5 .V ật sở hữu được và vật không sở hữu được
1. RANH GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cọc mốc
Chủ sở hữu bất động sản có quyền dựng cọc mốc để xác định ranh giới bất độngsản của mình trước người thứ ba, nhất là trước chủ sở hữu bất động sản liền kề. Tuy nhiên, chủ sở hữubấtđộngsảnliềnkềchỉđược dựngcộtmốc trên phầnđấtthuộc quyền sử dụng của mình nếu việc dựng cột mốc là ý kiến của một bên (BLDS Điều 266 khoản 1). Trong trường hợp này, cọc mốc thuộc quyền sở hữu riêng của người dựng. Nếu cọcmốc do một bên tạo nên trên ranh giới và đượcchủ sởhữubất động sản liền kề đồng ý, thì mốcgiới ngăn cách đó là của chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừtrường hợp có thoảthuận khác (Điều 266 khoản 1 đoạn 2). Nhữngngười sử dụng đất liền kề cũng có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cọc mốc trên ranh giớiđể làm mốcgiới ngăn cách giữacác bất độngsản(Điều 266 khoản 1 đoạn 1) và cả về chi phí dựng cọc mốc đó; trong trường hợp này, cọc mốc thuộc sở hữu chung của nhữngngườiđó (cùng điềuluật).
1.2.Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao
Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao khơng chỉ có tác dụng xác định ranh giới bất động sản, bao bọc bất động sản, mà cịn là hình thức phân lập bất động sản, nhằm khẳng định nguyên tắc mỗi người có quyền sở hữu. Đối với tài sản của mình phân biệt với các bất động sản thuộc về những người khác nằm ngoài phạm vi hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao đó. Quyền dựng hàng rào, bờ bao hoặc đào hào, rãnh, kênh, mương là một quyền năng không tuyệt đối: một mặt, người xây dựng phải tôn trọng những giới hạn do pháp luật quy định về quy hoạch đôthị, thẩm mỹ chung ... và các quyềnsử dụnghạn chếbất động sản liền kề của người láng giềng, nhất là quyền sử dụng lối đi qua, quyền có tầm nhìn, quyền cấp, thốt nước, tưới nước, tiêu nước; mặt khác, người xây dựng không được phép lạmdụng quyền xây dựngcủa mình, gây thiệthại cho người khác. Hàng rào, hào, rãnh, kênh mương,bờ bao có thểthuộcquyền sở hữu riêng của mộtngười, nhưngcũng có thể là của chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Các tài sản này chịu sự chi phối của cùng một chế độ pháp lý áp dụngđốivới vách tườngngăn cách các bất độngsản.
1.3. Vách tường ngăn cách các bất động sản
Vách tường ngăn cách các bất động sản, một khi thuộc sở hữu riêng của một người, sẽ do người đó bảo quản bằng chi phí của riêng mình; người sử dụng nhờ vách tường của người khác không phải trả các chi phí đó. Đổi lại, người có vách tường riêng có trọn quyền sở hữu đối với vách tường đó, trong chừng mực tôn trọng các quy định của pháp luật về quy hoạch đôthị và quyềnsử dụng hạnchếcủangười láng giềng đốivớibấtđộngsảnliền kề.
1.3.1.Xác lậpquyền sởhữu chung
- Theo thoả thuận - Thơng thường các chủsởhữu bấtđộng sảnliền kề có thể thoả thuận về việc xây dựng vách tường chung bằng chi phí do các bên đóng góp. Cũng có trường hợp vách tường do một bên xây dựng, sau đó lại đượcchuyển nhượng một phần cho bên lận cận khi bên này xây dựng nhà của mình hoặc một bên sửdụng nhờ vách tường của bên kia trong mộtthời gian rồiđược bên kia chuyển nhượngmột phầnquyềnđốivới vách tườngđó...
- Theo khoản 1 Điều 266 BLDS - Khi chủ sở hữu bất động sản liền kề xây dựng một vách tường ngăn cách bất động sản của mình với bất động sản lân cận bằng chi phí của mình, trên ranh giới giữa hai bấtđộng sản và đãđược chủ sở hữubất độngsản lân cận đồng ý thì vách tường được xây dựng trong trường hợp này thuộc sở hữu chung của hai bên. Tất nhiên, hai bên có thể thoả thuận về việc cùng bỏ tiền để xây dựng vách tường; nhưng nếu khơng có thoảthuận gì đặcbiệt, thì chủsởhữubấtđộng sản lân cậnđương nhiên có quyềnsở hữuchung đối với vách tườngngăn, dù có thểđã khơng góp chi phí xây dựng váchngănđó.
- Theo thời hiệu - Theo BLDS Điều 247 khoản 1, ngườichiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, cơng khai trong thời hạn ba mươi năm đốivới bấtđộngsản, thì trở thành chủsởhữucủabất độngsảnđókểtừ ngày chiếmhữu.Điều luật này cũng được áp dụng để xác lập quyềnsởhữu chung đốivới vách tường ngăn cách hai bất động sảnlân cận.
1.3.2.Tính chất pháp lýcủa quyềnsởhữu chung
Sởhữu chung theo phần không thể phân chia - Đây không phải là mộtquyền sởhữu riêng kép (nếuhiểurằngmỗichủsởhữubấtđộngsảnliềnkềđều có quyền sở hữutrọn vẹnđốivới mộtnửa vách quay mặt về phía nhà của mình). Đâycũng khơng phải là quyền sở hữu chung theo phần thông thường (bởi sở hữu chung theo phần thơng thường ln có thể chấmdứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung). Cuối cùng, đây không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi: một là, phầnquyền (tương ứng vớiphần nghĩa vụ) củamỗi chủ sởhữu chung có thể được xác định về số lượng; hai là, mỗi chủsởhữu chung có thểchuyển nhượng phần quyền sở hữu của mình đối với vách tường chung (như khi bán nhà) mà khơng cần có sự ưng thuận của chủ sở hữu chung còn lại. Có thể nhận thấy những nét tương đồng rấtcơ bản giữa quyền sở hữu vách tường chung và quyền sở hữu các phần chung trong nhà chung cư. Ta gọiđây là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
1.3.3. Quyềnvà nghĩa vụ củachủ sở hữu chung
Quyền sử dụng - Luật viết hiện hành khơng có quy định chi tiết về quyền sử dụng củachủ sởhữu chung đối với vách tường chung, ngoài quy định vềviệc cấmtrổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề (BLDS Điều 266 khoản 2). Thông thường, theo tập quán, chủ sở hữu chung có quyền sửdụng riêng đối vớimặtvách tường chung phía bên mình, với điều kiệnviệc sử dụng khơng ảnh hưởng một cách khơng bình thường đến chất liệu và tuổi thọ của tàisản chung.
Nghĩavụ bảoquản, sửa chữa, xây dựng lại - Chủsở hữu chung có nghĩavụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại vách tường chung tương ứng với phần quyền của mình. Đây là nghĩavụ gắn liềnvới quyền sởhữu chung về tài sản; bởi vậy, nếu quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề được chuyển cho người khác, thì chủ sở hữu mới tiếp nhận các nghĩa vụ này một cách đương nhiên. Và trong trường hợp nếu một bên đã thực hiện trọn cơng việc bằng chi phí của mình, thì có quyền u cầu bên kia hồn lại cho mình phần đóng góp của họ,nhưmột chủ nợ khơng có bảo đảm.
1.4.Xây dựng, trồng cây, mở lỗ thơng khí, khesáng và tầm nhìn
1.4.1. Xây dựng
Theo BLDS Điều 267 khoản 1, khi xây dựng cơng trình, chủsởhữu cơng trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luậtvề xây dựng quy định và không được xâm phạm đếnquyền,lợi ích hợp pháp củachủ sở hữubấtđộngsản liềnkề và chung quanh. Đây là các quy phạm mang tính nguyên tắc.
Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với cơng trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ sở hữu cơng trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu các bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS Điều 267 khoản 2). Khi xây dựng cơng trình vệ sinh, kho chứa hố chấtđộc hại và các cơng trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốcgiớimộtkhoảng cách và ởvị trí hợp lý, phảibảo đảmvệ sinh, an tồn và khơng làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu liền kề và xung quanh (BLDS Điều 267 khoản 3). Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các cơng trình xây dựng liền kề, chủ sở hữu cơng trình phải thi cơng cách mốcgiới mộtkhoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định (Điều 268); trong trường hợp cơng trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn của bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ cơng trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất độngsảnliền kề và xung quanh thì phảibồithường (Điều 268).
1.4.2. Trồng cây
Theo BLDS Điều 265 khoản 2 đoạn 2, ngườisửdụngđất chỉđược trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn khơng đúngluật, hoặc khi cây cối, cơng trình xây dựng có nguy cơ sập đổ,luậtviết ln xác địnhrằngnghĩavụsửachữa,dỡbỏ, phá dỡ cơng trình xây dựng khơng đúng luật hoặc có nguy cơ sập đổ, cũng như nghĩa vụ chặt bỏ cây cối trong những hoàn cảnhtươngtự, là nghĩa vụcủachủsởhữu (BLDS Điều 266 khoản 1 đoạn 2; Điều 272 đoạn 1).
1.4.3.Lỗ thơng khí, khe sáng
Lỗ thơng khí là khoảng trống trên vách tường để thơng thống phần bên trong vật kiến trúc. Khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc dụng thơng thống. Luật hiện hành có quy định liên quan đến lỗ thơng khí tại BLDS Điều 266 khoản 2, nhưng chưa có quy định về khe sáng. Có thể dựa vào nguyên tắc áp dụng tươngtự pháp luậtđểđặt các khe sáng dưới cùng mộtchế độ pháp lý như đối vớilỗ thơng khí.
Tầm nhìn là một khái niệm được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngồi, đặc biệt là được nhìn sang bất độngsản củangười láng giềng. Các phương tiện thông dụng ởViệt Nam bao gồm cửa sổ và balcon.
Luật hiện hành có một số quy định về việc trổ cửa sổ: chủ sở hữubất động sản không được trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (BLDS Điều 266 khoản 2 đoạn đầu); chủsở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và lối đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 271 khoản 1); mái che trên cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên (Điều 271 khoản 2). Trong khung cảnh của luật thực định,các cửa sổ chỉ cần được trổ theo đúng các quy định về xây dựng và nhất là bảo đảm được yêu cầu sử dụng an tồn. Luật khơng dự liệu một giới hạn nào đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và ngược lại, cũng khơng địi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các cơng trình xây dựng có tác dụng che chắnhoặchạn chếtầm nhìn đó.Luật chưa cóquy định liên quan đến các balcon.