1.2 Tổng quan về hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.3.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý
Môi trường kinh tế
Bản chất của hoạt động NHTM là dựa vào các nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế để tiến hành cho khách hàng vay, đáp ứng nhu cầu vốn trở lại cho nền kinh tế. Nó vừa là một nhân tố tác động đến sự phát triển của nền kinh tế, nhưng đồng thời mọi biến động của môi trường kinh tế cũng đều ảnh hưởng đến hoạt động của các NHTM. Do đó, một nền kinh tế ổn định và phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng BĐS nói riêng và hoạt động ngân hàng nói chung.
Môi trường pháp lý
Trong mọi lĩnh vực hoạt động kinh doanh, pháp lý là yếu tố có ý nghĩa định hướng cho các doanh nghiệp, đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng. Thực hiện đúng các qui định về pháp lý sẽ giúp các ngân hàng giảm thiểu được rủi ro. Ngược lại, nếu các quy định pháp lý không rõ ràng, chồng chéo hoặc trái ngược lẫn nhau thì sẽ ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng.
1.2.3.2 Sự ảnh hưởng của thị trường bất động sản
Do tính chất các khoản vay bất động sản là những khoản vay có tài sản thế chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay. Vì vậy bất cứ một sự biến động nào của thị
trường bất động sản đều tác động mạnh mẽ đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng, đặc biệt khi thị trường bất động sản lao dốc sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.
1.2.3.3 Cơ chế, chính sách quản lý của cơ quan nhà nước
Mọi cơ chế, chính sách của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản và chính sách quản lý hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung uơng đều tác động đến các đối tượng tham gia thị trường. Vì vậy, các cơ chế chính sách quản lý của nhà nước điều tiết thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung ương nhằm giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thương mại.
1.2.3.4 Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất
Các chính sách tín dụng như hạn chế tín dụng, thắt chặt tiền tệ hay tăng các điều kiện cho vay đối với BĐS hiển nhiên có tác động đến nhu cầu vay vốn tín dụng nhà đất của dân chúng. Vì vậy, các cơ chế chính sách quản lý của nhà nước điều tiết thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung ương nhằm giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thương mại.
1.2.3.5 Định hướng, chiến lược cho vay bất động sản của các Ngân hàng
Cùng với cơ chế, chính sách quản lý của ngân hàng trung ương hỗ trợ cho hoạt động tín dụng bất động sản thì chiến lược phát triển cũng như trình độ và khả năng quản trị trong hoạt động tín dụng bất động sản của một ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu, chất lượng của các khỏan vay bất động sản. Tùy theo tình hình biến động của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tại mỗi thời kỳ mà mỗi Ngân hàng sẽ có những chính sách, chiến lược riêng về các sản phẩm tín dụng bất động sản như chính sách ưu đãi lãi suất, chính sách hỗ trợ lãi suất, ….
1.2.3.6 Quá trình thực hiện và trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những chủ thể tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản
Ngoài những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản. Hoạt động tín dụng cịn chịu tác động trực tiếp từ chính các yếu tố bên trong của các
ngân hàng. Bao gồm chính sách tín dụng, quy trình tín dụng, kiểm sốt nội bộ, cơng tác tổ chức của Ngân hàng, và nhân tố con người. Trong đó nhân tố con người có vai trị quan trọng và quyết định trong hầu hết các hoạt động.
1.2.3.7 Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt động của khách hàng
Tín dụng là nhịp cầu nối giữa hoạt động sản xuất kinh doanh của ngân hàng với hoạt động trong lĩnh vực sản xuất vật chất và kinh doanh dịch vụ của khách hàng. Năng lực sử dụng vốn và hoạt động của khách hàng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của các khoản tài trợ. Khi hoạt động kinh doanh của khách hàng có lãi, có xu hướng phát triển, thì khách hàng sẽ có khả năng trả nợ ngân hàng, quan hệ tín dụng với ngân hàng khi đó sẽ diễn ra tốt đẹp, cầu nối giữa vay và cho vay sẽ thơng suốt.
1.2.4 Vai trị của tín dụng bất động sản
Thị trường bất động sản có vai trị rất quan trọng đối với nền kinh tế, đối với sự phát triển xã hội, do đó việc cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thơng dịng chảy vốn, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: Cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: Thơng qua kênh ngân hàng, dịng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa: Tín dụng bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn,… góp phần đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: Tín dụng bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: Nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: Cho vay bất động sản là sản phẩm phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: Thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng qt hơn về sự phát triển cuả thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh tốn, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,...Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
1.2.5 Các rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thơng thường. Tổng hợp lại các rủi ro được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.5.1 Yếu tố chủ quan
Từ phía ngân hàng
Cách quản tri, quản lý của Ngân hàng khơng đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẻo trong việc kiểm tra kiểm soát.
Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, khơng đánh giá đúng tính khả thi của phương án, dự án vay.
Khâu định giá giá trị tài sản chưa tách biệt với bộ phận làm hồ sơ vay, chưa mang tính khách quan và chuyên nghiệp.
Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay. Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá khơng chính xác về năng lực trả nợ của người đi vay.
Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, khơng hiệu quả.
Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Hoặc do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, khơng chú ý đến các điều kiện mà người đi vay có đáp ứng được hay khơng. Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại
Từ phía khách hàng
Cung cấp thông tin không đúng sự thật, che dấu kết quả hoạt động kinh doanh thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán.
Năng lực đầu tư dự án của các doanh nghiệp cịn nhiều hạn chế: đánh giá, thẩm định khơng đúng về tính khả thi và hiệu quả của dự án
1.2.5.2 Yếu tố khách quan
Sự biến động của nền kinh tế - xã hội
Bất động sản thường có thời gian hồn vốn dài, vì vậy thời gian cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn. Trong thời gian dài, nền kinh tế có nhiều biến động cũng sẽ ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản. Cụ thể như, nếu lãi suất cho vay bất động sản tăng lên một cách đột biến, làm cho chi phí của dự án đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay. Hoặc ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao cũng có thể dẫn đến người đi vay mất khả năng thanh toán.
Thời gian qua các quy định điều tiết thị trường bất động sản chưa rõ ràng, đồng bộ. Một lọat vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ,… Hoặc những quy định liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, điều này có thể làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng.
Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên
Các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ,… ngày càng ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp khơng cịn khả năng trả nợ
Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản
Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đốn. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này dễ dàng dẫn đến rủi thanh khoản của các Ngân hàng.
1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về hoạt động tín dụng bất động sản và bài học kinh nghiệm thực tiễn ở Việt Nam học kinh nghiệm thực tiễn ở Việt Nam
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ (tình trạng này diễn ra khoảng 2005-2006). Xuất phát từ việc Ngân hàng cho vay quá dễ dãi và một niềm tin vào giá trị bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao, đã tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đổ xô đi vay mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, đẩy “bong bóng” bất động sản lại càng lên cao.
Nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ là do tín dụng bất động sản Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khốn hóa các khoản cho vay trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Thêm vào
đó, cơ chế cho vay lỏng lẽo, khơng xét khả năng tài chính chi trả của khách hàng. Điều này làm gia tăng quá nhanh nguồn tài trợ cho lĩnh vực bất động sản trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp.
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế tồn cầu những hậu quả khơn lường. Hàng loạt các Ngân hàng và quỹ đầu tư không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Nhiều Ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa, các Ngân hàng lớn Châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ Euro như tập đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, Ngân hàng IKB, DZ Bank, Deutsche Bank của Đức,… Chính phủ các nước Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thối kinh tế.
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore
Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản, cùng với những cơn sốt nhà đất cuối của những năm cuối thập niên 90, một số tập đồn cơng ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị bất động sản của họ tăng vụt và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty kinh doanh ở lĩnh vực khác cũng đã nhảy vào ngành bất động sản mặc dù chưa có kinh nghiệm.
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà sẽ lên cao. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khốn hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường BĐS của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn.
Cuối năm 2010 đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã cơng bố những biện pháp chống đầu cơ nhà đất như: người bán nhà và căn hộ dưới 3 năm sau khi mua
sẽ phải đóng thuế 3% giá trị bán lại. Bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có thể vay mua nhà giảm từ 80% xuống cịn 70%,vv…. Tuy nhiên, giá bất động sản tại Singapore vẫn tăng liên tục bất chấp những nỗ lực của Chính Phủ.
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam
Tín dụng cho thị trường bất động sản là điều cần thiết và tất yếu, song câu chuyện từ nước Mỹ, Singapore và các nước khác trên thế giới cho thấy rằng cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như chính sách tài chính, tiền tệ liên quan đến bất động sản nếu lỏng lẽo, không cân nhắc cũng như thiếu sự kiểm sốt đúng mức thì rất dễ dàng sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường. Rút kinh nghiệm từ những cuộc khủng hoảng