chớnh tại một số nước (chủ yếu là Trung Quốc, do Trung Quốc cú nhiều đặc
điểm về sở hữu đất đai gần tương tự Việt Nam)
* Tại hầu hết cỏc nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hỡnh thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhõn, trong đú sở hữu tư nhõn là chủ yếu.
Tuy chế độ sở hữu cú khỏc nhau nhưng ở tất cả cỏc quốc gia đều xỏc định vai trũ quan trọng của đất đai đối với việc phỏt triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ớch chung của tồn xó hội; việc xõy dựng cỏc chớnh sỏch tài chớnh đối với đất đai cũng xuất phỏt từ mục tiờu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ ỏp dụng cỏc hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị QSDĐ, cỏc loại thuế liờn quan đến đất cho phự hợp để điều tiết vào thu nhập của cỏc đối tượng sử dụng đất.
Tại Đài Loan, cỏc loại thuế đất là cụng cụ chớnh của Nhà nước để động viờn cỏc khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đõy cũng là biện phỏp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khớch, hạn chế hoặc hỗ trợ cỏc ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan ỏp dụng cỏc loại thuế suất khỏc nhau; vớ dụ như đối với đất canh tỏc thỡ ỏp dụng thuế sử dụng đất nụng nghiệp với thuế suất thấp, cỏc loại đất khỏc sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đú cũng cú mức thuế suất ưu đói đối với cỏc lĩnh vực khuyến khớch đầu tư. Đối với cỏc hoạt động mua bỏn đất cú phỏt sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giỏ trị tăng thờm. Với cỏc loại thuế điều tiết từ đất
đai như trờn thỡ hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đỏng kể trong tổng thu ngõn sỏch của Đài Loan.
Tại Thỏi Lan, trước đõy Nhà nước ỏp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khớch mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đó bỏ thuế đất.
Nhật Bản hiện tại đang ỏp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trờn giỏ trị đất, đồng thời cũng ỏp dụng thuế thu nhập đỏnh vào thu nhập phỏt sinh từ mua bỏn nhà đất.
Tương tự như vậy, ở cỏc nước chõu Âu như Đức, Thụy Điển, Phỏp cũng đều ỏp dụng hỡnh thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bỏn đất để vừa quản lý quỏ trỡnh sử dụng đất, vừa theo dừi được quỏ trỡnh vận động của cỏc mối quan hệ đối với đất đai. Tuy nhiờn, tại cỏc nước đang phỏt triển và chậm phỏt triển lại cú xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đớch khuyến khớch phỏt triển sản xuất nụng nghiệp.
* Quản lý và khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai tại Trung Quốc: Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dõn với hai hỡnh thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đú quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước. Đất đai ở thành thị luụn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nụng thụn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xõy dựng trờn cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất cú thời hạn cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn. Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng khụng phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định cú thu tiền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu nhà nước:
- Nhà nước cấp đất khụng thu tiền sử dụng đất cho cỏc cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phũng; đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng; đất của nụng lõm trường quốc doanh giao khoỏn cho cỏc hộ là thành viờn của nụng lõm trường;... khi cỏc đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ
khụng thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của phỏp luật. Cỏc đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, cú hiệu quả, khụng được phộp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, mang đất đi gúp vốn, thế chấp. Riờng đối với doanh nghiệp nhà nước thỡ được gúp vốn bằng giỏ trị QSDĐ và đõy là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần húa; trong trường hợp doanh nghiệp khụng sử dụng hết đất được giao thỡ cú thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bỏn đấu giỏ, đấu thầu diện tớch khụng sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định cú thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giỏ, đấu thầu, đấu giỏ QSDĐ; việc này do chớnh quyền nhõn dõn cấp tỉnh quy định. Cỏc đối tượng được giao đất theo hỡnh thức này cú quyền bỏn, cho thuờ lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ớt nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự ỏn trờn đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bỏn QSDĐ.
Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý:
- Nhà nước cấp đất khụng thu tiền sử dụng đất đối với hộ nụng dõn đó cú đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thỡ được giao khoỏn để canh tỏc cho hộ nụng dõn trong 30 năm.
- Nhà nước giao QSDĐ cú thu tiền trong trường hợp đối tượng thuờ đất là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong và ngoài tập thể, cỏc doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đớch phi nụng nghiệp. Giỏ giao đất để sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp và phi nụng nghiệp khỏc nhau và do tập thể nụng dõn quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nụng nghiệp sang phi nụng nghiệp thỡ phải được chớnh quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nụng nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể.
Đất nhận khoỏn của hộ nụng dõn được quyền chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, gúp vốn bằng giỏ trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoỏn. Đối với đất nụng nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng khụng được chuyển nhượng hoặc cho thuờ để sử dụng vào mục đớch phi nụng nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đớch cụng thỡ tập thể, cỏ nhõn sử dụng đất được đền bự, hỗ trợ và tỏi định cư.
Để khai thỏc tốt nguồn lực tài chớnh từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đó thực hiện phõn định rừ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xõy dựng khung phỏp lý tương đối hoàn thiện trờn cơ sở: xỏc định cụ thể một số mục đớch sử dụng đất khi giao đất khụng thu tiền sử dụng, cỏc mục đớch khỏc đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho cỏc mục đớch sử dụng khỏc nhau, vớ dụ như đất ở giao 70 năm, đất cụng nghiệp giao 60 năm, văn húa, giỏo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đớch thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho cỏc mục đớch trờn phải thực hiện theo hỡnh thức đấu giỏ QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối với đất Nhà nước cho thuờ thỡ thực hiện trả tiền thuờ đất hàng năm,... Từ đú đó hỡnh thành nờn một thị trường đất đai phỏt triển hoàn thiện, cụng khai, minh bạch và giỏ cả ổn định trờn cơ sở tỏch rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của cỏc tổ chức cỏ nhõn; tạo ra nguồn thu đỏng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn khụng mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Cỏc biện phỏp và quỏ trỡnh phỏt triển cụ thể là:
- Xõy dựng chớnh sỏch để hỡnh thành thị trường đất đai ổn định qua ba giai đoạn:
+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ bao cấp là sử dụng khụng phải trả tiền, sử dụng khụng cú thời hạn và khụng cú giao dịch sang sử dụng cú trả tiền, sử dụng cú thời hạn và cú giao dịch về đất đai.
+ Giai đoạn 2: Phỏt triển thị trường BĐS, trong đú chủ yếu là đất đai trở thành một biện phỏp chớnh để tạo vốn cho đầu tư phỏt triển, khụi phục và phỏt triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phỏt triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất cú hiệu quả).
+ Giai đoạn 3: xõy dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đú thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN.
- Phõn cụng, phõn cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xột duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xột duyệt dự ỏn chuyển từ đất nụng nghiệp thành đất xõy dựng, thu hồi đất, thanh tra và giỏm sỏt việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngoài ra, chớnh quyền cỏc cấp cũng tớch cực tạo điều kiện để phỏt triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phộp thành lập cỏc tổ chức định giỏ, mụi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thỡ cũng quy định rừ là đất nụng nghiệp khụng được tham gia vào thị trường).
+ Quản lý nghiờm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nụng nghiệp thành đất xõy dựng; khống chế diện tớch sử dụng đối với cỏc loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện phỏp kinh tế và hành chớnh (trờn thị trường Nhà nước cú những đặc quyền riờng mà cỏc thể nhõn khỏc khụng cú).
+ Việc cung cấp đất xõy dựng đụ thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giỏm sỏt chặt chẽ của chớnh quyền.
+ Thực hiện giao dịch cụng khai về QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ cho cỏc mục đớch kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trớ,... phải thực hiện bằng hỡnh thức đấu giỏ hoặc treo biển nhằm đảm bảo tớnh minh bạch, cụng bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bờn tự thỏa thuận, thỡ Trung Quốc cũng yờu cầu người bỏn phải cụng khai với xó hội giỏ bỏn của mỡnh;
chớnh quyền thỳc đẩy việc giao dịch đất đai cụng khai trờn thị trường, do thị trường quyết định giỏ cả. Chớnh dựa vào những biện phỏp này mà giỏ đất của chớnh quyền quy định luụn sỏt với thực tế trờn thị trường, khú thất thoỏt, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phõn tớch ở phần sau).
+ Nhà nước cụng bố cụng khai giỏ đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi cú sự biến động giỏ lớn. Trước khi định giỏ một khu đất, chớnh quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian mụi giới tiến hành đỏnh giỏ, xỏc định giỏ trị, giỏ cả của khu đất làm cơ sở cho chớnh quyền quyết định (Trung Quốc đó cú Luật Đỏnh giỏ, xỏc định giỏ trị đất đai).
Trờn cơ sở phỏp luật chung của nhà nước Trung ương, cỏc địa phương tại Trung Quốc tự xõy dựng cho mỡnh cơ chế quản lý để khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai cho cú hiệu quả nhất, phự hợp với thực tiễn địa phương.
* Kinh nghiệm khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai tại thành phố Thượng Hải:
Thượng Hải đặt mục tiờu khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai theo hướng thỳc đẩy phỏt triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường.
Việc khai thỏc nguồn lực tài chớnh thụng qua thị trường BĐS tại Thượng Hải cú vai trũ rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khỏ cao, đó trở thành một ngành trụ cột, nũng cốt của thành phố. Đồng thời, thị trường BĐS đúng vai trũ rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dõn Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố. Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chớnh quyền đỏnh giỏ chớnh là sự thay đổi về thị trường BĐS. Nhỡn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phỏt triển lành mạnh, bỡnh ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước. Khi thị trường đó ổn định, chớnh quyền Thượng Hải dần rỳt ra ngồi thị trường, thực hiện xó hội húa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đú, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần. Vốn của dõn doanh, vốn của xó hội mỗi năm
một tăng, trong đú cú vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kụng, Ma Cao) tăng mạnh. Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kụng, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so với cựng kỳ.
Tuy nhiờn, kinh nghiệm khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trỏi của việc thực hiện thụng qua thị trường BĐS. Đú là vấn đề giỏ nhà đất cao và tăng quỏ nhanh; việc này cú tỏc dụng tớch cực đối với chớnh quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xó hội thỡ lại là gỏnh nặng cho nhiều gia đỡnh cú thu nhập thấp, trung bỡnh. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đó tập trung giữ giỏ nhà được bỡnh ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đỡnh cú thu nhập từ trung bỡnh trở xuống; kết quả đến năm 2003, cú 2 vạn hộ gia đỡnh nụng dõn, với 6 vạn nhõn khẩu được nhận nhà mới, bỡnh quõn diện tớch nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liờn tục trong những năm gần đõy với tốc độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nụng nghiệp thành đất xõy dựng (1ha = 15mẫu)).
Đỏnh giỏ chung: Để khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai, việc
xõy dựng và phỏt triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đó thỳc đẩy sự phỏt triển về kinh tế và xó hội, gúp phần hồn thiện xõy dựng thể chế KTTT XHCN của Trung Quốc. Trong 10 năm vừa qua, kể cả khi bị tỏc động của khủng hoảng tài chớnh khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường BĐS ổn định. Hiện nay, thị trường BĐS cú ảnh hưởng rộng rói trong xó hội. Giỏ trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dõn. Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dõn. Riờng Thượng Hải, năm 2003 thu nhập từ đất đạt được trờn 10 tỷ NDT, chiếm 20%-30% ngõn sỏch của thành phố. Trung Quốc quy định cỏc khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xõy dựng phỏt triển cơ sở hạ tầng, khụng sử dụng cho cỏc mục đớch khỏc.