2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức
Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, dư nợ BĐS được phân theo loại hình tổ chức tín dụng thì nhóm NHTM cổ phần chiếm ưu thế trong lĩnh vực cho vay BĐS, chiếm tới 54,2%, NHTM nhà nước chiếm 34,2%, còn lại 11,6% là tỷ trọng dư nợ BĐS của các hình thức tổ chức tín dụng khác.
Biểu đồ 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012
54% 34%
12%
Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012 Ngân hàng TMCP Ngân hàng TMCP Nhà Nước Tổ chức tín dụng khác Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Hiện nay, dư nợ tín dụng BĐS đang tập trung chủ yếu ở nhóm các Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần. Tuy nhiên tỷ lệ này đang dần chuyển đổi sang khu vực các Ngân hàng TMCP Nhà Nước, đặc biệt khi các chính sách ưu đãi tín dụng BĐS của Chính phủ và NHNN có hiệu lực thực thi, thì dư nợ tín dụng BĐS sẽ tập trung về phía các Ngân hàng TMCP Nhà Nước (ví dụ như gói ưu đãi tín dụng BĐS 30.000 tỷ đồng được các NH TMCP Nhà nước triển khai)
2.2.2 Thực trạng thế chấp bất động sản
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam, cấp tín dụng là hoạt động chính, mang lại thu nhập từ 80 đến 90% tổng thu nhập của các ngân hàng thương mại (NHTM). Hoạt động này chứa đựng rủi ro lớn, có nguy cơ làm mất an toàn trong hoạt động của mỗi ngân hàng. Giải pháp chính mà các ngân hàng áp dụng hiện nay để hạn chế rủi ro, tổn thất trong hoạt động tín dụng chính là xét duyệt hồ sơ tín dụng trên cơ sở tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản.
2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản
tỷ trọng khá lớn cả về lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, khoảng trên 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng. So sánh giá trị tài sản bảo đảm là BĐS so với tổng giá trị tài sản bảo đảm của một số ngân hàng tính đến 31/12/2012:
Bảng 2.3: Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tại một vài NHTM năm 2012 (ĐVT: Triệu đồng / %) STT Ngân hàng Tổng giá trị TSĐB Giá trị TSĐB là BĐS Tỷ lệ
1 Vietcombank 305.378.026 180.399.486 59%
2 Vietinbank 597.416.727 379.347.644 63,5%
3 BIDV 496.495.743 294.444.744 59,3%
4 MBBANK 152.760.503 71.583.484 46.9%
5 SACOMBANK 182.071.663 99.441.086 54.6%
Nguồn: Tổng hợp từ BCTC hợp nhất 2012 đã được kiểm toán của các NHTM Nhìn chung nhóm các Ngân hàng Thương Mại nhà nước có tỷ lệ tài sản thế
chấp là BĐS cao hơn nhóm các Ngân hàng TMCP, khi thị trường bất động sản bất ổn thì Ngân hàng nào có tỷ lệ nhận tài sản thế chấp là BĐS cao hơn sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.
2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp
Hiện nay, trong tình hình cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng khốc liệt, hầu hết các Ngân hàng đều áp dụng mức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp khá cao, mức bình quân cụ thể: tối đa 80% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực nội thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), tối đa 70% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực ngoại thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), như vậy có nghĩa là khi nhận thế chấp bất động sản làm tài sản, đặc biệt là các căn hộ hình thành trong tương lai, nếu các Ngân hàng không thận trọng, áp dụng tỷ lệ cho vay quá cao thì rủi ro cũng khá cao.