7. Kết cấu của luận văn
2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản
Khi cần tìm hiểu thông tin về bất động sản để phục vụ cho việc ký kết các hợp đồng trên thị trường, người yêu cầu cung cấp thông tin phải đến hai hệ thống cơ quan, một là cơ quan đăng ký và cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và hai là các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường vì các cơ quan này thực hiện việc đăng ký trong các trường hợp khác nhau của bất động sản.
Việc tìm hiểu, cung cấp thông tin thông qua trình tự, thủ tục luật định không nhiều. Xét ở giác độ pháp luật, hiện nay vẫn chưa có một văn bản chính thức quy định trình tự, thủ tục cung cấp thông tin về bất động sản. Trên thực tế, về phía cơ quan nhà nước, không ít trường hợp cho rằng thông tin về bất động sản là những thông tin cần giữ bí mật, chỉ cung cấp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chính chủ sở hữu bất động sản, hạn chế cung cấp công khai cho tổ chức, cá nhân khác nhằm tránh những tranh chấp xảy ra trong xã hội.
Ngay bản thân các cơ quan quản lý và tư pháp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng thiếu sự phối hợp về cung cấp thông tin. Về nguyên tắc, mọi quyết định của các cơ quan nhà nước về nhà đất đều phải được chuyển cho cơ quan đăng ký để chỉnh lý và cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chớnh để theo dừi. Vớ dụ, khi giải phúng mặt bằng thỡ phải có thông báo cho cơ quan đăng ký biết những ngôi nhà nào, thửa đất nào đã được thu hồi; khi xét xử tại tòa án, những vụ việc liên quan đến nhà đất cũng phải thông báo cho cơ quan đăng ký để tạm dừng các thủ tục có liên quan. Tuy nhiên, cho đến nay việc này mới chỉ thực hiện được rất ít. Tại Hà Nội, tốc độ phát triển đô thị quá nhanh, bản đồ địa chính không đo đạc kịp cũng gây nên khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký [28].
Về phía người dân, việc tìm hiểu thông tin về bất động sản thường được tiến hành thông qua con đường không chính thức, ví dụ:
theo phản ánh của các tổ chức tín dụng, để tìm hiểu thông tin về hiện trạng của công trình xây dựng, họ thường phải xuống trực tiếp thực địa xem xét, hỏi các hộ liền kề hoặc hỏi (miệng) cán bộ có thẩm quyền tại chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân cấp xã). Lý do một phần là sự thiếu hiểu biết về trình tự, thủ tục cung cấp thông tin, một phần là
việc tìm hiểu thông tin theo đúng trình tự, thủ tục luật định mất thời gian, khó được trả lời đầy đủ.
Nhiều thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản không được lưu giữ để cung cấp công khai theo yêu cầu của công chúng. Có hai nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng nêu trên:
Thứ nhất, do một số quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản không thuộc đối tượng đăng ký, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền không có được thông tin, ví dụ như các quyền địa dịch theo thỏa thuận, các hạn chế về quyền của chủ sở hữu theo phán quyết của Tòa án…;
Thứ hai, việc lưu trữ hồ sơ, thông tin đăng ký không được tổ chức tốt, dẫn đến việc nhiều giao dịch đã đăng ký nhưng không có thông tin lưu giữ lại. Điển hình là các vụ việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trước ngày 1/7/2004. Qua khảo sát tại những đơn vị này, thì việc đăng ký được ghi nhận một cách tạm bợ, tùy tiện theo quan điểm chủ quan của cán bộ thực hiện đăng ký, trong khi những cán bộ này lại làm việc theo nhiệm kỳ, không mang tính chất ổn định. Thậm chí nhiều trường hợp, theo phản ánh của người đi đăng ký, thì Ủy ban nhân dân chỉ thực hiện xác nhận đã đăng ký vào đơn mà không ghi vào bất cứ sổ sách nào [22].
Nhìn chung, việc tìm hiểu thông tin về bất động sản và các biến động có liên quan đến bất động sản trong đa số các trường hợp đều gặp khó khăn, vướng mắc sau đây:
Khi hỏi thông tin, cán bộ giải quyết hồ sơ không tích cực, cán bộ thụ lý hồ sơ đi vắng. Không có thông tin trả lời hoặc có trường hợp không trả lời. Nếu được cung cấp thông tin cũng phải mất nhiều thời gian, thực hiện nhiều thủ tục. Việc hỏi thông tin thường là bằng miệng và trả lời cũng bằng miệng, không có văn bản giấy tờ. Do việc cung cấp thông tin không được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, thông tin không được cung cấp dưới hình thức pháp lý bằng văn
bản, nên không bảo đảm giá trị pháp lý của thông tin cung cấp cũng như việc xác định trách nhiệm của người cung cấp thông tin nếu có sai sót xảy ra. Để tìm hiểu thông tin phải đến quá nhiều đầu mối (cơ quan đăng ký về đất, cơ quan đăng ký về công trình xây dựng, Tòa án, v.v...).
Trường hợp người tìm hiểu thông tin là cơ quan công chứng hoặc Tòa án thì việc cung cấp thông tin ở các cơ quan có thẩm quyền là tương đối nhanh chóng với mức phí theo quy định của Nhà nước nhưng lượng thông tin cũng không đầy đủ (do nhiều quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản không được đăng ký).
2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản