khụng đồng thời là cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Nhiều cụng trỡnh xõy dựng khụng đăng ký quyền sở hữu vẫn cú thể được đăng ký thế chấp, bảo lónh tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, đối với những nơi mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cựng một cơ quan, thỡ hướng giải quyết nờu trờn hầu như khụng được chấp nhận.
Hiện nay đang cú sự chờnh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản. Tồn tại một số lượng khụng nhỏ cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất khụng được đăng ký (bao gồm cả cỏc trường hợp cú xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn). Tuy khụng cú số liệu thống kờ cụ thể về những giao dịch "ngầm", nhưng theo ước đoỏn của cỏc chuyờn gia, cỏn bộ quản lý lõu năm trong lĩnh vực đất đai, xõy dựng thỡ số lượng những giao dịch này chiếm khoảng 60%- 80% tổng số cỏc giao dịch về nhà đất trờn thực tế [22].
Theo cụng bố của tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle năm 2006 về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI-Real Estate Transparency Index), trong số 56 quốc gia và vựng lónh thổ được khảo sỏt thỡ Việt Nam cú điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất với số điểm 4,69. Trong toàn khu vực chõu Á - Thỏi Bỡnh Dương chỉ cú Việt Nam rơi vào vựng xỏm cấp 5 (ở cỏc khu vực khỏc là Ai Cập và Vờnờzuờla); cấp 4 cú Trung Quốc, lónh thổ Ma Cao và Inđụnờxia; trong khi cỏc nước ễtxtrõylia, Niu Dilõn, Xinhgapo và lónh thổ Hồng Kụng đều thuộc nhúm cấp 1, cú mức độ minh bạch cao nhất [45].
2.3.2. Cung cấp thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản sản
Khi cần tỡm hiểu thụng tin về bất động sản để phục vụ cho việc ký kết cỏc hợp đồng trờn thị trường, người yờu cầu cung cấp thụng tin phải đến hai hệ thống cơ quan, một là cơ quan đăng ký và cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng và hai là cỏc Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan tài nguyờn và mụi trường vỡ cỏc cơ quan này thực hiện việc đăng ký trong cỏc trường hợp khỏc nhau của bất động sản.
Việc tỡm hiểu, cung cấp thụng tin thụng qua trỡnh tự, thủ tục luật định khụng nhiều. Xột ở giỏc độ phỏp luật, hiện nay vẫn chưa cú một văn bản chớnh thức quy định trỡnh tự, thủ tục cung cấp thụng tin về bất động sản. Trờn thực tế, về phớa cơ quan nhà nước, khụng ớt trường hợp cho rằng thụng tin về bất động sản là những thụng tin cần giữ bớ mật, chỉ cung cấp cho cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền hoặc chớnh chủ sở hữu bất động sản, hạn chế cung cấp cụng khai cho tổ chức, cỏ nhõn khỏc nhằm trỏnh những tranh chấp xảy ra trong xó hội.
Ngay bản thõn cỏc cơ quan quản lý và tư phỏp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng thiếu sự phối hợp về cung cấp thụng tin. Về nguyờn tắc, mọi quyết định của cỏc cơ quan nhà nước về nhà đất đều phải được chuyển cho cơ quan đăng ký để chỉnh lý và cập nhật cỏc biến động vào hồ sơ địa chớnh để theo dừi. Vớ dụ, khi giải phúng mặt bằng thỡ phải cú thụng bỏo cho cơ quan đăng ký biết những ngụi nhà nào, thửa đất nào đó được thu hồi; khi xột xử tại tũa ỏn, những vụ việc liờn quan đến nhà đất cũng phải thụng bỏo cho cơ quan đăng ký để tạm dừng cỏc thủ tục cú liờn quan. Tuy nhiờn, cho đến nay việc này mới chỉ thực hiện được rất ớt. Tại Hà Nội, tốc độ phỏt triển đụ thị quỏ nhanh, bản đồ địa chớnh khụng đo đạc kịp cũng gõy nờn khú khăn rất nhiều cho cụng tỏc đăng ký [28].
Về phớa người dõn, việc tỡm hiểu thụng tin về bất động sản thường được tiến hành thụng qua con đường khụng chớnh thức, vớ dụ: theo phản ỏnh của cỏc tổ chức tớn dụng, để tỡm hiểu thụng tin về hiện trạng của cụng trỡnh xõy dựng, họ thường phải xuống trực tiếp thực địa xem xột, hỏi cỏc hộ liền kề hoặc hỏi (miệng) cỏn bộ cú thẩm quyền tại chớnh quyền địa phương (Ủy ban nhõn dõn cấp xó). Lý do một phần là sự thiếu hiểu biết về trỡnh tự, thủ tục cung cấp thụng tin, một phần là
việc tỡm hiểu thụng tin theo đỳng trỡnh tự, thủ tục luật định mất thời gian, khú được trả lời đầy đủ.
Nhiều thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản khụng được lưu giữ để cung cấp cụng khai theo yờu cầu của cụng chỳng. Cú hai nguyờn nhõn cơ bản dẫn đến tỡnh trạng nờu trờn:
Thứ nhất, do một số quyền, giao dịch liờn quan đến bất động sản
khụng thuộc đối tượng đăng ký, nờn cơ quan nhà nước cú thẩm quyền khụng cú được thụng tin, vớ dụ như cỏc quyền địa dịch theo thỏa thuận, cỏc hạn chế về quyền của chủ sở hữu theo phỏn quyết của Tũa ỏn…;
Thứ hai, việc lưu trữ hồ sơ, thụng tin đăng ký khụng được tổ
chức tốt, dẫn đến việc nhiều giao dịch đó đăng ký nhưng khụng cú thụng tin lưu giữ lại. Điển hỡnh là cỏc vụ việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn trước ngày 1/7/2004. Qua khảo sỏt tại những đơn vị này, thỡ việc đăng ký được ghi nhận một cỏch tạm bợ, tựy tiện theo quan điểm chủ quan của cỏn bộ thực hiện đăng ký, trong khi những cỏn bộ này lại làm việc theo nhiệm kỳ, khụng mang tớnh chất ổn định. Thậm chớ nhiều trường hợp, theo phản ỏnh của người đi đăng ký, thỡ Ủy ban nhõn dõn chỉ thực hiện xỏc nhận đó đăng ký vào đơn mà khụng ghi vào bất cứ sổ sỏch nào [22].
Nhỡn chung, việc tỡm hiểu thụng tin về bất động sản và cỏc biến động cú liờn quan đến bất động sản trong đa số cỏc trường hợp đều gặp khú khăn, vướng mắc sau đõy:
Khi hỏi thụng tin, cỏn bộ giải quyết hồ sơ khụng tớch cực, cỏn bộ thụ lý hồ sơ đi vắng. Khụng cú thụng tin trả lời hoặc cú trường hợp khụng trả lời. Nếu được cung cấp thụng tin cũng phải mất nhiều thời gian, thực hiện nhiều thủ tục. Việc hỏi thụng tin thường là bằng miệng và trả lời cũng bằng miệng, khụng cú văn bản giấy tờ. Do việc cung cấp thụng tin khụng được thực hiện theo đỳng trỡnh tự, thủ tục phỏp luật quy định, thụng tin khụng được cung cấp dưới hỡnh thức phỏp lý bằng văn
bản, nờn khụng bảo đảm giỏ trị phỏp lý của thụng tin cung cấp cũng như việc xỏc định trỏch nhiệm của người cung cấp thụng tin nếu cú sai sút xảy ra. Để tỡm hiểu thụng tin phải đến quỏ nhiều đầu mối (cơ quan đăng ký về đất, cơ quan đăng ký về cụng trỡnh xõy dựng, Tũa ỏn, v.v...). Trường hợp người tỡm hiểu thụng tin là cơ quan cụng chứng hoặc Tũa ỏn thỡ việc cung cấp thụng tin ở cỏc cơ quan cú thẩm quyền là tương đối nhanh chúng với mức phớ theo quy định của Nhà nước nhưng lượng thụng tin cũng khụng đầy đủ (do nhiều quyền, giao dịch liờn quan đến bất động sản khụng được đăng ký).