Do sự biến chuyển sõu sắc về tỡnh hỡnh chớnh trị, xó hội, phỏp luật Việt Nam thời kỳ Phỏp thuộc cũng cú những thay đổi mạnh mẽ. Những nội dung thay đổi của phỏp luật thời kỳ này đều chịu ảnh hưởng của tinh thần và kỹ thuật lập phỏp phương Tõy, mà cụ thể do người Phỏp đưa vào.
Trong thời kỳ Phỏp thuộc, Việt Nam bị chia làm ba kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Nam Kỳ là đất thuộc địa của Phỏp, người dõn ở đõy
được coi là dõn thuộc địa Phỏp và chịu sự điều chỉnh của phỏp luật Phỏp. Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, người dõn ở đõy thuộc dõn An Nam và chịu sự điều chỉnh của phỏp luật An Nam. Vỡ vậy, chế độ phỏp luật ở mỗi kỳ cũng cú những sự khỏc nhau.
Ở Nam Kỳ, năm 1883, Tổng thống Phỏp ký sắc lệnh ban hành Bộ Dõn luật giản yếu ỏp dụng cho cỏc tỉnh Nam Kỳ. Thực chất, Bộ Dõn luật giản yếu Nam Kỳ đó sao chộp một cỏch mỏy múc Bộ luật dõn sự Napoleon của Phỏp. Vỡ vậy, Bộ luật này khụng phản ỏnh được thực trạng xó hội và những phong tục truyền thống của người Việt, do vậy ảnh hưởng của Bộ luật đú trờn thực tế rất hạn chế.
Ở Bắc Kỳ, Bộ Dõn luật Bắc Kỳ (Bộ Dõn luật Bắc Kỳ) được ban hành ngày 30/3/1931, thi hành ngày 1/7/1931. Trong Bộ Dõn luật Bắc Kỳ, nhà lập phỏp đó kế thừa cỏc nguyờn tắc về thụng lệ phỏp lý của cỏc nước chõu Âu, điển hỡnh là Bộ luật Dõn sự Napoleon của Phỏp năm 1804 và Bộ Dõn luật Thụy Sĩ năm 1912. Tuy nhiờn, Bộ Dõn luật Bắc Kỳ đó phản ỏnh trung thực cỏc phong tục tập quỏn của người Việt Nam về hụn nhõn, gia đỡnh, về di sản... Kỹ thuật lập phỏp khỏ tốt và cỏch thể hiện cũng nụm na, dễ hiểu.
Ở Trung Kỳ, năm 1939, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật đó được ban hành để ỏp dụng cho cỏc tỉnh Trung Kỳ. Về thực chất, Bộ dõn luật này đó sao chộp Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và cú thay đổi một số điều nhỏ.
- Chế định về bất động sản:
Lần đầu tiờn, phỏp luật chia tài sản thành động sản và bất động sản theo tớnh chất, theo mục đớch và theo quyền sử dụng.
Bất động sản về tớnh chất theo Điều 450 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Điều 461 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Ruộng đất, nhà cửa, tường xõy xung quanh, hàng rào, ao, hồ, rónh, sụng đào, lũng sụng, đờ đập, rừng, cõy cối mọc liền trờn đất, mỏ cựng đỏ chưa khai quật lờn, hoa quả, mựa màng chưa
gặt hỏi...
Bất động sản về mục đớch quy định tại Điều 452 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Điều 462 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Cỏc động sản mà người chủ đặt trong nhà, đất của mỡnh để khai thỏc, trang hoàng hoặc đặt vĩnh viễn hay nhất thời; Những hạng, vật như sỳc vật dựng để cày bừa, dụng cụ nụng nghiệp, mỏy múc, dụng cụ chế biến nụng phẩm..., nếu khụng cú bằng chứng trỏi lại thỡ cho là bất động sản vỡ mục đớch.
Bất động sản về quyền sử dụng quy định tại Điều 453 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Điều 464 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Những vật quyền: quyền sở hữu, quyền hưởng lợi, quyền dựng và nhà ở, quyền cho thuờ dài hạn, địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương; Quyền đi kiện để đũi lại một bất động sản.
- Phạm vi đăng ký bất động sản:
Phỏp luật thời kỳ này cú quy định về việc đăng ký bất động sản, bao gồm ruộng đất và những bất động sản khỏc vào địa bạ. Điều 506 Chương VI Bộ Dõn luật Bắc Kỳ về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu cú quy định: "Chỗ nào cú địa-bạ thỡ sự thủ-đắc quyền sở hữu về điền địa phải cú
đăng ký vào sổ mới thành. Người nào cú tạo - mói được một bất động sản thỡ tuy chưa đăng địa bạ mà cũng cú quyền sở hữu rồi, nhưng khi đăng địa bạ rồi mới cú quyền sử dụng ở trong sổ."
Căn cứ vào quy định trờn, chỳng ta cú thể thấy đối với ruộng đất, chủ sở hữu phải đăng ký vào địa bạ; cũn đối với những bất động sản khỏc, chủ sở hữu cú thể đăng ký hoặc khụng. Nhưng chỉ sau khi đăng ký, quyền lợi của chủ sở hữu, sử dụng mới được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ và mới đối khỏng với người thứ ba.
Đối với việc đăng ký cỏc quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản, hai Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ cú những quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền ứng dụng thu lợi, quyền để đương, địa dịch:
Điều 507 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền sở hữu thành lập
là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo cỏc cỏch thức của luật lệ đó định";
Điều 572 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Thuộc về bất động sản,
quyền ứng dụng thu lợi phải biờn vào trong địa bạ";
Điều 630 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Những địa dịch do người
lập ra, phải cú chứng chỉ mới thành. Chỗ nào cú địa bạ thỡ phải đăng ký vào địa bạ mới cú thể đem ra đối phú với đệ tam nhõn";
Điều 1365 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền để đương cú biờn
vào địa bạ, thỡ mới đối dụng với đệ tam nhõn".
Trường hợp cú sự chuyển dịch bất động sản và cỏc vật quyền đối với bất động sản cũng phải đăng ký. Điều 701 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Phàm chuyển dịch bất động sản cựng những vật quyền về bất động sản, phải cú văn tự do nụ - te làm, hoặc văn tự cú viờn chức thị thực, và nơi nào cú địa bạ phải cú đăng ký phõn minh, thời mới đối dụng với người đệ tam được."
- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký:
Việc đăng ký bất động sản khụng là căn cứ xỏc lập cỏc quyền đối với bất động sản, việc đăng ký chỉ cú giỏ trị xỏc lập hiệu lực của cỏc quyền đối với người thứ ba. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải đăng ký thỡ mới được Nhà nước cụng nhận cỏc quyền lợi và quyền lợi của những người này mới cú hiệu lực với người thứ ba.
Tuy nhiờn, phỏp luật cũng quy định những trường hợp ngoại lệ sau:
Thứ nhất, trong trường hợp ở địa phương khụng cú sổ địa bạ để tiến
hành đăng ký bất động sản. Theo những quy định của Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật, chủ sở hữu, chủ sử dụng chỉ phải đăng ký trong trường hợp địa phương cú sổ địa bạ. Như vậy, cú thể suy đoỏn nếu địa phương nào khụng cú sổ địa bạ, thỡ việc đăng ký khụng thể tiến hành được, và do đú cỏc quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng vẫn được Nhà nước thừa nhận và cú hiệu lực với người thứ ba mà khụng cần phải đăng ký.
Thứ hai, việc đăng ký cũng khụng làm phỏt sinh hiệu lực với người
thứ ba trong trường hợp xỏc lập quyền sở hữu do chiếm hữu bất động sản theo thời hiệu: Điều 551 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu
bất động sản trở thành sở hữu chủ chớnh đỏng là khi sự chiếm hữu của mỡnh được yờn lặng, ngay thẳng, cụng nhiờn, khụng giỏn đoạn lỳc nào và khụng ỏm muội điều gỡ, trong mười lăm năm liờn tiếp. Nếu người chiếm hữu khụng cú văn tự chớnh đỏng để đem ra mà viện lẽ, hoặc cú văn tự mà xột ra gian dối, thỡ sự thủ đắc thời hiệu ba mươi năm mới thành". Điều 538
Bộ Dõn luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu cho là cú lũng ngay
thẳng. Tuy nhiờn, nếu người tranh quyền chiếm hữu ấy là sở hữu chủ một cỏi đất ở nơi đó cú địa bạ mà đó đăng vào sổ, thỡ người chiếm hữu phải viện chứng cho rừ sự ngay thẳng của mỡnh". Điều 552 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ
quy định: "Cỏc cụng điền cụng thổ, cú xõy nhà hay khụng, đó đăng rừ
trong địa bạ Gia Long, và kể cho đến ngày 16/1/1923) vẫn cú người chiếm cứ luụn ớt ra là hai mươi năm rồi, một cỏch yờn lặng, cụng nhiờn, khụng giỏn đoạn và khụng ỏm muội gỡ, như người sở hữu chủ vậy, thời cú thể do Tũa ỏn cú quyền thẩm định xử cho người chiếm hữu được hoàn toàn quyền sở hữu."