5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ LÁNG GIỀNG
Dẫn nhập - Có một sốtrường hợp do địathế tự nhiên của một bất độngsản mà chủ sở hữu phảichịunhữngbấttiện,phiềnphức do việcchủsởhữubấtđộngsảnliền kềphảinhờ đếnbất độngsảncủachủsởhữuđểthựchiệnquyềnsởhữucủa họđốivới bất động sản liền kề. Cũng có khi luật chủ động áp đặt cho chủ sở hữu nghĩa vụ cho phép người láng giềng được sử dụngbất độngsản củachủsở hữu đểthựchiệnquyền sởhữu đốivớibấtđộng sảncủa người láng giềng. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng, dù phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản, do quy định của pháp luật hoặc do sự tác động của con người, đều là những quyền và nghĩa vụ gắn liền với bất động sản mà đươngsự có quyền sở hữuchứ khơng phảivớiquyền nhân thân củađươngsự
2.1.Các quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do địa thếtự nhiêncủabấtđộngsảnhoặc
do quy địnhcủa luật
2.1.1. Quyền, nghĩa vụ của láng giềngtrong việc thoát nướcmưa và nướcthải
Theo BLDS Điều 269, chủsởhữu nhà phảilắpđặt đường dẫnnước sao cho nước mưa từ mái
nhà của mình khơng được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Điều 270 BLDS quy định chủ sở hữu nhà phải làm cốngngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữubấtđộng sảnliềnkề, ra đường công cộnghoặcnơi công cộng làm ô nhiễmmôi trường.
2.1.2. Sửdụng hạn chế bất động sảnliền kề
Sẽ khơng có vấn đề gì đặc biệt khi bấtđộng sản tiếp xúc với đường cơng cộng, thiết bị cơng cộng(chủsởhữu có thể đặt ngay ởđómột cổng ra vào, thiếtbị kết nối và dùng cổng, thiếtbị này làm cửa ngõ giao tiếp vớicộngđồng). Thế nhưng, trong trường hợp bên kia ranh giới của một bất động sản tư nhân chỉ có các bất động sản tư nhân khác (hoặc các bất động sản thuộc sởhữu nhà nước). Luậtgọi đó là bất động sản bị vây bọc (BLDS Điều 275). Luậtviết khẳng định ngay rằng bất động sản trong trường hợp này vẫn phải được thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không liên hệ trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn được bảo đảm bằng quyền được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác (có đền bù hoặc khơng có đền bù tùy theo thỏathuận).
Trong quan hệ láng giềng cổ điển, ta có lối đi qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: đó là một con đường được vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súcvật đi lại. Theo nghĩa rộnglối đi qua bất độngsảnliềnkềđược hình dung như tất cả các loại hình thơng thương cần thiết cho việc khai thác công dụng của bất độngsản bị vây bọc như: lối đi;cấp, thoát nước; cấp khí ga; đường dây tảiđiện; thơng tin liên lạc; các nhu cầu thông thương cần thiết khác...(BLDS Điều 273) Ta gọi chung các quyền khai thác các loại hình thơng thương
này là quyềnsử dụnghạnchếbất động sảnliền kề.
2.1.2.1.Điềukiện xáclậpquyền sử dụnghạn chếbấtđộng sảnliền kề do luật định
- Bất động sản phải bị vây bọc - Nghĩa là bất động sản đó khơng có lối đi ra đường công
cộng, khơng có điểm trên ranh giới của bất động sản tiếp xúc trực tiếp được với các thiết bị cơng cộng hoặc có nhưng khơng sử dụng được. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp này nhưng chủ sở hữu đã được quyền về lối đi qua, quyền sử dụng nhờ thiết bị theo thoả thuận với mộtchủ sở hữubất động sản liềnkề112 thì khi đó bất độngsản khơng thểbị coi làbị vây bọcđể xác lậpquyềnsửdụnghạnchếbấtđộngsản liền kề theo luật cho chủ sởhữu113
. Ngồi ra, cũng khơng thể xác lập quyền sử dụng bất động sản trong một số trường hợp chỉ là sự
vây bọc giả tạo hoặc vây bọc khơng hồn hảo114
.
2.1.2.2. Thựchiện quyềnquyền sửdụng hạnchếbấtđộng sảnliền kề doluật định
2.1.2.2.1. Lựa chọn bất động sản để xây dựng lối thông thương theo thoả thuận hoặc bằng con đường tư pháp bằng con đường tư pháp
Quyền sửdụng hạn chếbất động sảnliền kề của chủsở hữu bất động sảnbị vây bọc tồn tại một cách đương nhiên do hiệu lựccủa luật. Tuy nhiên, đểthực hiện được quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đạt được một thoả thuận vớimột chủsở hữu bấtđộng sản liềnkề. Đó khơng phải là thoảthuậnđểtạo ra quyềnsửdụng hạnchếbấtđộngsảnliềnkề mà là thoảthuậnvề các thểthứcthựchiệnmộtquyền sử dụnghạnchếbấtđộngsảnliềnkềđãsẵn có (đượcluậtthừanhận).Luật quy địnhrằng lốiđi đượcmở trên bất độngsản liềnkề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi (BLDS Điều 275 khoản 1 đoạn 2). Một khi chủ sở hữubất động sản liền kề đồng ý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xây dựng lối đi chung trên bất độngsản của mình, thì các đương sự cịn cần phải thoả thuận tiếp về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung (BLDS Điều 275 khoản 2), và nhất là vềmứcđền bù cho chủsở hữu bấtđộngsảnliền kề có lối đi chung đó. Nếu khơng đạt được sự thoả thuận cần thiết, thì chủ sởhữu bất động sản bị vây bọc có quyềnkhởi kiện trước cơ quan Nhà nước có thẩmquyền để có được quyết định phân xửhợp lý (BLDS Điều 275 khoản 2).115
2.1.2.2.2.Trường hợp bất động sản bị vây bọc dohệ quả của sự phân chia
Có trườnghợp bất độngsảnvốn không bị vâybọc,nhưng sau khi phân chia (do hiệu lựccủa mộtvụ mua bán từngphần, trao đổi, phân chia tài sảnthuộcsởhữu chung theo phần,...), thì lại có một bấtđộngsản hồn chỉnhmới hình thành ở trong tình trạng bị vây bọc. Luật quy định rằng lối đi qua trong trường hợp này phải được xây dựng trên các phần bất động sản khác thuộc khối bất độngsảnbị phân chia (BLDS Điều 275 khoản 3).
2.1.3. Chấm dứt quyền sử dụng hạnchế bất động sản liền kề doluật định
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ chấm dứt, một khi điều kiện tồn tại của nó khơng cịn được thoả mãn. Điều 279 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chếbất động sảnliền kề, không phân biệtquyền sửdụng hạn chế được xác lập theo thoả thuận hay theo quy địnhcủa pháp luật: 1 - Bấtđộng sảnliền kề với bất động sản của chủ sở hữuđang thựchiệnquyền sửdụng hạnchếbất độngsản liềnkềđónhập làm một; 2 - Chủsở
112 do một giao dịch một bên hoặc đã sử dụng lối đi qua, thiết bị của một bất động sản liền kề trong khuôn khổ một hệ thống phục vụ được thiết lập từ lâu và đã dẫn đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng theo thời hiệu).
113Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kềđã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó (BLDS Điều 274 khoản 2).
114 Xem Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam - TS Nguyễn Ngọc Điện trang 360
115
Cần lưu ý rằng trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, việc mở lối đi qua có thểđược thực hiện cả trên bất động sản thuộc sở hữu nhà nước
hữu nhà, ngườisửdụngđất khơng cịn nhu cầusử dụnghạn chếbất độngsản liền kề. .
2.2. Quyền và nghĩa vụ lánggiềng phát sinh do sựtác động của conngười
Đặtvấn đề - Luậtchỉchủđộngdựliệu các quyền và nghĩavụ láng giềng trong nhữngtrường hợp cần thiết khi dung hoà giữa các lợi ích đối lập, nhằm duy trì trật tự xã hội. Trong q trình khai thác cơng dụng của một bất động sản, chủ sở hữu có thể có nhu cầu riêng vềviệc thiết lập một hệ thống phục vụ trên một bất động sản thuộc về một người khác. Chẳng hạn như khi bất động sản không bị vây bọc, nhưng nếu mở được lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu sẽ có được con đường đi ra đường công cộng ngắn hơn nhiều so với con đường đi qua điểm tiếp xúc trực tiếp giữa bất độngsản của mình và đường cơng cộng;hoặc trường hợpchủ sở hữu có hai bất động sản bị chia cắtbởi một bấtđộng sản thứ ba thuộc về người khác và nếumở đượcmột lốiđi qua bấtđộngsảnnằm giữa, thì chủsởhữusẽ có thểđi lại giữa hai bất động sản của mình bằng con đường ngắn nhất mà khơng phải đi lịng vịng qua các đường công cộng;... Các lối đi qua trong những trường hợp vừa nêu không thể được thiết lập do hiệulựccủaluật, mà chỉ có thể là kếtquảcủa các giao dịch, tức là kếtquảcủasự tác độngcủa con người.
2.2.1. Các điều kiện và căn cứ xác lập quyền vànghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người. động của con người.
2.2.1.1. Điềukiện liên quanđến bấtđộng sản
- Phải là bất động sản hữu hình và tự nhiên - Cụ thể là đất và nhà. Có thể khẳng định rằng khơng có các quyền và nghĩa vụ láng giềng với các bất động sản vơ hình hoặcbấtđộngsản do cơng dụng.
- Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau - Nếu hai bất động sản thuộc về một người và để khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu sử dụng bất động sản còn lại, thì việcsửdụngđóđược coi nhưmộtphươngthức quản lý tài sản của chính chủ
sở hữu. Nếu hai bất động sản thuộc về một người, nhưng một được chủ sở hữu trực tiếp
chiếm hữu còn bất độngsản còn lạiđược cho thuê và người thuê được chủ sở hữu cho phép sử dụng hạn chế bất động sản của người cho thuê để khai thác công dụng của bấtđộng sản thuê, thì việc sử dụng hạn chế đó được thực hiện trong khn khổ hợp đồng cho thuê chứ không phải dựa trên chế định quyền và nghĩa vụ láng giềng đang nghiên cứu. Nếu hai bất động sản được chiếm hữu bởi hai người thuê, thì mối quan hệ láng giềng giữa hai người thuê là mối quan hệ thuần tuý nhân thân, không gắn liền với tài sản thuê và nhất là không chuyển giao được cho người thuê tiếp theo (hoặc khihếtthời hạn thuê và tài sản thuê được trả lại cho chủsởhữu.
2.2.1.2.1.Do thỏathuận
Các chủ sở hữubất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc một chủ sở hữu được quyền sử dụng hạn chế bất động sản của một chủ sở hữu khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi; cấp thoát nước; đường dây tải điện, điện thoại, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác (BLDS Điều 273 và 274). Các chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có thể đạt tới những thoả thuận nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ láng giềng khác không được liệt kê trong luậtviếtnhư không xây nhà vượt quá một độ cao cho phép; không được gây tiếng ồn, xả khói... Thoả thuận này có thể được lập thành văn bản, các bằng chứng liên quan được thiết lập trong khuôn khổ luật chungvềchứngcứ.
2.2.1.2.2.Di chúc
Trong một số trường hợp, chủ sở hữu bất động sản có thể lập di chúc ghi nhận việc cho phép chủ sở hữu bất động sảnliền kề sửdụng hạnchế bất động sản của mình và xác lập các nghĩa vụ láng giềng nào đó gắnliền vớibất động sản của mình vì lợi ích của chủsởhữu bất động sảnliền kề. Thơng thường trên thựctế trường hợp nàyxảy ra khi láng giềng có quan hệ thân thuộc,họ hàng.
2.2.1.2.3.Tách rời các bất độngsảnthuộc về cùngmộtchủ sởhữu
Khi hai bấtđộng sản liền kềthuộc về cùng một chủsở hữu, trong đó một bấtđộng sản được lắp đặt các thiết bị dùng để khai thác công dụng củabất động sản còn lại và nếu chủ sở hữu tách một bất động sản bán cho người khác, thì các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh (người mua bất độngsản sẽ được hưởng quyền hoặc sẽ phải có nghĩa vụ đốivới chủ sở hữu bất động sản liềnkề trong mối quan hệ giữa hai bấtđộng sản). Một cách tổng qt, nếu vì lý do nào đó mà hai bất độngsản nói trong giảthuyết được tách ra thành các bấtđộngsản độclập thuộcvề các chủsởhữu khác nhau, thì quyền và nghĩa vụ láng giềngsẽđược xác lập (những quyền và nghĩa vụtương ứngsẽ tồntại gắnliền với các bất độngsản liên quan và sẽ đượcchuyển giao khi quyềnsởhữubấtđộngsản đượcchuyển giao).
2.2.1.2.4. Thời hiệu
Với tính chất là các quyền đối vật, các quyền và nghĩa vụ láng giềng có thể được chiếm hữu và có thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Nghĩa là, được coi như các quyền bất động sản, quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời gian từ ba mươi năm trở lên. Đây là giải pháp mang tính nguyên tắc và trước mắt chỉ mới được ghi nhậnvềmặt lý thuyết.Để ápdụngđượcgiải pháp này, cần có thêm các quy tắc chi tiết đặt cơ sở cho việc xác định tình trạng chiếm hữu, đặc biệt các các quy tắc phân biệt giữa việcchiếm hữuthực sựcủa chủ sởhữu bất độngsản dẫn đến việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền, với tình trạng sử dụng mặc nhiên được chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp nhận nhưng không thể đặt cơ sở cho việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền...
2.2.2.Thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con
người
2.2.2.1. Điều kiện thực hiện
Các điều kiện của việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác địnhtuỳ theo đặc điểmcủaquyền và nghĩavụđó.Chẳnghạnnhư quyềnvềlốiđi chung (theo nghĩahẹp)địihỏi lốiđi chung này phảiởvị trí hợp lý với chiềurộng,chiều dài, chiều cao, cấutạo thích hợpcủa bất độngsản; quyền thốt nước thảiđược thựchiện trên cơ sở có đườngcống, rãnh dẫn nước có quy cách phù hợpvới yêu cầu của các bên và đượcđặt ởvị trí thích hợp;...Nói chung, các điều kiện vật chất cần thiết cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phải được xác địnhmột cách chặtchẽ và chính xác để tránh những tranhchấp đángtiếc cóthể phát sinh. Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người phải được thực hiện trong những điều kiện vật chất ổn định. Không giống như chủ sở hữu bất độngsản bị vây
bọc, chủ sở hữubấtđộngsản có quyền về lốiđi qua bất độngsảnliền kề do sự tác động của con người khơng đương nhiên có quyền sửa đổi lối đi qua cho phù hợp với cơng dụng của bất độngsản của mình. Bởi vậy, mỗi khi muốnsửađổi vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi qua, người có quyền về lối đi qua do sự tác động của con người nhất