5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
1. CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU CÓ MỘT CHỦ THỂ
1.3. Sở hữu của các pháp nhân không hoạt động sản xuất kinh doanh thu lợi nhuận
Tài sản thuộcsởhữucủa các tổchức chính trị,tổ chức chính trị xã hội - là những tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên, các tặng cho chung cũng như từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật (BLDS Điều 228). Các tổchức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội có thể được Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sảncầnthiết cho hoạtđộngcủatổchức đó(Điều 228 khoản 1)
Tài sản thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị- xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xãhội- nghềnghiệp là tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên, tài sản được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với những quy định của pháp luật và phù hợpvớimụcđíchhoạtđơngcủatổchứcđóđược quy định trong điều lệ.(Điều 231 BLDS).
1.3.2.Thựchiệnquyềnsởhữu
Các tổchức chính trị,tổchức chính trị-xã hội,tổ chức chính trị- xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội- nghề nghiệp có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộcquyền sởhữu của mình theo quy định của pháp luật và phù hợp với mụcđích hoạt độngcủa tổchức đóđược quy định trong điềulệ (BLDS Điều 229 và 232).
2.SỞ HỮU CHUNG
2.1. Sởhữu chung hỗn hợp
Thông thường, chủ thể của sở hữu hỗn hợp là một pháp nhân được thành lập theo ý chí của các thành viên góp vốn đểsản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận.Cũng có trườnghợp các thành viên góp vốn tạo một ngân quỹ chung nhằm thựchiện một hoặc một loạt các hoạt động sản xuất, kinh doanh mà không thành lập một pháp nhân độc lập để quản lý ngân quỹ đó. Các thành viên góp vốn vẫn là chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu hỗn hợp và chịu trách nhiệm trước người thứ ba không chỉ bằng tài sản thuộc sở hữu hỗn hợp mà còn cả bằng tài sản riêng của mình một cách vơ hạn. Sở hữuhỗn hợp trong trường hợp này là một hình thức sở hữu chung theo phần đặc biệt, tồn tại nhằm phục vụ cho việc đạt tới một mục đích kinh tế chung nào đócủa các chủthểcủa quyềnsở hữu chung.
“Các tài sản thuộc sở hữu hỗn hợp được hình thành từ vốn góp của các thành viên, lợi
nhuận hợp pháp do sản xuất, kinh doanh hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của
pháp luật” (BLDS Điều 218 khoản 2).“Việcchiếmhữu,sửdụng và định đoạt tài sảnthuộcsở
hữuhỗnhợp phải tuân theo các quy địnhvề sởhữu chung và các quy định của pháp luật có
liên quan đến việc góp vốn, tổ chức, hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý, điều hành,
trách nhiệm về tài sản và phân chia lợi nhuận” (BLDS Điều 218 khoản 3).
2.2. Sởhữu của hộ giađình,tổ hợp tác
2.2.1. Chủthể
Hộ gia đình, tổ hợp tác không phải là những pháp nhân. Suy cho cùng hộ gia đình,tổ hợp tác chỉ là những khái niệmcủa luậtvề nhân thân, dùng đểchỉ một nhóm người gắn bó với nhau do quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc quan hệ bè bạn, thầy trò và lao động trong cùng một ngành, nghề, một lĩnh vực hoặc cùng có quyền sử dụng đối với đất được giao trong tình trạng không phân chia. (Điều 106, Điều 111 BLDS )
2.2.1.1.Thành viên của hộ gia đình
Hộ gia đình theo Điều 106 BLDS tức là một đơn vị kinh tế, chứ không phải là tậphợpnhững ngườiđược ghi tên trong sổ hộkhẩu. Tấtcả các thành viên hộ gia đình đều là thành viên của gia đình; nhưng khơng phải thành viên nào của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình. Có trườnghợp thành viên của gia đình chưa thành niên và chưa tham gia lao động cùng với các thành viên khác trong hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình.Nhữngngười này vẫn là chủthểcủa cácquyềncủa một thành viên đối
với các tài sản của hộ gia đình105
, nhưng vớiđiều kiện phải tham gia lao động cùng với các
thành viên khác một khi có khảnăng và có điều kiệnđể lao động.Cũng có những trường hợp thành viên của gia đình đã thành niên, nhưng hoạt động trong một lĩnh vực kinh tế, nghề nghiệp khác với lĩnh vực kinh tế, nghề nghiệp của hộ gia đình. Những người này cũng trở thành người có quyềncủa một thành viên đốivới các tài sản thuộc hộgia đình,một khi trở về tham gia vào hoạtđộng kinh tế chung của hộ.Các điều kiện
nêu trên được gọi là những “điều kiện treo”106 để một người có quyền của một thành viên đối với khối tài sản thuộc hộ gia đình. Ta có thể chia thành viên của hộ gia đình thành hai nhóm:
- Thành viên đầy đủ: là thành viên của gia đình và đang tham gia vào hoạt động kinh
tế chung củahộ;
- Thành viên có điều kiện: là thành viên của gia đình nhưng chưa tham gia vào hoạt
động kinh tế chung củahộ.
2.2.1.2. Thành viên của tổ hợp tác
Khác vớihộ gia đình, tổhợp tác xây dựnglực lượng thành viên của mình thơng qua quan hệ hợp đồng chứ không phải quan hệ gia đình. Ta có hai loại thành viên tổ hợp tác: thành viên tham gia sáng lập và thành viên đượcnhận vào.
2.2.2. Tài sản
2.2.2.1.Tài sản có của hộ gia đình,tổ hợp tác
Tài sản của hộ gia đình - gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung củahộ (BLDS Điều 108). Các tài sản này đều có chung một đặc điểm:đó là phươngtiện thực hiệnhoạtđộng kinh tế chung của hộ.
Tài sảncủatổhợp tác - là “tàisản do các tổ viên đóng góp, cùng tạolậphoặcđượctặng cho chung” (BLDS Điều 114 khoản 1).
2.2.2.2.Tài sản nợcủa hộ gia đình,tổ hợp tác
Nợ chung củahộ gia đình - là nhữngkhoản nợthỏa mãn hai điều kiện: 1 - Chủ thể xác lập nghĩa vụ là chủ hộ gia đình hoặc là người được chủ hộ uỷ quyền hợplệ; 2 - Nghĩa vụ phải được xác lập trong khuôn khổhoạtđộng kinh tế chung củahộ gia đình và vì lợi ích chung của hộ.
Nợ chung của tổ hợp tác - là những khoản nợ thỏa mãn ba điều kiện: 1 - Chủ thể xác lập nghĩa vụ phải là tổ trưởng hoặc người được tổ trưởng uỷ quyền hợp lệ; 2 - Nghĩa vụ phải được xác lập phù hợp với mụcđích hoạt độngcủa tổhợp tác; 3 - Việc xác lậpnghĩavụ phải được sựchấp thuậncủađa số tổ viên107; nếu nghĩavụ được xác lập do hiệulựccủa một giao dịch địnhđoạt có đốitượng là tưliệu sảnxuấtcủa tổ, thì phải có sựchấp thuận củatấtcả các tổ viên.
Các chủnợ chung củahộ gia đình(tổhợp tác) có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sảncủa hộ gia đình (tổ hợp tác) để thu hồi nợ (BLDS Điều 110 khoản 2, Điều 117 khoản 2). Trong trường hợp tài sản chung không đủ để thanh tốn nợ, thì các thành viên củahộ gia đình trả nợ của hộ bằng tài sản riêng theo nguyên tắc liên đới (BLDS Điều 110 khoản 2); các thành viên củatổhợp tác trảnợbằng tài sản riêng theo nguyên tắc liên đới theo phầntương ứngvới phầnđóng góp bằng tài sản của mình (Điều 117 khoản 2).
không phải là các yếu tố cụ thể của tập hợp đó.
106
condition suspensive
107 Vậy trước khi giao kết nghĩa vụ với người đại diện tổ hợp tác, người cùng giao kết phải yêu cầu người đại diện xuất trình bằng chứng về sự chấp thuận này (biên bản họp, nghị quyết đại hội tổ viên,...). Cần nhấn mạnh rằng người đại diện phải có được sự chấp thuận của đa số tổ viên tổ hợp tác chứ không phải của đa số tổ viên dự họp.
Nợ riêng của thành viên hộ gia đình (tổhợp tác) - Các nghĩavụ do ngườiđại diệnhợp pháp củahộ gia đình(tổhợp tác) xác lập, một cách trựctiếphoặc thơng qua người được uỷquyền, mà khơng có đủ các điều kiện trên đây, là nợ riêng của người đó. Cũng như vậy, một khi nghĩavụ do một thành viên hộ gia đình(tổ viên tổhợp tác) xác lập ngồi khn khổhợpđồng uỷquyền giao kếtvới chủhộ(tổtrưởng tổhợp tác) nhằmthựchiện các chức năng củahộ gia đình (hay vì mục đích hoạt động của tổ hợp tác) cũng được xem là nợ riêng của thành viên đó.Chủnợ riêng của thành viên khơng có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sản chung của hộ gia đình (tổ hợp tác), cũng khơng có quyền yêu cầu phân chia tài sản chung của hộ gia đình (tổhợp tác) đểnhận tiền thanh tốn theo khoản 2 Điều 224 BLDS. Đặcbiệt, chủ nợcủa thành viên tổ hợp tác cũng khơng có quyền yêu cầu kê biên phần quyền sở hữu của tổ viên trong tài sản chung, bởiphầnquyền này chỉtồn tạiởthời điểm thanh toán phần tài sản củatổ viên đóng góp vào tổ.
Quyền của thành viên hộ gia đình (tổhợp tác) - Luật khơng có quy định về quyềncủa các
thành viên hộ gia đình đối với tài sản chung của hộ. Nói chung, thành viên hộ gia đình tham
gia vào đời sống pháp lý của hộ theo các quy tắc được thiết lập trong tục lệ chứ không phải trong luật. Chắc chắn, thành viên khơng có quyền chuyển nhượng các tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình thông qua các giao dịch xác lập nhân danh cá nhân mình. Thành viên có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, có quyền giám sát cơng việccủachủhộ và có quyền có ý kiến trong các vấnđề có liên quan đến hoạtđộng kinh tế chung củahộ, trong việc xác lập các giao dịch quan trọng liên quan đến tài sản của hộ. Tuy nhiên, các quyền này được thực hiện trên cơ sở tôn trọng các chuẩnmựcđạođức và trong khuôn khổ tôn ti trậttự gia đình và ngượclại trách nhiệmvật chất của thành viên đối với hộ gia đình được quy kết và thực hiện chủ yếu bằng con đường dàn xếp nộibộ chứ không phảibằng con đường tư pháp. Tổ viên tổ
hợp tác đượchưởng hoa lợi, lợi tức thu được từhoạt động củatổ hợp tác theo thoả thuận và
được tham gia quyết định các vấn đề có liên quan đến hoạt động của tổ, cũng như được thực hiện việc kiểm tra hoạt động của tổ (BLDS Điều 116). Trong trường hợp gây thiệthại do lỗicủa mình, tổ viên có thểphảichịu trách nhiệmbồithườngthiệthại (Điều 115 khoản 2). Tổ viên tổ hợp tác khơng có quyền chuyển nhượng các tài sản mình đã đóng góp vào tổ, cũngnhưphần tài sảncủa mình (phầnđóng góp củatổ viên) trong khối tài sản chung.
2.3. Sởhữu chung củacộng đồng
Theo định nghĩa của luật viết hiện hành, “Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng
họ, thôn, ấp, làng, bản, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư đối với tài sản được
hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp,
quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp
luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cả cộng đồng.” (BLDS Điều 220
khoản 1)
Chủthểcủasởhữucộngđồng - có thể là một pháp nhân, nhưng thơng thường chỉ là những nhóm thực tế (groupement de fait) hình thành từ việc liên kết những người có quan hệ huyết thống, có chung một tín ngưỡng dân gian hoặc cư trú trên cùng một địa bàn và có sự quan tâm chung đối với cùng một hoặc nhiều vấn đề tâm linh, lịchsử, vănhố,..., thậm chí những vấnđềcủađời sốngvậtchất hàng ngày.
Tài sản thuộc sởhữucộng đồng - thường là bấtđộngsản.
Thực hiện quyền sở hữu - Theo BLDS Điều 220 khoản 2, các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập qn, vì lợi ích của cộng đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc quản lý tài sản cộng đồngđược giao cho một thành viên do cộngđồng chỉđịnh phù hợp vớitập quán và với các quy ướcđược mặc nhiên chấpnhận trong cộngđồng. Người quản lý thực hiện cơng việc của mình dưới sự giám sát của cộng đồng và hầu như không thể bị thay thế cho đến khi chết, trừ trường hợp có sai sót nghiêm trọng trong việcquản lý gây thiệthại cho cộng đồng. Về mặt lý thuyết tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể được chuyển nhượng; có thể dùng
làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và, do đó, có thể bị kê biên. Tuy nhiên, cho đến nay, việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng còn chưa được ghi nhận trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
2.4. Sởhữuchung củavợ chồng108
Chủ thể của sở hữu chung của vợ chồng lẽ dĩ nhiên là vợ và chồng trong một quan hệ hôn nhân hợp pháp.
Tài sản - Khối tài sản chung của vợ và chồng được hình thành từ các tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, các tài sản mà vợ, chồng được thừa kế chung và những tài sản mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung(Luật hôn nhân và gia đìnhnăm 2000, Điều 27).
Thực hiện quyền sở hữu - Vợ, chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu,sửdụng và định đoạt tài sản chung (BLDS Điều 219 khoản 2). Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản có giá trị lớn là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận (Luật hơn nhân và gia đìnhnăm 2000 Điều 28). Vợ, chồng có thểuỷquyền cho nhau đểthực hiện các quyềncủachủsởhữuđốivới tài sản chung (BLDS Điều 219 khoản 3).
2.5. Sởhữu nhàchung cư
Dẫn nhập - Vào thời kỳchiến tranh cũng như trong nhữngnăm đầu thống nhất đất nước, ở miền Bắc, chung cư được biết đến với tên gọi “khu tập thể” là nơi cư trú của những người làm việc cùng một cơ quan hoặc ít ra có cùng nghề nghiệp. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hồn tồn khơng mất tiền.trong cơ chế mới, các khu tập thểvẫn tiếp tục tồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam trong thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp. Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu này tồn tại một cách tự phát, luật viết khơng có quy định đối với nó. Cùng vớiviệc xác lập và hồn thiện cơ chế kinh tếthịtrường, khu tậpthể đượcchuyểndần thành khu nhà ởtư nhân thơng qua chính sách hố giá. Bên cạnhđó, các tổchức kinh tế trong nước và tổchức kinh tế thành lập theo luậtđầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cưmớirồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân. Tại các đô thị lớn (như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) đã xuất hiện các chung cư cao cấp gồmnhữngcănhộ được trang bịtiện nghi nội thấthiệnđại,được bán cho nhữngngười có điều kiện và nhu cầu mua.
Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 1 quy định nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từnghộ gia đình, cá nhân và phầnsởhữu chung củatấtcả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.Như vậy, người có quyền sởhữu đốivới nhà chung cư ở trong một tình trạng pháp lý rất