5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
1. CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU CÓ MỘT CHỦ THỂ
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung
Các quyền và nghĩa vụ củachủ sở hữu một căn hộ chung cư đối với phần chung được quy định khá đơn giản trong luậtviết.
2.5.2.1.Quyền củachủ sởhữu chung
2.5.2.1.1.Quyềnchiếmhữu và sửdụng
Trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyềnchiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình (theo nghĩa hẹp) như một chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu tư nhân: ở, bảo quản, cho thuê,... Tuy nhiên, do đặc điểm tài sản, chủ sở hữu không thể làm tấtcảmọiviệc theo ý mình trong một số trường hợp nhất định. Có trường hợp kết cấu của các căn hộ trong cùng một chung cư khơng giống nhau đểphụcvụ cho những mụcđích khác nhau. Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ sử dụng tài sản theo cung cách phù hợpvới các đặc điểmcủa tài sản:căn hộ này chỉ có thể được dùng để ở; trong khi căn hộ khác chỉ có thể được dùng làm văn phòng giao dịch thương mại. Nhiều chung cư còn đặt ra các quy định nội bộ về hạn chế gây tiếng ồn trong những giờ nhất định, về sử dụng các thiết bị chung, về xử lý chất thải sinh hoạt,... Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong chừngmực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư.
2.5.2.1.2. Quyềnđịnhđoạt
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho ngườithừakế. “Căn hộ” ở đâyđược hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần chung. Người được chuyển nhượng, ngườithừakế,đến lượt mình, lại có quyền sởhữuđốivớiphần riêng và có các quyền của một chủ sở hữucănhộchung cư đối vớicác phần chung.
2.5.2.2. Nghĩavụ của cácchủ sở hữu chung
Khái niệm - Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệmthực hiệnnhằm bảo quản, sửachữa, nâng cấphoặc thay thế
109
Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 2 quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm : phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó ; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định pháp luật ; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
110
Luật nhà ở2005 Điều 70 khoản 3 quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm : phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng (quy định tại khoản 2 của cùng điều luật) ; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
các phần chung của chung cư. Có thể phân nghĩavụcủachủ sởhữu chung thành hai nhóm: 1 - Các nghĩavụ liên quan đến các dịchvụ hạtầng:điện, nước, thang máy,... 2 - Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các phần chung: sửachữa cầu thang, hàng lang, đườngcống; tu bổ mái nhà chung;...
Thực hiện nghĩa vụ - Theo Điều 225 khoản 2 BLDS, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩavụ ngang nhau trong việcquản lý và sửdụngphần diện tích và thiết bị chung. Hiếm có trường hợp chủ sở hữu chung cư vi phạm nhóm nghĩa vụ thứ hai bởi thông thường, trước khi tiến hành các cơng trình liên quan đến chung cư, cơ quan quản lý chung cư huy động sự đóng góp của các chủ sở hữu chung theo mức thoả thuận và chỉ khi nào các đóng góp đã được thực hiện hoặc được bảo đảm thực hiện đầy đủ, thì việc sửa chữa mới được bắt đầu. Riêng đối với các nghĩa vụ thuộc nhóm thứ nhất, việc thanh tốn thường được thực hiện hàng tháng; nợ tồn đọng - nếu có thơng thường khơng lớn và không làm phát sinh kiện cáo trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tính chất của quyềncủachủ sởhữu chung - Ta đãnói rằng quyền sởhữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng khơng phải là quyền sởhữu kép gồm có sởhữu riêng đốivớiphần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung. Nói cách khác, khơng phải quyền sở hữu đối với nhà chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân chung cư, với tư cách là một tài sản, là một thựcthể kép: một mặt: chung cư là một khối tài sản thống nhất; mặt khác, chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ cáccănhộ.Quyềnsở hữuđốivớikhối chung cư thốngnhất do tập thể các chủsởhữucănhộ chung cưthực
hiện thông qua vai trò của Ban quản trị nhà chung cư111
; còn đối với căn hộ chung cư (hiểu theo nghĩa rộng), thì cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền củachủ sở hữu.