đất đai chưa được ban hành đầy đủ
Luật Đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành từ 01/7/2004 nhưng việc ban hành cỏc văn bản hướng dẫn Luật liờn quan đến khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai khỏ chậm. Cỏc chớnh sỏch như bồi thường hỗ trợ và tỏi định cư, thu tiền sử dụng đất, xỏc định giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị tài sản của doanh nghiệp khi cổ phần húa, chớnh sỏch về giỏ đất,... cuối năm 2004 mới được ban hành, cú những chớnh sỏch đến nay vẫn chưa ban hành, do vậy đó tạo ra những khoảng thời gian trống trong thực tiễn khụng cú văn bản ỏp dụng, dễ tạo ra kẽ hở để việc vận dụng tựy tiện gõy thất thu cho NSNN vỡ từ 01/7/2004, tất cả những chớnh sỏch theo Luật Đất đai 2003 khụng cũn hiệu lực thi hành, nhưng thời điểm này lại chưa cú văn bản hướng dẫn thực hiện cho Luật mới. Một số chớnh sỏch quan trọng liờn quan trực tiếp đến khai thỏc nguồn lực tài chớnh nhưng đến nay, sau hơn một năm Luật cú hiệu lực vẫn chưa được ban hành hoặc ban hành chậm dẫn đến cú những khoảng trống về chớnh sỏch, điển hỡnh là:
- Chớnh sỏch đấu giỏ QSDĐ: Mục tiờu chớnh của chớnh sỏch là để đảm bảo Nhà nước điều tiết phần giỏ trị đất tăng lờn khụng do người sử dụng đất tạo ra; thực hiện cụng bằng giữa cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất, giảm đến mức tối thiểu cơ chế xin cho trong quản lý đất đai. Dự kiến ngoại trừ một số
trường hợp đặc biệt, Nhà nước sẽ thực hiện phổ biến việc đấu giỏ QSDĐ khi giao đất cú thu tiền sử dụng đất và cho thuờ đất trong cỏc trường hợp sau:
+ Giao đất cú thu tiền sử dụng đất đầu tư xõy dựng nhà ở; đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ; đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở SXKD; sử dụng vào sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối.
+ Giao đất theo hỡnh thức khỏc nay chuyển sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất (chuyển mục đớch sử dụng đất).
+ Cơ quan đơn vị hành chớnh sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhõn dõn, tổ chức chớnh trị, tổ chức chớnh trị - xó hội; tổ chức xó hội, tổ chức xó hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp chuyển nhượng QSDĐ hoặc bỏn cụng trỡnh cựng với chuyển nhượng QSDĐ.
+ Cho thuờ đất bao gồm cả cho thuờ đất thuộc quỹ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối,...
Việc đấu giỏ QSDĐ được thực hiện bằng hỡnh thức bỏ phiếu kớn hoặc đấu giỏ cụng khai bằng lời đến khi cú người trả giỏ cao nhất.
Với những dự kiến trờn trong việc xõy dựng chớnh sỏch đấu giỏ QSDĐ, chắc chắn việc khai thỏc nguồn lực tài chớnh từ đất đai khi giao đất và cho thuờ đất sẽ cú hiệu quả hơn rất nhiều so với giao đất theo hỡnh thức chỉ định là hỡnh thức phổ biến hiện nay.
- Chớnh sỏch thu tiền thuờ đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993; Nhà nước cho thuờ đất đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nụng nghiệp vượt hạn mức; tổ chức thuờ đất để sản xuất nụng nghiệp sau ngày 1/1/1999; tổ chức (kể cả tổ chức cỏ nhõn cú vốn ĐTNN), hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất để SXKD phi nụng nghiệp, đất xõy dựng khu cụng nghiệp; đất phục vụ thăm dũ, khai thỏc
khoỏng sản. Theo Luật Đất đai năm 2003, đối tượng thuờ đất được mở rộng thờm gồm: Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong và ngoài nước sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất nụng, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối, xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh, xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ, hoạt động khoỏng sản; Nhà nước cho thuờ đất để khai thỏc vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm; đất làm mặt bằng sản xuất vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp được lựa chọn hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất, thuờ đất hoặc tự nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuờ đất, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị QSDĐ.
Nhà nước mở rộng cỏc hỡnh thức cho thuờ để tạo chủ động cho người sử dụng đất như: Cho thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm; cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian cho thuờ; được chuyển từ hỡnh thức đang thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất.
Hiện nay, đơn giỏ cho thuờ đất giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp cú vốn ĐTNN, giữa doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp khỏc cú sự phõn biệt. Cựng với quỏ trỡnh hội nhập quốc tế, nhà nước sẽ thống nhất đơn giỏ thuờ đất ỏp dụng cho cả trong nước với nước ngoài, khụng cũn phõn biệt đối xử.
Từ 01/7/2004 đến nay, cỏc địa phương rất vướng mắc trong việc cho thuờ đất vỡ chưa cú chớnh sỏch hướng dẫn trong khi chớnh sỏch cũ đó hết hiệu lực thi hành, ảnh hưởng đến mụi trường đầu tư. Do vậy, việc sớm ban hành chớnh sỏch này là hết sức cần thiết.
- Về giỏ đất: Theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP thỡ cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải ban hành giỏ đất mới và ỏp dụng từ ngày 01/01/2005 thay thế cho giỏ đất ban hành theo Nghị định 87/CP (thời gian này đó là chậm so với hiệu lực của Luật là ngày 01/7/2004). Nhưng thực tế đến ngày 01/01/2005 chỉ cú trờn 20 địa phương ban hành được giỏ đất mới
và đến thỏng 6/2005 thỡ cả 64 tỉnh thành mới hoàn thành. Như vậy trong gần một năm, nhiều địa phương vẫn ỏp dụng giỏ đất cũ (là giỏ chỉ bằng khoảng 1/3 so với giỏ đất mới ban hành) để thực hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc khoản thuế liờn quan đến đất; gõy thất thu cho NSNN.