2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn tại
Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên sau một thời gian phát triển thị trường BĐS đã bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:
- Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn nhiều hạn chế. Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hệ thống thông tin về thị trường BĐS cịn mỏng, việc cung cấp thơng tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế.
- Tình trạng đầu cơ khơng ít ở các địa phương, đặc biệt tại các khu đô thị lớn dẫn đến sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định;
- Báo cáo không thực tế : Trong khi những báo cáo được công bố hầu như liên tục của Bộ Xây dựng chỉ cho thấy con số tồn kho căn hộ vào khoảng 40.000 căn, thì con số thống kê của một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có văn phịng ở Việt Nam như CBRE hay Savills lại xác thực hơn nhiều. Nhìn chung, có thể đang tồn đến 200.000 căn hộ thuộc các phân khúc, trong đó có đến 70% thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp
- Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn cịn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai;
- Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh;
- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; cán bộ quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt cho nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai;
- Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn;
- Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức và chỉ mới được quan tâm giai đoạn gần đây sau khi có chính sách ưu đãi của Chính Phủ;