Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước khụng thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham gia vào quỏ trỡnh lưu thụng. Mặc dự vậy, theo quy luật vốn cú của quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của thị trường, hành vi mua bỏn đất đai, bất động sản ngầm vẫn xuất hiện. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lõu dài cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Những quyền này cũng được ỏp dụng nhưng cú hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất. Mặt khỏc, Nhà nước cũn cho phộp kinh doanh mua bỏn nhà ở. Với Bộ luật Dõn sự được ban hành năm 1995, cỏc quy định về quyền sở hữu tài sản, xỏc lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tụn trọng ranh giới cỏc bất động sản; quy định về hợp đồng dõn sự mua bỏn tài sản, thế chấp, cầm cố, bảo lónh, hợp đồng mua bỏn, thuờ nhà,… quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển đổi
quyền sử dụng đất, về cho thuờ quyền sử dụng đất,... đó tạo hành lang phỏp lý cho việc phỏt triển thị trường BĐS.
* Tựu trung lại, chớnh sỏch quản lý tài chớnh theo Luật Đất đai năm 1993 và cỏc Luật sửa đổi bổ sung qua 10 năm thực hiện đó chứng tỏ nhận thức về sự hỡnh thành, vận động của nguồn lực tài chớnh từ đất đai trong nền KTTT; cỏc chớnh sỏch đó được bổ sung hồn thiện khụng ngừng làm cơ sở cho cỏc hoạt động thực tiễn về đất đai, do đú đó đem lại những kết quả to lớn. Nhưng với sự phỏt triển của nền kinh tế và xu hướng hội nhập, chớnh sỏch khai thỏc nguồn lực tài chớnh theo Luật Đất đai năm 1993 đó bộc lộ những hạn chế cơ bản cần được sửa đổi là:
Thứ nhất, giỏ đất do Nhà nước quy định chưa gắn với thị trường, do
vậy khi thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất, cỏc khoản thuế liờn quan đến giỏ đất gõy thất thu cho NSNN; khi bồi thường do giỏ thấp nờn dõn khụng đồng tỡnh gõy khiếu kiện kộo dài thời gian thực hiện cỏc dự ỏn, kộm khuyến khớch đầu tư.
Thứ hai, việc người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất vừa phải
trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất, vừa phải bồi thường, hỗ trợ cho người cú đất bị thu hồi làm cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn được giao đất, thuờ đất khú khăn trong thực hiện, tăng chi phớ về đất đai; khụng cụng bằng giữa cỏc đối tượng được giao hoặc thuờ đất vỡ chi phớ bồi thường phụ thuộc vào loại đất và nguồn gốc đất được giao, được thuờ.
Thứ ba, chớnh sỏch phức tạp, khú khăn trong tổ chức thực hiện; phõn
biệt phạm vi chưa rừ ràng giữa đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thuờ đất, giữa đất khụng thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất; chưa bỡnh đẳng về nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước giữa cỏc doanh nghiệp thuộc cỏc thành phần kinh tế khỏc nhau.
Thứ tư, bao cấp về đất đai cũn lớn dẫn đến sử dụng đất lóng phớ; tiờu
cực trong quản lý, sử dụng đất đai nhiều nơi nhiều lỳc khỏ trầm trọng.