5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
3. Quyền sử dụng đất thuê
3.2. Hợp đồng thuê đất trả tiền nhiều năm
Điều 35 khoản 2 Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựngcơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sảnxuấtvậtliệu xây dựng, làm đồgốm; xây dựng nhà ở đểbán hoặc cho thuê;
b) Tổ chứcnước ngồi có chứcnăngngoại giao thuê đấtđểxây dựng trụ sở làm việc.
Như vậy, hợpđồng thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chỉ dành cho các các chủ thể có yếutốnước ngồi.
-Người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàiđầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliềnvới đất trong thời hạn thuê đất; cho thuê lại quyền sử dụngđất và tài sản thuộc sởhữu của mình gắnliềnvớiđất trong thờihạn thuê đất;thếchấp, bảo lãnh bằngquyền sửdụngđất thuê và tài sản thuộcsởhữu của mình gắn liền với đấttại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; góp vốn bằng quyềnsử dụng đất thuê và tài sản thuộcsở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo quy địnhcủa Luậtđấtđai (Điều 119 khoản 3 Luật đất đai 2003).
-Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc có
quyền theo Điều 118 Luật đất đai 2003 đã nêu trên.
Quyềnsửdụngđất thuê trảtiềnnhiềunămchỉ là một tài sản độclậptươngđối. Nghĩa là, nếu khơng có tài sản gắn liền trên đất thì quyền sử dụng đất đó có thể được thế chấp, chuyển nhượng...(nghĩa là được giao dịch một cách độc lập); nhưng nếu có tài sản gắn liền với đất thì khi tham gia một giao dịch nào đó, quyềnsửdụngđấtphải đicùng tài sản đó.
CHƯƠNG 2 - QUYỀNSỞHỮU
Dẫn nhập - Trong bất cứ một chế độ xã hội nào cũng tồn tại những cách thức nhất định về việc chiếm hữu, làm chủ của cải vật chất của con người. Mối quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu của cải vật chất đó làm phát sinh các quan hệ sở hữu. Các quan hệ sởhữu này tồn tại một cách khách quan cùng với sự phát triển của xã hội. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời, địa vị của giai cấpthống trị trong việc phân phối của cải vật chất trong xã hội được ghi nhận bằng những quyền năng hạn chế mà Nhà nước trao cho người đangchiếmgiữcủacảivậtchấtđó. Lúc này, các quan hệsở hữuđãđược điềuchỉnhbằng pháp luật và hình thành nên quyềnsởhữucủa các chủthể có tài sản.
Với tư cách là một chế định pháp luật, quyền sở hữu có từ khi xuất hiện Nhà nước và chỉ mấtđi khi xã hội khơng cịn sự phân chia giai cấp và khơng cịn sựtồntại của Nhà nước.
Khái niệmquyền sở hữu - được hiểu theo hai nghĩa:
- Theo nghĩa khách quan, quyền sởhữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, địnhđoạt các tưliệusảnxuất và tưliệu tiêu dùng trong xã hội. Hay nói khác đi, quyềnsởhữu chính là pháp luậtvềsởhữu.
- Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu là khả năng được phép xử sự của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Những quyền năng này cũng chính là nội dung của quyền sở hữu mà chủ sở hữu có được đối với tài sản. BLDS Việt Nam hiện hành tuy không định nghĩa trực tiếp như vậy nhưng có quy định rằng: “quyền sở
hữu bao gồmquyềnchiếm hữu,quyềnsửdụng và quyềnđịnhđoạt tài sảncủachủsởhữu theo
quy địnhcủa pháp luật.”.
Tính chấtcủa các quyềncủachủ sởhữu - Các quyềncủachủsở hữu có tính độc nhất, chỉ có thể bị giới hạn do quy định của pháp luật và tồn tại lâu dài.
MỤC 1 - Nội dung pháp lýcủa quyền sở hữu
1. Quyền sửdụng
Dùng và thu hoa lợi, lợi tức - Điều 192 BLDS quy định: “quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi,lợi tứctừ tài sản.”.Nhưvậy, vớitư cách là một trong những
nội dung của quyền sở hữu, quyền sử dụng bao gồm quyền khai thác công dụng của tài sản và quyền thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản. “Khai thác công dụng”nghĩa là chủsở hữutự mình thụhưởng các lợi ích vật chất từ một tài sản không sinh lợi hoặc không được khai thác về phương diện kinh tế. “Thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản” được hiểu là việc chủ sở hữu được thụhưởngnhữngkết quảtừ khai thác sự sinh lợi của tài sản mà vẫn bảo tồn chất liệu của tài sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, hai quyền này không nhấtthiết phảitồntại song song trên cùng một tàisản.
Chủ sởhữu có quyền quyết định phươngthứcsửdụng tài sản (dùng hay không dùng tài sản) cũng như cách thức thu hoa lợi, lợi tức (trực tiếp khai thác hoa lợi, tự nhiên của tài sản, hoặc để cho người khác khai thác thông qua mộthợp đồng cho thuê, cho mượn). Tài sản có thể được sử dụnghoặc được khai thác trựctiếp bằng chính chủ sở hữu hoặc bởi một người khác không phải là chủ sở hữu (khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sửdụng hoặc do pháp luật quy định)
Hạn chế quyền sử dụng - Điều 193 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền khai thác
cơng dụng của tài sản, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng
được gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi
ích hợp pháp của người khác.”. Đây là nguyên tắc chung mà luật viếtđã dựliệuđể hạnchế
quyềnsử dụngchủđộng, ngănngừasự lạmdụng. Ngoài ra, pháp luật cịn có những quy định hạnchếquyền sửdụngthụđộng trong mộtsốtrường hợp đặc thù khác đãđượcthừanhận trên thực tế.
2. Quyềnđịnhđoạt.
Địnhđoạtvật chất và địnhđoạt pháp lý - Theo Điều 195 BLDS “Quyềnđịnh đoạt là quyền chuyển giao quyềnsởhữu tài sảnhoặc từbỏquyền sởhữuđó.”. Ngồi ra, chủsởhữu cịn có thể địnhđoạt tài sảnbằng cách chấmdứtsựtồn tại vậtchấtcủa tài sản.Như vậy,chủ sởhữu có quyền quyết định số phận của tài sản về phương diện vật chất (tiêu dùng, thiêu hủy, chuyển hóa thành một hình thứctồntại khác...), hoặcvề phươngdiện pháp lý (chuyểnnhượng, tặng cho, trao đổi, góp vốn kinh doanh...). Cũng nhưquyền sử dụng, quyềnđịnh đoạtcủa chủ sở hữu có thể do chính chủ sở hữuhoặc do một người khác thực hiện Mọi trường hợp định đoạt tài sản ngồi khn khổ giới hạn của quyền tự định đoạt củachủ sở hữu cũngnhư định đoạt tài sản thuộc sở hữu của người khác đều bị xem là những giao dịch vô hiệu. Cũng có trường hợp, tài sản được chuyển quyền sở hữu không phải do hiệu lực của việc thực hiện quyền tự định đoạt của chủ sở hữu, mà do pháp luật quy định (như trong các trường hợp trưng mua, trưng dụng vì mục đích an ninh quốc phịng, giảitỏa có đền bù để thựchiện quy hoạch đơthị...).
Hạn chế quyền định đoạt - Quyền định đoạt có thể bị hạn chế trong những trường hợp có sự xung đột giữa lợi ích của chủ sở hữu với lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng hoặc quyền và lợi ích của người khác mà việc bảo vệ nhữngquyền lợi này hoàn toàn cần thiết và hợp lý. Luật viết quy địnhnhiều cách thứchạn chếquyền địnhđoạt khác nhau, như:
- Quyềnđịnh đoạt số phận pháp lý của một tài sản bị Nhà nước cấmhoặc hạn chế một cách trựctiếpbằng các quy địnhcủa pháp luật. Ví dụ, cổđơngsở hữu cổ phần ưuđãi biểu quyết khơng được chuyển nhượng cổ phần đó cho người khác (khoản 3, Điều 81 Luật doanh nghiệp 2005).
- Quyềnđịnhđoạtsốphận pháp lý của tài sảnđược Nhà nướchạnchế và kiểm sốt một cách gián tiếp thơng qua vai trò củamộttổchức hay một cá nhân.
Khái niệm - Theo Điều 182 BLDS: “Quyền chiếmhữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản”.
Việc nắmgiữ và quản lý ởđây bao hàm cả việcthựchiện quyền sửdụng (dùng và khai thác) hoặcquyền không sửdụng tài sản (cấtgiữ).
Trong bối cảnh hiện tại, luật viết hiện hành ghi nhận sự khác nhau về chế độ pháp lý của người chiếmhữuvới tư cách là chủ sở hữu và ngườichiếm hữu tài sản của người khác trong quá trình thực hiện quyền chiếmhữu của mình đối với tài sản. Chúng ta lần lượt nghiêncứu sự khác nhau củahai chếđộ pháp lý này:
3.1. Chiếm hữu của chủsở hữu
3.1.1. Các yếu tố củaquyền chiếm hữu của chủ sở hữu
Quyền chiếmhữucủachủ sở hữuđược hình thành từ hai yếu tố:
Yếu tố khách quan (corpus) - đặc trưng bằng việc thựchiện các quyền thuộc nội dung của quyền sở hữu, thể hiện thành các giao dịch mang tính chất vật chất có tác động đến tài sản chẳng hạn như cất giữ đồ trang sức, cư trú trong nhà, canh tác trên đất, cho thuê tài sản.... Luật Việt Nam hiện hành xếp các giao dịch này thành hai nhóm:
- Các giao dịch nắm giữ: là các giao dịch mà thơng qua đó, chủ sởhữu giữ vật trong
phạm vi kiểm sốt vậtchấtcủa mình. Vật không nhấtthiết phảinằm trong tay chủ sở hữu theo nghĩa đen mà chỉ cần vật được đặt dưới quyền năng kiểm soát vậtchấttiềm tàng củachủ sở hữu.
- Các giao dịch quản lý: là các giao dịch mà thơng qua đó chủ sở hữu có thể kiểm
sốt được sự tồn tại của tài sản (về phương diện vật chất hay về giá trị) cũng như kiểm soát cả việc sử dụng, khai thác tài sản. Kiểm kê, định giá, bảo quản, tiêu dùng, cư trú, canh tác, ... là những giao dịch quản lý.
Trước đây, Điều 189 BLDS 1995 định nghĩa “quyền chiếm hữu là quyền của chủsở hữutự
mình nắmgiữ, quản lý tài sảnthuộcsởhữu củamình”. Hiện nay định nghĩa này đã được sửa
đổi“Quyềnchiếmhữu là quyền nắmgiữ,quản lý tài sản”. Như vậy, có thể thừa nhận sự tồn tại của các khái niệm “chiếm hữu thông qua vai trò của người khác” hay “chiếm hữu dưới
danh nghĩa người khác”. Luật cũng quy định thời gian chiếm hữu của người khác sẽ được
tính như một phần thời gian chiếm hữu của chủ sởhữu khi xem xét về tình trạng chiếmhữu liên tục (Điều 190 BLDS).
Nói một cách tổng quát rằng: trong trường hợp tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thì chủ sở hữu có quyền chiếm hữu theo nghĩa đầy đủ; còn trong trường hợp tài sản được giao cho người khác chiếmhữu, thì chủsởhữuchỉđược coi là ngườichiếmhữu khi cần tính thời gian chiếm hữu liên tục chứ không phải là trường hợp người chiếm hữu theo nghĩa vật chất. Ta gọichiếmhữu theo nghĩađầyđủ là chiếmhữuvậtchất và pháp lý còn chiếmhữu theo ý nghĩa củaĐiều 190 là chiếmhữu pháp lý.
Yếu tố chủ quan (animus) - đặc trưng bằng thái độ tâm lý của chủ sở hữu trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến tài sản được chiếm hữu, thể hiện bằng cung cách cư xử mang tính chấtquyềnlựcđốivới tài sản (có quyềnsở hữuđốivới tài
sản mà không phải báo cáo với bất kỳ ai về những vấn đề liên quan đến tài sản và không buộcphải giao tài sản co bấtkỳngười nào. Tuy nhiên không phảibấtcứ người nào có thái độ tâm lý như vậy cũng là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.Bởi lẽ, thái độ tâm lý đó hồn tồn khác vớisự ngay tình.
Yếutốchủ quan được cấu thành từ hai yếutố: ý chí và dựđịnh. Ý chí phảiđược bày tỏbởimột người cónănglực hành vi dân sựđầyđủ.Dựđịnh chính là nhữngxử sự củangười chiếmhữu nhằmkhẳngđịnhquyềnsởhữu củamình đốivới tài sản đó.
3.1.2.Xác lập quyền chiếm hữu của chủ sở hữu
Hộiđủ corpus và animus - Quyềnchiếmhữuvật chất và pháp lý được xác lập khi hội đủ hai yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. Riêng yếu tố chủ quan không những phải có mà cịn phải được pháp luật thừa nhận. Nếu yếu tố chủ quan tuy có nhưng khơng được pháp luật thừa nhận thì người chiếm hữu sẽ ở trong tình trạng chiếm hữu thực tế mà khơng khơng có quyềnchiếmhữu.Luậtviếtgọiđó là tình trạng chiếmhữu khơng có căncứ pháp luật và khơng ngay tình.
Quyền chiếm hữu của người quản lý tài sản - Yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan không nhất thiết phảihộiđủ vào bản thân chủsở hữu bởi có trườnghợp các yếu tố này xuất hiện ở người không phải là chủ sở hữu và cũng khơng xem mình là chủ sở hữu, đó là người quản lý tài sản. Vai trò của người quản lý tài sản được đặt trong nhiều trường hợp: chủ sở hữu là người chưa thành niên hoặc đã thành niên nhưng khơng có khả năng nhận thức được hành vi của mình; chu sở hữu vắng mặt hoặcmất tích; chủsở hữuchết;đượcchỉ định làm ngườiquản lý di sảnthừakế... Khi đó,ngườiquản lý tài sản thựchiện các tác động vật chất lên tài sản mà mình quản lý, thể hiện thái độ tâm lý của chủ sở hữu trong quá trình thực hiện những giao dịch đó. Tuy nhiên, chỉ có corpus của người quản lý còn animus được người quản lý thể hiện khơng hồn hảo, bởi tài sản - đốitượng củaviệcchiếmhữu - thuộcsở hữucủangười khác.
3.1.3.Mấtquyền chiếm hữu của chủ sở hữu
Chỉ mất corpus - Việc chủ sở hữu khơng tự mình nắm giữ, quản lý tài sản nhưng vẫn duy trì thái độ xửsự củacủa chủ sở hữu đốivới tài sản chỉ khiến cho chủ sởhữumấtquyền chiếmhữu vậtchất chứ khơng mấtquyền chiếmhữu pháp lý. Chính vì lẽ đó, chủsở hữuvẫn được coi là ngườichiếmhữu liên tục đốivới tài sản dù khơng tự mình nắm giữ tài sản. Mất
corpus có thể xảy ra một cách tự nguyện (trong các trường hợp chủsở hữu giao kết hợp
đồng cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý và sử dụng tài sản...), cũng có thể xảy ra một cách khơng tự nguyện (có hai loại: có animus với sự ngay tình và có animus với sự khơng ngay tình).
Chỉ mất animus - Trong các trường hợp chủsở hữuđã bán tài sản của mình co người khác và đã làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua; nhưng do điều kiện khách quan mà người mua chưa thể tự mình nắm giữ và quản lý tài sản mà yêu cầungười bán tiếp tục quản lý tài sản trong mộtthời gian nhấtđịnh. Khi đó, người bán
vẫn có quyền chiếm hữu vật chất nhưng khơng có quyền chiếm hữu về mặt pháp lý, bởi tài