu ấy là sở hữu chủ một cái đất ở nơi đã có địa bạ mà đã đăng vào sổ, thì người chiếm hữu phải viện chứng cho rừ sự ngay thẳng của mỡnh". Điều 552 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Cỏc cụng điền cụng thổ, cú xõy nhà hay khụng, đó đăng rừ trong địa bạ Gia Long, và kể cho đến ngày 16/1/1923) vẫn có người chiếm cứ luôn ít ra là hai mươi năm rồi, một cách yên lặng, công nhiên, không gián đoạn và không ám muội gì, như người sở hữu chủ vậy, thời có thể do Tòa án có quyền thẩm định xử cho người chiếm hữu được hoàn toàn quyền sở hữu."
1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm