Khái quát về ngành kinh doanh hạ tầng KCN ở SONADEZI

2.1.2.1. Sản phẩm và dịch vụ cơ bản

Ở Việt Nam, loại hình KCN, KCX chỉ mới xuất hiện từ những năm 90 của thế kỷ XX so với quá trình phát triển gần 100 năm của các khu cơng nghiệp trên thế

CHỦ SỞ HỮU

Ban Tổng Giám

đốc

Người đại diện phần vốn Cty Mẹ tại Cty con – Cty liên kết

Trường cao đẳng Cơng nghệ & Quản trị

Sonadezi

Các Phịng ban

chức năng ^{Biệt thự}

Đà Lạt

Ban kiểm sốt ^{Người quản lý} _{Cty con - Cty} liên kết

giới. Các hình thái phát triển khu cơng nghiệp thay đổi theo từng giai đoạn phát triển kinh tế khác nhau, chuyển dịch dần từ mơ hình sản xuất tập trung truyền thống sử dụng nhiều lao động sang hình thức các khu cơng nghiệp cơng nghệ cao; tạo ra nhiều giá trị thặng dư; đảm bảo các yếu tố xã hội, mơi trường hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Các sản phẩm dịch vụ của ngành kinh doanh hạ tầng KCN là cơng trình hạ tầng kỹ thuật được quy hoạch chi tiết, đồng bộ sẵn sàng cho thuê như: diện tích đất đã được phân lơ, nhà xưởng cho thuê, kho bãi, trung tâm dịch vụ, đường giao thơng nội bộ, cây xanh, hệ thống xử lý nước thải,… và các dịch vụ đi kèm như dịch vụ tư vấn, hỗ trợ đầu tư; dịch vụ nhà hàng khách sạn, cung cấp suất ăn cơng nghiệp; dịch vụ mơi trường; dịch vụ duy tu sửa chữa; … Đặc điểm của sản phẩm ngành KDHT KCN:

+ Gắn với một vị trí địa lý nhất định, khơng thể di chuyển được; đều này làm cho giá sản phẩm chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí địa lý như: gần đường giao thơng, cảng biển, nguồn nguyên liệu đầu vào phục vụ sản xuất.

+ Thời gian thực hiện hợp đồng giữa doanh nghiệp KDHT và khách hàng kéo dài, dịng đời sản phẩm dài (dự án KCN kéo dài từ 30 – 50 năm) do đĩ giá của sản phẩm cĩ tính đến yếu tố trượt giá của đồng tiền theo thời gian.

2.1.2.2. Bộ máy tổ chức kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp

Tỉnh Đồng Nai cĩ vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là tỉnh tiên phong trong lĩnh vực xây dựng và mời gọi các nhà đầu tư vào các khu cơng nghiệp. Từ việc thành lập “Nhĩm nghiên cứu xây dựng khu cơng nghiệp chế biến xuất khẩu Đồng Nai” đến việc cử cán bộ đi tham quan, học hỏi kinh nghiệm về phát triển khu cơng nghiệp của các nước như Malaysia, Thái Lan, Đài Loan, đồng thời tham khảo thêm tài liệu của thành phố Hồ Chí Minh v.v… UBND tỉnh Đồng Nai đã kịp thời quyết định thành lập Cơng ty Phát triển Khu cơng nghiệp Biên Hịa với nhiệm vụ chính là tổ chức, quy hoạch, phát triển các khu cơng nghiệp mới của tỉnh Đồng Nai. Đến nay Tổng cơng ty Phát triển KCN hoạt động kinh doanh đa lĩnh vực gồm 21 cơng ty thành viên được chia làm 04 nhĩm lĩnh vực kinh

doanh chính, trong đĩ Cơng ty mẹ đĩng vai trị chủ đạo trong lĩnh vực KDHT KCN và điều phối vốn, đầu tư tài chính, cụ thể như sau:

Hình 8: Bộ máy tổ chức KDHT KCN của Sonadezi

2.2. Phân tích mơi trường bên ngồi Tổng cơng ty SONADEZI đới với

lĩnh vực kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp

2.2.1. Phân tích mơi trường vĩ mơ

2.2.1.1. Yếu tố thể chế chính trị

Việt Nam được đánh giá là quốc gia cĩ nền thể chế chính trị ổn định do một Đảng lãnh đạo – Đảng Cộng sản Việt Nam, đang từng bước hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế thế giới, thực hiện các chính sách kinh tế hợp tác đa phương, đa lĩnh vực. Hiện nay, các doanh nghiệp FDI vẫn đánh giá Việt Nam là “điểm đến hấp dẫn” bởi sự kỳ vọng trong tương lai cùng với những nỗ lực và các chính sách điều hành của Chính phủ. Đây là tín hiệu tốt, cơ hội cho chiến lược thu hút khách hàng vào thuê đất trong KCN. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư nước ngồi đến thuê đất trong KCN do SONADEZI quản lý là do tin tưởng vào thể chế chính trị ổn định, sự tín nhiệm của khách hàng đối với SONADEZI: Cơng ty TNHH Olympus Việt Nam - một khách hàng lớn của SONADEZI - quyết định đầu tư vào Việt Nam theo lời mời tư

Cơng ty mẹ Xây dựng & kinh doanh VLXD KD nước và thiết bị ngành nước BĐS cơng nghiệp & dân dụng Dịch vụ hỗ trợ

Khu dân cư, khu đơ thị Khu cơng nghiệp Cảng, kho bãi Vận chuyển Dịch vụ

vấn từ một số cơng ty của Nhật đã hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam hay Hiệp hội cơng thương Đài Loan cĩ thời gian hoạt động được 07 nhiệm kỳ, với gần khoảng 250 hội viên trong gần 20 năm qua kể từ khi những nhà đầu tư Đài Loan đầu tiên đến hoạt động kinh doanh tại KCN của SONADEZI, và những năm 2006-2007 được ghi nhận là năm dịng đầu tư mạnh mẽ nhất đến từ Đài Loan.

2.2.1.2. Yếu tố kinh tế

Kể từ khi Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế (WTO), thực hiện hợp tác đa phương trên các lĩnh vực kinh tế, văn hĩa xã hội, ngoại giao với các nước trên thế giới với chính sách gợi mở trong thu hút nguồn vốn FDI. Theo nhận định của các chuyên gia thì dịng vốn FDI đổ vào Việt Nam năm 2010 cĩ nhiều triển vọng sáng sủa cùng với sự gia tăng lịng tin của các nhà đầu tư nước ngồi. Theo bảng xếp hạng chung Chỉ số niềm tin BCI trong báo cáo của A.T, Việt Nam đứng ở vị trí thứ 12 và trong số các nước Đơng Nam Á lọt vào Top 25 của xếp hạng Chỉ số niềm tin BCI 2010, Việt Nam đứng trên Indonesia (vị trí 21), Malaysia (vị trí 20) và Singapore (vị trí 24). Các lĩnh vực thu hút FDI vào Việt Nam phát triển mạnh trong năm tới gồm dịch vụ y tế, sản xuất hàng tiêu dùng, dịch vụ tài chính, ngành năng lượng, đặc biệt là năng lượng sạch thân thiện với mơi trường, ngành cơng nghệ cao. Nền kinh tế Việt Nam đang dần hồi phục sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 qua các gĩi kích cầu nội địa mạnh mẽ của Chính phủ, GDP năm 2010 đạt 6,78% và cũng tại kỳ họp Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Quốc hội đã thơng qua Nghị quyết phát triển kinh tế - xã hội năm 2011 với mục tiêu tổng sản phẩm trong nước tăng từ 7-7,5%. Ngồi ra, các thơng tin vĩ mơ về lãi suất, tỷ giá, chính sách tiền tệ,… trong năm 2010, các mục tiêu, chính sách Chính phủ đưa ra nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ, kiềm chế lạm phát đã phần nào tạo sự tin tưởng của nhà đầu tư. Nhận định tình hình kinh tế - xã hội cĩ nhiều thuận lợi, SONADEZI xác định lĩnh vực kinh doanh chính của cơng ty vẫn là hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN, đầu tư triển khai dự án KCN Giang Điền quy mơ 500ha và ưu tiên mời gọi, thu hút khách hàng cĩ dự án cơng nghệ cao, cơng nghệ sạch vào thuê đất. Tuy nhiên, sự thay của yếu tố kinh tế khiến cho Tổng cơng ty khơng cĩ các

chiến lược đối phĩ, phản ứng kịp với mơi trường bên ngồi; cụ thể là cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008-2009 đã tác động khơng nhỏ đến kết quả kinh doanh của cơng ty: số dự án thu hút vào KCN giảm rõ rệt, bên cạnh đĩ một số khách hàng hiện hữu như cơng ty rượu Sâmpanh Matxcơva, cơng ty TNHH Intertrade Việt Nam, Cơng ty TNHH sản xuất Đơng Nam, Cơng ty cổ phần Viko Glowin,… rơi vào tình trạng phá sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình doanh thu, thu hồi cơng nợ, lợi nhuận của Tổng cơng ty. So sánh số liệu qua ba năm 2007- 2009 như sau:

Bảng 1: Kết quả hoạt động KDHT KCN giai đoạn 2007-2009

ĐVT: Triệu đồng

Nội dung Năm 2007 Năm 2008

Tớc độ tăng 2008/ 2007 (%) Năm 2009 Tớc độ tăng 2009/ 2008 (%) Doanh thu 133.708 123.814 - 7,4 95.504 - 22,9 Lợi nhuận ^{53.597 47.475 - 11,4 34.515 - 27,3}

Tỷ suất lợi nhuận/

vốn đầu tư (%) ^{28,3 26,1 - 7,8 19,8 - 24,1}

Nguồn: Báo cáo tài chính Tổng cơng ty Phát triển KCN

Theo Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các khu cơng nghiệp ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020. Nhiệm vụ cụ thể của giai đoạn đến năm 2015:

+ Đầu tư đồng bộ để hồn thiện các khu cơng nghiệp hiện cĩ, thành lập mới một cách cĩ chọn lọc các khu cơng nghiệp với tổng diện tích tăng thêm khoảng 20.000 ha - 25.000 ha; nâng tổng diện tích các khu cơng nghiệp đến năm 2015 khoảng 65.000 ha - 70.000 ha. Phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy các khu cơng nghiệp bình quân trên tồn quốc khoảng trên 60%.

+ Cĩ các biện pháp, chính sách chuyển đổi cơ cấu các ngành cơng nghiệp trong các khu cơng nghiệp đã và đang xây dựng theo hướng hiện đại hố phù hợp với tính chất và đặc thù của các địa bàn lãnh thổ.

những khu vực tập trung các khu cơng nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm. + Tiếp tục hồn thiện cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư vào các khu cơng nghiệp, phấn đấu thu hút thêm khoảng 6.500 - 6.800 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng trên 36 - 39 tỷ USD, trong đĩ vốn đầu tư thực hiện khoảng 50%.

Thực hiện chủ trương, chính sách phát triển khu cơng nghiệp cũng như quy hoạch tổng thể vùng; Tổng cơng ty SONADEZI tiếp tục triển khai xây dựng hệ thống nhà máy xử lý nước thải, đến năm 2010 đã đảm bảo 100% các KCN do SONADEZI quản lý đều cĩ nhà máy xử lý nước thải đạt cơng suất; thực hiện Chỉ thị số 04/CT/UBND-CNN ngày 11/3/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc chấn chỉnh cơng tác phân loại, thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn thơng thường, chất thải rắn nguy hại đối với các KCN, cụm cơng nghiệp trên địa bàn tỉnh, hiện tại tỷ lệ lấp đầy hai KCN của SONADEZI bình quân đạt 43%.

Dự báo xu hướng chung cho nền kinh tế thế giới giai đoạn (2011-2015) sẽ thốt ra khỏi cuộc khủng hoảng, tiếp tục phục hồi và phát triển. Việt Nam với sự ổn định về chính trị - xã hội; mục tiêu tái cơ cấu trong nội bộ nền kinh tế; định hướng phát triển hiệu quả, bền vững sẽ tạo cơ hội cho việc thúc đẩy thương mại và thu hút đầu tư nước ngồi. Riêng tỉnh Đồng Nai thuộc vùng kinh tế Đơng Nam Bộ được xem là một trong những địa phương phát triển năng động nhất với tốc độ tăng trưởng GDP dự kiến 13-14%/năm. Kế hoạch 05 năm (2011-2015) thu hút đầu tư nước ngồi khoảng 7.000-8.000 triệu USD.

Ngồi ra, tỉnh cũng sẽ cĩ định hướng thu hút đầu tư cĩ chọn lọc theo hướng ưu tiên thu hút các dự án kỹ thuật cao, các dự án thân thiện mơi trường, tạo ra sản phẩm cĩ giá trị gia tăng cao, đồng thời với việc tạo lập thương hiệu sản phẩm cơng nghiệp. Trong giai đoạn 2011-2015, kêu gọi đầu tư theo hướng khơng đặt nặng số lượng dự án mà quan trọng là nâng cao chất lượng dự án đầu tư vào các khu cơng nghiệp. Tập trung đầu tư hình thành khu cơng nghiệp cơng nghệ cao, khu cơng nơng nghiệp, khu cơng nghệ cao chuyên ngành cơng nghệ sinh học để tạo điều kiện thu hút các dự án theo định hướng ưu tiên nĩi trên. Năm 2011 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội 5 năm giai đoạn 2011-2015 của tỉnh Đồng Nai, trong

đĩ quan trọng nhất là việc thực hiện các mục tiêu để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển các KCN bền vững; từng bước đưa tỉnh Đồng Nai trở thành một tỉnh cơng nghiệp, phù hợp với hướng đi chung của nền kinh tế Việt Nam. Do đĩ, trong tương lai Tổng Cơng ty SONADEZI hướng đến việc xây dựng một hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đồng bộ, cung cấp các loại hình dịch vụ phục vụ KCN; quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững, bảo vệ mơi trường. Đây là vấn đề luơn đồng hành với SONADEZI trong suốt quá trình tồn tại và phát triển.

2.2.1.3. Yếu tố văn hĩa - xã hội

Khách hàng của SONADEZI đến từ rất nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ khác nhau nhưng chủ yếu tập trung ở khu vực Châu Á, cĩ phong tục tập quán trong sinh hoạt và giao tiếp tương đồng với Việt Nam. Nhìn chung, yếu tố văn hĩa – xã hội ảnh hưởng khơng nhiều đến hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN của Tổng cơng ty, yếu tố này thường được vận dụng trong quá trình giao tiếp, đàm phán với khách hàng; trong khâu nghiên cứu & phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ KCN nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu làm việc, sinh hoạt của từng nhĩm đối tượng khách hàng khi vào thuê đất trong KCN và đặc biệt liên quan đến trình độ, khả năng giao tiếp bằng ngoại ngữ của nhân viên bán hàng.

2.2.1.4. Yếu tố cơng nghệ

Khơng như các cơng ty kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất sản phẩm, các linh kiện điện tử khi mà yếu tố cơng nghệ là mối quan tâm hàng đầu, yếu tố cơng nghệ trong ngành thể hiện trong việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin hiện đại, cĩ cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, đồng bộ đảm bảo tính thống nhất với mặt bằng quy hoạch chung tồn khu vực; hệ thống giao thơng, đường điện đáp ứng được trọng tải lớn.

Bên cạnh đĩ, yếu tố cơng nghệ trong lĩnh vực mơi trường cần được quan tâm trong cơng tác xây dựng nhà máy xử lý nước thải đảm bảo tiêu chuẩn về xử lý nước thải theo TCVN 5945:1995 (nước thải cơng nghiệp – tiêu chuẩn cơng nghiệp) do Bộ Khoa học Cơng nghệ và Mơi trường ban hành. Đồng thời áp dụng đầy đủ các quy trình kiểm tra chất lượng về xây dựng cơ bản, quy trình quản lý, quy trình giám sát, xử lý về mơi trường theo các tiêu chuẩn quốc tế, được Chứng nhận bởi hệ thống

quản lý chất lượng đạt theo tiêu chuẩn ISO vào năm 2005.

KCN Giang Điền được thiết kế với nhiều điểm ưu việt hơn so với các KCN trước đây của SONADEZI: bên cạnh cơ sở hạ tầng thiết yếu, KCN bố trí khu vực trung tâm điều hành dịch vụ bao gồm văn phịng điều hành, quản lý, hải quan, thuế, ngân hàng, bưu điện, trung tâm giới thiệu việc làm, cơ sở nghiên cứu đào tạo, nhà trưng bày giới thiệu sản phẩm, hội trường câu lạc bộ, nhà ăn và các dịch vụ khác. Tính chất của khu cơng nghiệp là quan tâm đến yếu tố mơi trường: KCN được quy hoạch là KCN đa ngành, ưu tiên mời gọi các dự án đầu tư cĩ ngành nghề sử dụng cơng nghệ cao, cơng nghệ hiện đại, ít ơ nhiễm mơi trường, được thiết kế đảm bảo cây xanh, thảm thực vật, hệ thống xử lý nước thải, chất thải; KCN kết hợp với các vệ tinh xung quanh như Khu du lịch sinh thái Giang Điền, Khu dân cư đơ thị Giang Điền nhằm gia tăng tiện ích cho nhà đầu tư.

Như vậy, yếu tố cơng nghệ địi hỏi SONADEZI phải đầu tư nhiều về vốn, kinh nghiệm, tổ chức triển khai đồng bộ các dự án liên kết, hỗ trợ nhau nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng và khai thác lợi ích tiềm năng. Nguồn vốn đầu tư của Tổng cơng ty tăng dần qua các năm:

Bảng 2: Nguồn vớn chủ sở hữu giai đoạn 2006-2010

ĐVT: Triệu đồng

STT Nội dung ^Năm

2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 1 Nguồn vốn CSH 994.221 1.286.899 2.117.83 9 2.340.519 2.878.840 2 Tổng tài sản 3.499.596 4.279.388 5.038.31 1 5.875.467 6.756.787 Tương ứng với tốc độ tăng hằng năm (%)

1 Nguồn vốn CSH - 129 165 111 123

2 Tổng tài sản - 122 118 117 115

Nguồn: Báo cáo tài chính Tổng cơng ty Phát triển KCN