5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
1. Xác lập quyền sở hữu bề mặt
Quyềnsởhữubềmặt có thểđược xác lập theo pháp luậtđấtđaihoặc theo pháp luật dân sự.
1.1.Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai trong các trường hợp cụ thểnhư: như:
1.1.1. Trườnghợp thuê đấttrảtiền thuê hàng năm-
Về nguyên tắcngười thuê chỉ có quyền sở hữubềmặt.
-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu và địnhđoạt đối với các tài sảngắnliềnvới đất thuê ( Điều 114 khoản
1 Luật đất đai 2003) nhưng lại khơng có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản. Người được chuyển giao quyền sở hữu tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Có thể nói, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho th đất trảtiền hàng năm có tính chấttương tựnhư một quyền khơng có tính chất tài sản và gắn liềnvới nhân thân người có quyền. Nói cách khác, họchỉ có quyền sởhữu bềmặt đốivới các tài sản gắnliềnvớiđất thuê.
- Tương tự, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm về nguyên tắc chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 111 khoản 1Luật đất đai 2003). Người mua tài sảngắnvới đất được Nhà nước tiếptục cho thuê đất theo mục đíchđã được xác định. Một cách ngoạilệ,tổchức kinh tế được quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
-Người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàiđầu tư tại Việt Nam
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê và có quyền định đoạt các tài sản ấy ( Điều 119 khoản 2 Luật đất đai 2003). Trường hợp người mua tài sản gắn với đất là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đấtthu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê hoặcthu tiềnthuê đất hàngnăm theo đúng mục đíchđã được xác định trong thờihạn cịn lại
-Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng chỉ có quyền sởhữu bềmặt đốivới cơng trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất ( Điều 118 Luật đất đai 2 0 0 3 ) .
1.1.2. Trường hợp thuê đất trả tiền nhiều năm của tổ chức ngoại giao nước ngồi
Tổ chứcnước ngồi có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đấttrảtiềnnhiềunăm cũngchỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với cơng trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất theo Điều 118 Luật đất đai 2003 đã nêu trên.
1.1.3. Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Quyền sử dụng đất của các tổ chức này không thể chuyển giao và khơng có giá trị tài sản. Nếu các tổ chức kinh tế này được Nhà nước giao đất để xây dựng không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định (Điều 109, Điều 110 khoản 3 Luật đất đai 2003). Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiềnsửdụngđất và tổchức kinh tếđược Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụngđất mà tiềnsửdụng đấtđã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cũng chỉ có quyềnsởhữubềmặtđốivới các cơng trình gắnliền vớiđất.
1.2.Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân sự trong một số trường hợp sau: 1.2.1. Tách quyền sởhữu tàisảngắnliền với đất và quyềnsử dụng đất thành hai bất động 1.2.1. Tách quyền sởhữu tàisảngắnliền với đất và quyềnsử dụng đất thành hai bất động sảnđộc lập
Có nhiều rất phổ biến trong thực tiễn giao dịch, chẳng hạn người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác; hoặc người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữlạiquyềnsửdụngđất;hoặc
người có quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó,quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; hoặc người sửdụng đất chuyển nhượngquyền sở hữu nhà (hay tài sản khác), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (hay tài sản khác) đó; ... Trong những trườnghợp này quyền sở hữu bềmặtđược xác lập.
1.2.2.Cho thuê quyền sửdụng đấtở, đất chuyên dùng
Quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, là quyền sửdụng đối với đất chưađược xây dựng, nghĩa là chưa có tài sản gắn liềntrên đất đó. Chính người thuê sẽ xây dựng trên đất có quyền sử dụng được cho th các cơng trình cần thiết cho việc khai thác công dụng của đất phục vụ lợi ích của mình. Nếu ta xem quyền sử dụng đất là vật chính, thì theo các quy tắc về sáp nhập tài sản, các cơng trình xây dựng trên đất thuộc quyền sở hữu của người cho thuê và người này có trách nhiệm thanh toán cho người thuê phần giá trị của các cơng trình đó (BLDS Điều 236 khoản 1). Giải pháp này không thể tranh cãi khi hợp đồng cho thuê hết hạn, bởi khi đó, người cho thuê tiếp tục là người sử dụng đất và do vậy, có quyền sở hữu đối với những tài sản được sáp nhập vào quyền sử dụng đất theo luật; người th khơng cịn mối quanhệ pháp lý nào đốivớiđấtđó.
Có thể phân tích hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng. Khi đó, người sử dụng đất có quyền xây dựng trên đất đó, và do hiệu lực củahợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, họ chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng trên đất cho người thuê. Nhưvậy, với tư cách là người tạo ra một cách hợp pháp tài sản được xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu đối với các tài sản đóï -quyền sở hữu có thời hạn chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng cho thuê. Ta nói: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sởhữu bề mặt của người thuê
1.3. Xác lập quyền sở hữu bề mặt bằng các phương thức được thừa nhận trong luật
chung
Trong trườnghợp này, quyềnsởhữubề mặtđãtồntại và mộtngười nào đó trở thành chủ thể của quyền sở hữu đó do được chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho,...) hoặc do các phương thứctrựctiếp (xác lập quyềnsở hữu theo thờihiệu).