- Vấn đề chuyển từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất (bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần, tư nhõn...) được lựa chọn hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định người sử dụng đất được quyền chuyển từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất (sử dụng ổn định lõu dài); tiền sử dụng đất phải nộp là chờnh lệch giữa giỏ đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chớnh phủ với tiền thuờ đất đó nộp cũn lại, chi phớ đền bự hỗ trợ khi thuờ đất (nếu cú).
Theo tổng hợp tại hơn 30 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương bỏo cỏo về giỏ đất đó ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP thỡ giỏ đất do địa phương đó ban hành mặc dự đó tăng phổ biến từ 240% đến
320% so với giỏ đất do địa phương ban hành trước ngày 1 thỏng 1 năm 2005 nhưng cũn thấp xa so với giỏ đất giao dịch thực tế trờn thị trường. Điều này đó dẫn đến khi người sử dụng đất chuyển từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất sẽ thu được lợi nhuận rất lớn mà khụng phải do doanh nghiệp tạo ra, thực tế khoản chờnh lệch này là khoản thất thu của NSNN (với tư cỏch là chủ sở hữu).
- Việc chuyển mục đớch sử dụng đất: tương tự như trờn, theo quy định hiện hành thỡ trong trường hợp tổ chức, cỏ nhõn đang sử dụng đất là đất phi nụng nghiệp xin chuyển mục đớch sử dụng sang làm đất ở ổn định lõu dài, đất nụng nghiệp chuyển mục đớch sử dụng sang làm đất phi nụng nghiệp hoặc đất ở (nếu phự hợp với quy hoạch) thỡ tiền sử dụng đất phải nộp là chờnh lệch giữa giỏ đất theo mục đớch sử dụng mới và giỏ đất theo mục đớch sử dụng hiện tại. Quy định này là hoàn toàn đỳng, nhưng do giỏ đất địa phương ban hành thấp nờn khi chuyển mục đớch sử dụng, khoản chờnh lệch giữa giỏ đất thực tế trờn thị trường với giỏ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành đỳng ra phải thuộc về Nhà nước nhưng lại rơi vào tỳi của cỏc tổ chức, cỏ nhõn được chuyển mục đớch sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khụng qua đấu giỏ: hiện nay, cỏc trường hợp đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng được Nhà nước giao đất theo hỡnh thức chỉ định và khụng thu tiền sử dụng đất, sau thời gian sử dụng, nhiều đơn vị đề nghị cấp cú thẩm quyền cho sử dụng vào mục đớch kinh doanh, đề nghị bỏn chỉ định nộp tiền hoặc ghi tăng vốn cho đơn vị bằng giỏ trị QSDĐ với giỏ tớnh thu tiền sử dụng đất là giỏ do UBND cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Do giỏ đất ban hành thấp nờn khi giao đất trong cỏc trường hợp này cũng sẽ gõy thất thu cho NSNN.
- Xỏc định giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị của doanh nghiệp khi cổ phần húa: hiện nay, để nõng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước đủ sức hoạt động trờn thị trường, nhất là trong giai đoạn nước ta chuẩn bị gia nhập
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Nhà nước ta đang đẩy nhanh quỏ trỡnh cổ phần húa doanh nghiệp nhà nước. Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về cổ phần húa doanh nghiệp nhà nước, bờn cạnh những việc đó đạt được thỡ cũng nảy sinh vướng mắc gõy thất thu cho NSNN trong việc xỏc định giỏ trị QSDĐ của doanh nghiệp khi cổ phần húa, cụ thể là:
Theo quy định của Nghị định 187 thỡ khi chuyển sang cổ phần húa, doanh nghiệp cú thể lựa chọn hỡnh thức thuờ đất hoặc giao đất cú thu tiền sử dụng đất, và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo giỏ do UBND tỉnh quy định tại thời điểm xin giao đất, nhưng do giỏ đất cỏc địa phương quy định hiện nay cũn thấp xa so với giỏ thị trường nờn đó dẫn đến thất thu của NSNN.
- Cơ chế xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước:
Năm 2001, Thủ tướng Chớnh phủ ban hành Quyết định số 80/2001/QĐ- TTg ngày 24/5/2001 về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trờn địc bàn Thành phố Hồ Chớ Minh (hiện nay đang nghiờn cứu để nhõn rộng trờn phạm vi cả nước). Nội dung cốt yếu của cơ chế này là để sử dụng hiệu quả hơn đất đai thuộc sở hữu nhà nước đang do cỏc cơ quan, đơn vị hành chớnh sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước sử dụng; Nhà nước cho phộp cỏc đơn vị được bỏn văn phũng, trụ sở nếu khụng cú nhu cầu sử dụng, chuyển mục đớch sử dụng từ đất cơ quan văn phũng sang cỏc đất kinh doanh,... số tiền thu được từ việc này được để lại đầu tư nõng cao năng lực sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp, xõy dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chớnh sự nghiệp.
Sau 4 năm thực hiện quyết định này đó cú 87% cỏc cơ quan, doanh nghiệp trờn địa bàn thành phố Hồ Chớ Minh thực hiện kờ khai, bỏo cỏo và để xuất phương ỏn xử lý gần 7.000 cơ sở nhà đất với tổng diện tớch là 135 triệu m2
đất và 11 triệu m2 nhà;dự kiến sau sắp xếp cú thể giành ra 1.200 cơ sở nhà đất với gần 4 triệu m2 đất và 2 triệu m2 nhà để bố trớ sử dụng vào mục đớch khỏc cú hiệu quả hơn. Đến nay đó thực hiện bỏn và cho chuyển mục đớch sử dụng
hơn 400 cơ sở nhà đất với số tiền thu được gần 6.000 tỷ đồng. Đõy là nguồn lực đỏng kể để giỳp cỏc cơ quan, đơn vị hành chớnh sự nghiệp trờn địa bàn Thành phố Hồ Chớ Minh thực hiện di dời trụ sở làm việc theo quy hoạch, nõng cấp, hiện đại húa trụ sở làm việc cũng như bổ sung vốn để đầu tư, nõng cao năng lực SXKD, tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp nhà nước trờn địa bàn Thành phố Hồ Chớ Minh. Ngồi ra, quỏ trỡnh sắp xếp cũng đó tạo ra sự chuyển biến về nhận thức, nõng cao tinh thần trỏch nhiệm của cỏc cơ quan, đơn vị trong việc quản lý, sử dụng cỏc cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đỳng mục đớch, hiệu quả, tiết kiệm: đó khai thỏc được quỹ nhà đất thừa đưa vào sử dụng hoặc bỏn tạo vốn cho đầu tư phỏt triển, gúp phần thực hiện quy hoạch đụ thị Thành phố Hồ Chớ Minh, cải tạo, chỉnh trang đụ thị, đảm bảo mụi trường.
Kết quả nờu trờn đó minh chứng cho một hướng đi, chủ trương đỳng nhằm khai thỏc sử dụng cú hiệu quả nguồn lực từ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước để phỏt huy nguồn lực từ đất đai, tài sản cụng phục vụ phỏt triển kinh tế, xó hội. Nhưng bờn cạnh mặt tớch cực, đến nay cơ chế này cũng cú một số nhược điểm, vướng mắc:
+ Theo quy định của Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg, khi tổ chức sử dụng đất được phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, chuyển từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất thỡ tiền sử dụng đất được tớnh theo giỏ đất do tổ chức cú chức năng định giỏ của Nhà nước xỏc định, Sở Tài chớnh thẩm định và trỡnh UBND cấp tỉnh phờ duyệt. Do đú, giỏ đất để tớnh thu tiền sử dụng đất cũng đó sỏt giỏ chuyển nhượng thực tế hơn và hạn chế được thất thu tiền sử dụng đất do việc ỏp dụng giỏ đất do Ủy ban ban hành, nhưng thực tế giỏ này vẫn cũn cỏch xa giỏ giao dịch thực tế trờn thị trường, vẫn gõy thất thu của NSNN.
+ Theo Luật Đất đai 2003 thỡ thẩm quyền giao đất, thu hồi đất khụng thuộc thủ tướng Chớnh phủ mà thuộc UBND tỉnh, thành phố; UBND quận, huyện; do đú, mối quan hệ trong quản lý trụ sở làm việc, cơ sở SXKD giữa Chớnh phủ, UBND cỏc cấp, Bộ, ngành, cụng ty nhà nước chưa xỏc định rừ
ràng dẫn đến phức tạp và cú nhiều ý kiến khỏc nhau trong tổ chức thực hiện, nhất là ở khõu thực hiện thu hồi cơ sở nhà đất đang sử dụng khụng đỳng mục đớch, sử dụng lóng phớ,... dẫn đến việc triển khai thực hiện chậm, thiếu sự thống nhất.
+ Việc đầu tư lại tiền chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất cho doanh nghiệp đó đưa vào danh sỏch cổ phần húa và Nhà nước sẽ khụng giữ cổ phần chi phối đang là vấn đề cú ý kiến khỏc nhau.
+ Nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần húa khụng đưa giỏ trị QSDĐ vào cổ phần mà xin thuờ đất, sau khi cổ phần húa lại xin chuyển mục đớch sử dụng đất từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất để hưởng giỏ do Ủy ban ban hành (thấp hơn giỏ Ủy ban phờ duyệt theo Quyết định 80).
+ Việc sử dụng số tiền thu được từ việc sắp xếp lại nhà đất: theo quy định tại Quyết định 80 thỡ toàn bộ số tiền thu được từ việc bỏn nhà, chuyển nhượng QSDĐ được nộp vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước và được đầu tư trở lại cho đơn vị theo dự ỏn đầu tư được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt để nõng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp, xõy dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chớnh sự nghiệp. Thực tế là hầu hết cỏc đơn vị được sử dụng tiền luụn tỡm cỏch lập dự ỏn đầu tư làm sao để sử dụng hết số tiền thu được, khụng cũn dư để phải nộp NSNN; việc này dẫn đến sử dụng lóng phớ vốn đầu tư của NSNN.