3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động
3.2.3.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS
Đầu tư nước ngoài vào BĐS VN chiếm một tỉ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở hiện nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngồi khơng chỉ đầu tư tiền bạc,
mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS: đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ…
Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội…
Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản
Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó khăn. Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường, các quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) là kênh huy động vốn mới cần tính đến. Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản,…Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.
Ý tưởng xây dựng quỹ này của Bộ Xây dựng đã manh nha cách đây vài năm, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá mức hoạt động chứng khốn hóa BĐS, nhiều nước đã thận trọng hơn với sản phẩm này. Tại Việt Nam, với quan điểm duy trì sự
ổn định cho thị trường, chưa biết bao giờ sản phẩm trên mới được cho phép thực hiện. Vì vậy, trước khi muốn phát triển các kênh huy động nguồn vốn thì nhà nước phải xây dựng được khung pháp lý hoàn thiện, đủ chặt chẽ để hạn chế những rủi ro mà REIT có thể đem lại
3.2.3.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản
Cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thông tin về thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các ngân hàng để nâng cao sự hiểu biết về thị trường BĐS, tình hình biến động của thị trường; đồng thời giúp các TCTD cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá BĐS sát giá thực tế hơn.
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản
Với sự trợ giúp của kỹ thuật và công nghệ thông tin hiện đại, TP.HCM cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản. Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước,…có thể trao đổi thông tin với nhau nhằm giúp nhà nước kiểm sốt được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung – cầu trên thị trường và có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị trường bất động sản. Điểm đặc biệt trong hệ thống này là người sử dụng bất động sản phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu giá, hoặc giá đất do cơ quan chuyên định giá xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.
Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập hệ thống và trả một khỏan phí nhất định để mua một số thông tin về bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai và minh bạch của thông tin. Thu nhập từ việc cung cấp thông tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trỉ, bảo dưỡng và cập nhật thông tin của hệ thống.
Công khai minh bạch các số liệu báo cáo
Thời gian qua tại TP.HCM cũng như trong cả nước, thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn cịn chưa đầy đủ, cơng khai, minh bạch. Hầu hết các báo cáo của Ngân hàng nhà nước và Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (NFSC) không trùng khớp nhau về các chỉ số: dư nợ tín dụng bất động sản, số lượng hàng tồn kho,…. và đặc biệt là các số liệu về tỷ lệ nợ xấu. Việc thông tin không chuẩn xác không chỉ càng khẳng định rõ tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS mà còn khiến cho các nhà quản lý đưa ra những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thơng nợ xấu - đóng băng BĐS hiện đang là một thực tế gay gắt, một nguy cơ khơng thể coi thường. Nó đe dọa triển vọng khôi phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Muốn cứu thị trường BĐS, cũng là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem "bong bóng” thị trường này hiện ở mức nào. Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ xấu thì nhà nước mới có thể đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.
3.2.3.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán
- Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khốn để huy động vốn trên thị trường chứng khốn trong và ngồi nước để đầu tư phát triển các dự án bất động sản.
- Nhà nước cần có chính sách, cơ chế để thị trường bất động sản phát triển đồng bộ với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.
- Do đặc trưng của thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, do đó địi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta cịn q ít các cơng cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Vì vậy cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư khác, các cơng ty đầu tư dưới hình thức các cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản.
- Sớm nghiên cứu, hòan thiện các văn bản pháp luật để nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn
tiền cho thị trường bất động sản. Nếu đưa được loại này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.