Hoạt động đầu tư khai thác và kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản với loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh là các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp và được xem là một lĩnh vực nhỏ thuộc ngành kinh doanh bất động sản gọi chung là bất động sản cơng nghiệp. Bất động sản cơng nghiệp bao gồm các dự án đầu tư xây dựng khu cơng nghiệp, nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phịng cho thuê, khu đơ thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất cơng nghiệp.
Số lượng các doanh nghiệp hoạt động trong ngành ít, khoảng trên dưới 200 doanh nghiệp cĩ quy mơ, tầm ảnh hưởng đến nền kinh tế. Khu cơng nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất cơng nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp; sự lớn mạnh của các khu cơng nghiệp tác động mạnh đến đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời là chiến lược để thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố nền kinh tế cả nước nĩi chung và của địa phương nĩi riêng. Các doanh nghiệp trong ngành đa số là những tập đồn, tổng cơng ty lớn kinh doanh trong cùng lĩnh vực bất động sản: thiết kế, thi cơng xây dựng, mua bán, cho thuê các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản.
1.2. Cơ sở lý luận về chiến lược cạnh tranh cho ngành kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp
1.2.1. Tổng quan về cạnh tranh và chiến lược cạnh tranh
1.2.1.1. Cạnh tranh
Thuật ngữ “Cạnh tranh” được sử dụng rất phổ biến trong nhiều lĩnh vực như kinh tế, chính trị, quân sự; trong cả lĩnh vực văn hĩa, xã hội, thể thao;... Khái niệm này được sử dụng cho cả phạm vi doanh nghiệp, ngành, phạm vi quốc gia hoặc khu vực liên quốc gia. Do đĩ, cạnh tranh được nhìn nhận, xem xét ở nhiều gĩc độ khác nhau tùy thuộc vào ý định và hướng tiếp cận của các chủ thể. Với tư cách là động lực nội tại trong mỗi một chủ thể kinh doanh, cạnh tranh được cuốn Black’ Law Dictionary diễn tả là “sự nỗ lực hoặc hành vi của hai hay nhiều thương nhân nhằm tranh giành những lợi ích giống nhau từ chủ thể thứ ba”. Theo Michael E. Porter thì: Cạnh tranh là giành lấy thị phần. Bản chất của cạnh tranh là tìm kiếm lợi nhuận, là khoản lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trung bình mà doanh nghiệp đang cĩ. Kết quả quá trình cạnh tranh là sự bình quân hĩa lợi nhuận trong ngành theo chiều hướng cải thiện sâu dẫn đến hệ quả giá cả cĩ thể giảm đi.
Cĩ thể hiểu một cách đơn giản theo cách tiếp cận Cạnh tranh trong kinh tế giữa các doanh nghiệp cùng trên một thị trường liên quan là việc sử dụng cĩ hiệu quả nhất các nguồn lực, các cơ hội của doanh nghiệp để tranh giành lợi ích (lợi nhuận) hay cơ hội; giành lấy thị phần trước các doanh nghiệp khác (đối thủ cạnh tranh) trên thị trường, bảo đảm cho doanh nghiệp phát triển nhanh chĩng và bền vững.
Những đặc trưng cơ bản của cạnh tranh
Một là, cạnh tranh là hiện tượng xã hội diễn ra giữa các chủ thể kinh doanh. Hai là, về mặt hình thức, cạnh tranh là sự ganh đua, sự kình địch giữa các doanh nghiệp. Nĩi cách khác, cạnh tranh suy cho cùng là phương thức giải quyết mâu thuẫn về lợi ích tiềm năng giữa các nhà kinh doanh với vai trị quyết định của người tiêu dùng.
Ba là, mục đích của các doanh nghiệp tham gia cạnh tranh là cùng tranh giành thị trường mua hoặc bán sản phẩm.
1.2.1.2. Chiến lược cạnh tranh
Khái niệm “chiến lược” được sử dụng đầu tiên trong lĩnh vực quân sự, chính trị. Đến những năm 50, 60 cuả thế kỷ XX khái niệm chiến chiến lược được sử dụng rộng rãi ở nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý nhà nước hay quản lý doanh nghiệp. Chiến lược cung cấp một tầm nhìn của một quá trình phát triển mong muốn và các giải pháp tổng thể để tiến hành; chiến lược hướng dẫn các nhà hoạch định chính sách trong việc huy động và phân bổ các nguồn lực.
Một doanh nghiệp cần chiến lược khi doanh nghiệp đĩ cĩ các đối thủ cạnh tranh và cần những cơng cụ làm khác biệt khả năng cạnh tranh. Robert Allio đưa ra định nghĩa: “Chiến lược là nghệ thuật triển khai các nguồn lực hướng tới các cơ hội thị trường theo cách phân biệt doanh nghiệp với các đối thủ cạnh tranh.” Như vậy, để trở nên tốt hơn và đánh bại sự cạnh tranh là trọng tâm của khái niệm chiến lược; Và được hiểu đơn giản: chiến lược là cách mà cơng ty trên thực tế cạnh tranh như thế nào? Michael E. Porter, trong tác phẩm kinh điển “Chiến lược cạnh tranh” của mình đã mơ tả “Chiến lược cạnh tranh là sự kết hợp của các mục tiêu mà doanh nghiệp đang hướng tới và những phương tiện (chính sách) mà nĩ sử dụng để thực hiện các mục tiêu”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa các chiến lược của một doanh nghiệp hoạt độngđa lĩnh vựcđa lĩnh vực đa lĩnh vực
Đối với các cơng ty hoạt động đa ngành nghề, được tổ chức phức tạp, thường hoạch định theo ba cấp độ sau: cấp cơng ty, cấp ngành và cấp chức năng.
- Chiến lược cấp cơng ty: là một chiến lược tổng thể do bộ phận quản lý cao nhất vạch ra nhằm nắm bắt được những mối quan tâm và hoạt động trong một tổ chức cơng ty. Nhìn chung, nĩ bao gồm những quyết định về thơng báo sứ mệnh của cơng ty: viễn cảnh của những nhà quản lý về cách thức mà cơng ty sẽ cạnh tranh trong tương lai; quyết định chiến lược phát triển cơng ty, bao gồm hiệu quả kinh
doanh, liên doanh liên kết hay xố bỏ cơng ty; xác định tổ chức nên hoạt động trong những lĩnh vực nào? mục tiêu và kỳ vọng của mỗi lĩnh vực đĩ, phân phối lại các nguồn lực giữa các ngành kinh doanh;…
- Chiến lược cấp ngành (cấp đơn vị kinh doanh):xác định cách thức từng đơn vị kinh doanh cạnh tranh trong ngành (lĩnh vực) của nĩ. Đặc biệt quan trọng là phát triển các chiến lược liên quan đến việc xác định vị trí của thị trường - sản phẩm và thiết lập các lợi thế cạnh tranh của từng đơn vị ngành. Các câu hỏi thường đặt ra ở đây là: lĩnh vực này của tổ chức cĩ vị trí nào trong mơi trường hoạt động của nĩ? Đưa ra những sản phẩm/ dịch vụ nào, thị trường nào? Nguồn lực phục vụ cho việc tạo ra lợi thế cạnh tranh (ví dụ như dẫn đầu về chi phí thấp, chiến lược khác biệt hoặc chiến lược tập trung); phân bổ nguồn lực cho từng chức năng hoặc đối với mỗi dịng sản phẩm;… Trong tổ chức, đơn vị ngành hoạt động tương đối độc lập với nhau và cĩ chiến lược riêng cho mình, nhưng đặt trong sự thống nhất với chiến lược tổng thể của tổ chức.
- Chiến lược cấp chức năng: nhằm đảm bảo năng lực hoạt động của tổ chức, tập trung hỗ trợ cho chiến lược cấp cơng ty và chiến lược cấp ngành. Ở cấp này, chiến lược bao gồm tất cả các hoạt động chức năng của một tổ chức (Vận hành, tài chính, marketing, nghiên cứu và phát triển, nguồn nhân lực). Vai trị quan trọng của chiến lược cấp chức năng là để hỗ trợ, tạo ra một lược đồ, cách thức quản lý nhằm đạt được các mục tiêu đặt ra đối với lĩnh vực kinh doanh ngành.
Mối quan hệ theo chiều dọc giữa 03 cấp độ chiến lược trên được xem xét trên hai tiến trình đĩng gĩp vào việc ra quyết định của tổ chức: từ trên xuống và từ dưới lên trên, và cũng cĩ mối quan hệ theo chiều ngang giữa các cấp đơn vị kinh doanh và giữa các cấp chức năng khác nhau nhằm chỉ dẫn và đưa ra cách thức để đạt được sự phối hợp linh hoạt cho tồn bộ tổ chức.
1.2.3. Nội dung cơ bản của chiến lược cạnh tranh cho ngành kinh doanhhạ tầng khu cơng nghiệphạ tầng khu cơng nghiệp hạ tầng khu cơng nghiệp
Theo luận điểm đã trình bày ở trên, chiến lược cạnh tranh cho ngành kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp sẽ chủ yếu xoay quanh vấn đề cạnh tranh trong
ngành về thị trường, sản phẩm dựa trên tiềm lực qua việc xác định điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp trong mối liên quan với đặc trưng thị trường và tiềm lực tương ứng của đối thủ cạnh tranh. Một chiến lược cạnh tranh cho KDHT KCN chủ yếu bao gồm bốn nội dung cơ bản sau:
1. Sứmệnh và tầm nhìn chiến lược. 2. Mục tiêu chiến lược.
3. Các phương thức chiến lược cạnh tranh.
4. Các chiến lượcchức năng cơ bản hỗ trợ chiến lược cạnh tranh.
1.2.3.1. Sứ mệnh và tầm nhìn chiến lược
Phát biểu sứ mệnh là thơng điệp thể hiện phần giá trị cốt lõi của sản phẩm hoặc của doanh nghiệp đối với thị trường mục tiêu. Nĩ diễn đạt những đĩng gĩp, phương châm kinh doanh và những cam kết; vị trí của sản phẩm/ doanh nghiệp. Phát biểu tầm nhìn nêu lên sự cần thiết của những cải tiến mang tính sống cịn của sản phẩm hoặc của doanh nghiệp đối với thị trường mục tiêu, nĩ tạo ra niềm tin và nhắm đến mục tiêu biến điều khơng thể thành cĩ thể. Sứ mệnh và tầm nhìn chiến lược cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh hạ tầng KCN phải phù hợp với định hướng, quy hoạch tổng thể của một quốc gia về mơ hình phát triển bền vững KCN, tác động lan tỏa của các KCN đối với hoạt động kinh tế, xã hội và mơi trường; vấn đề thu hút vốn đầu tư nước ngồi; định hướng phát triển ngành cơng nghiệp; … mang tính đặc thù, khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác vì đây là đầu mối để Nhà nước thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội. Vì vậy nĩ khơng chỉ thể hiện lợi ích của bản thân doanh nghiệp mà cịn thể hiện trách nhiệm với cộng đồng, thể hiện phương hướng cạnh tranh về yếu tố thị trường, sản phẩm - dịch vụ cung cấp và cĩ tính chiến lược lâu dài.
Từ việc phát biểu Sứ mệnh và tầm nhìn chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh hạ tầng KCN hình thành nên các kế hoạch chiến lược chi tiết và các kế hoạch tác nghiệp được cụ thể hĩa thành những những chương trình hành động nhằm đảm bảo mọi người hiểu về mục tiêu, cách thức tiến hành,
xác định rõ trách nhiệm để đạt được những kết quả dự kiến.
1.2.3.2. Mục tiêu chiến lược
Mục tiêu là những kết quả kỳ vọng, là những thành quả mà tổ chức/ doanh nghiệp muốn đạt được trong tương lai. Mục tiêu phản ánh trạng thái mong đợi cĩ thể thực hiện và cần phải thực hiện tại một thời điểm hoặc sau một thời gian nhất định.
Nội dung của mục tiêu chiến lược cạnh tranh cho ngành kinh doanh hạ tầng KCN: - Phù hợp với định hướng, chiến lược phát triển các khu cơng nghiệp của quốc gia và của địa phương.
- Cung cấp sản phẩm như thế nào để thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng; quyết định sản phẩm sẽ là hồn tồn mới hay kinh doanh sản phẩm đã cĩ trên thị trường. Do sản phẩm của ngành KDHT KCN (cụ thể là hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong KCN và các dịch vụ đi kèm) cĩ những đặc điểm riêng, khác biệt so với các sản phẩm hàng hĩa thơng thường nên nội dung của việc lựa chọn, cung cấp sản phẩm nhằm cạnh tranh trên thị trường bao gồm:
+ Định hình sản phẩm: qua chất lượng, sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật; vị trí địa lý, sự tiện ích của KCN; các dịch vụ đi kèm trong KCN.
+ Xác định giá sản phẩm.
+ Cách thức tiêu thụ sản phẩm: tăng khả năng thu hút khách hàng vào thuê đất trong KCN qua việc lơi kéo sự quan tâm của khách hàng đến KCN của doanh nghiệp; cải thiện vị trí, hình ảnh của doanh nghiệp trên thị trường qua thương hiệu, uy tín, văn hĩa doanh nghiệp; đảm bảo thực hiện đầy đủ các cam kết nhằm tạo sự tin tưởng của khách hàng; mở rộng quan hệ đầu tư kinh doanh với các đối tác trên thị trường.
- Quyết định về thị trường mục tiêu để hướng các hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN vào đĩ. Muốn vậy cơng ty phải chia khách hàng thành từng nhĩm dựa trên sự khác biệt về vị trí địa lý: các quốc gia Châu Âu, các nước Đơng Nam Á, các nước thuộc Châu Mỹ, … hay theo ngành nghề kinh doanh, theo tổng số vốn đầu tư của dự án của các doanh nghiệp đầu tư vào KCN, được gọi là quá trình phân đoạn thị trường. Tương ứng với mỗi phân đoạn thị trường cụ thể cơng ty sẽ cĩ những
quyết định thích hợp.
1.2.3.3. Các phương thức chiến lược cạnh tranh
Theo Michael E. Porter, giáo sư trường Đại học Harvard Business và cộng sự khi phân tích chiến lược cạnh tranh, cạnh tranh trong ngành bắt đầu bởi 05 nhân tố:
(1) Sự đe dọa của những người mới gia nhập ngành. (2) Sự đe dọa của những sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế. (3) Vị thế thuận lợi của những người cung cấp.
(4) Vị thế thuận lợi của những người mua.
(5) Sự cạnh tranh giữa những doanh nghiệp hiện tại.
Để đối phĩ với 05 nhân tố ở trên thì chiến lược cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh hạ tầng KCN cĩ thể sử dụng một trong ba kiểu chiến lược sau:
+ Chiến lược chi phí thấp nhất: doanh nghiệp phải làm sao đạt được mức tổng chi phí (sản xuất, điều hành) thấp nhất trong ngành thơng qua một nhĩm những chính sách cĩ tính chức năng nhằm vào mục tiêu cơ bản này. Đối với lĩnh vực KDHT KCN nếu muốn giảm thiểu chi phí đến mức thấp nhất địi hỏi phải áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ở các khâu thực hiện dự án, khâu quản lý; sử dụng cơng nghệ tiên tiến, ít tiêu hao nguyên nhiên liệu; theo đuổi mục tiêu giảm phí tổn từ kinh nghiệm, kiểm sốt tốt chi phí đầu vào. Phí tổn thấp sẽ đem lại cho cơng ty lợi nhuận trên mức trung bình mặc dù trong ngành nghề ấy đã cĩ sự hiện diện của các tác động cạnh tranh mạnh mẽ, nhằm bảo vệ cơng ty trong sự đối đầu với các đối thủ cạnh tranh khác.
Để đạt được một vị thế cĩ tổng chi phí thấp đối với các cơng ty KDHT KCN thường địi hỏi doanh nghiệp trước hết phải mạnh về vốn và cĩ một thị phần tương đối lớn; ngồi ra doanh nghiệp cịn cĩ những thuận lợi, ưu thế khác như: vị trí đắc địa của khu cơng nghiệp, cĩ được các chính sách ưu đãi, cĩ thâm niên trong hoạt động kinh doanh hạ tầng, … Tuy nhiên, phương án chiến lược chi phí thấp nhất cũng đối mặt với những nguy cơ như:
Sự thay đổi khơng ngừng của yếu tố cơng nghệ.
Việc bắt chước của những đối thủ mới, đối thủ theo sau.
dẫn” khách hàng.
Khơng tập trung phát huy yếu tố về sản phẩm KCN hoặc hoạt động marketing.
+ Chiến lược tạo sự khác biệt: Mục tiêu của doanh nghiệp theo đuổi chiến lược này là đạt được lợi thế cạnh tranh thơng qua việc tạo ra sản phẩm được xem là duy nhất, độc đáo đối với khách hàng, thỏa mãn nhu cầu khách hàng bằng cách thức mà các đối thủ cạnh tranh khơng thể cĩ bằng việc sử dụng những lợi thế nổi bật của doanh nghiệp: cơng nghệ tốt hơn; dịch vụ tốt hơn; uy tín, hình ảnh, sự chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN; … Chiến lược này giúp cho cơng ty khơng bị ảnh hưởng nhiều bởi sự đối đầu cạnh tranh nhờ vào sự trung thành với nhãn hiệu của khách hàng, do đĩ mà khách hàng khơng quan tâm đến yếu tố giá cả. Một số mơ hình cĩ thể vận dụng:
Khác biệt hĩa ở một chừng mực nào đĩ để nhu cầu đạt được ở mức tối thiểu cần cĩ.